蘇州房貸政策繼續(xù)松綁，商業(yè)貸款利率3%，首付15%，關(guān)鍵是還貸方式除等額本息、等額本金外，推出3-5年最低月還本100元+月供利息的還貸方式；這就意味著購(gòu)房人在3-5年購(gòu)房貸款每月還款實(shí)際金額只有等額本金方式的約50%；聽(tīng)上去非常誘人！
無(wú)獨(dú)有偶，其實(shí)這種貸款政策已經(jīng)在不少城市出現(xiàn)，但限于“房住不炒”“擾亂金融秩序”“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”“破壞營(yíng)商環(huán)境”等約束，這類操作大部分在“暗箱操作”；如重慶、杭州等城市都有此類還貸形式，2024年上半年深圳也曾傳出“氣球貸”還款傳聞，但然后就沒(méi)有然后了。
當(dāng)蘇州的房貸新政引發(fā)全國(guó)熱議時(shí)，千里之外的西安樓市正經(jīng)歷著"溫水煮青蛙"式的煎熬。蘇州推出的"前3-5年月供減半"創(chuàng)新還款方案，猶如一劑強(qiáng)心針刺破了市場(chǎng)沉寂，這種將還款壓力后置的金融創(chuàng)新，對(duì)正在經(jīng)歷"明漲暗降"的西安樓市而言，或許正是打破僵局的破局之鑰。
一、雙城記：相似庫(kù)存下的政策分野
蘇州樓市新政背后的數(shù)據(jù)頗具玩味：成交均價(jià)同比下跌6%但去化周期縮短至16.1個(gè)月，園區(qū)更出現(xiàn)8個(gè)月的黃金去化期。這種"以價(jià)換量"的主動(dòng)調(diào)控，與西安16,431元/㎡公示均價(jià)下暗藏的6-8%同比實(shí)際跌幅形成微妙對(duì)比。兩座城市都面臨庫(kù)存壓力，但蘇州通過(guò)金融創(chuàng)新加速了市場(chǎng)出清，而西安主城區(qū)743萬(wàn)㎡庫(kù)存伴隨14個(gè)月去化周期的現(xiàn)實(shí)，折射出政策工具箱打開(kāi)的遲疑。
目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：
新建商品住宅價(jià)格：2025年2月，成交均價(jià)為24,093元/平方米，環(huán)比下降24%，同比下降6%。新建商品住宅去化時(shí)間：截至2月底，蘇州新房庫(kù)存面積為610萬(wàn)平方米，市區(qū)的新房庫(kù)存去化周期降至16.1個(gè)月，園區(qū)更是降至8個(gè)月，庫(kù)存去化情況良好。
目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：
2025年3月西安新建商品住宅公示均價(jià)為16,431元/㎡。與2月份相比，環(huán)比微漲0.7%；與1月份相比，2025年3月均價(jià)16,524元/㎡，較1月下降0.24%，與去年同期相比，同比上漲12.41%。這里需要特別注意的是“公示均價(jià)”幾個(gè)字，如果按照核心區(qū)域10個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠、都市圈新區(qū)30個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠粗略計(jì)算，新建商品住宅的實(shí)際交易價(jià)同比保守計(jì)算下降也在6-8%左右。新建商品住宅去化時(shí)間較上月增加 ，2025年2月：主城商品住宅狹義存量743萬(wàn)㎡，去化周期延長(zhǎng)至14個(gè)月。
西安高新CID某樓盤早在2024年6月就曾經(jīng)試圖與“重慶銀行”等地方商業(yè)銀行聯(lián)手推出與蘇州相同的房貸還款方式，也是因?yàn)閾?jù)說(shuō)同行舉報(bào)涉嫌“不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”，很快被叫停。當(dāng)然這其中當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門的意見(jiàn)也起到了決定性作用。
西安高新CID的未遂創(chuàng)新頗具象征意義——開(kāi)發(fā)商與重慶銀行策劃的"減壓式房貸"胎死腹中，既暴露出監(jiān)管審慎態(tài)度，也揭示了市場(chǎng)主體的創(chuàng)新沖動(dòng)。這種政策博弈在蘇州獲得了突破：通過(guò)將還款壓力分解到不同周期，既維持了房?jī)r(jià)體系穩(wěn)定，又降低了入市門檻。西安當(dāng)前0.7%的環(huán)比漲幅與同比暗降8%的成交現(xiàn)實(shí)，恰恰需要這種"緩沖帶"機(jī)制來(lái)彌合價(jià)格體系與市場(chǎng)承受力的斷層。
二、暗流下的西安困局：偽繁榮與真壓力
表面穩(wěn)定的均價(jià)體系下，西安樓市正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性裂變。核心區(qū)10%的折扣與都市圈30%的優(yōu)惠形成價(jià)格雙軌，這種"以價(jià)換量"的暗戰(zhàn)導(dǎo)致市場(chǎng)信號(hào)嚴(yán)重失真。某央企項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)坦言："備案價(jià)成了擺設(shè)，實(shí)際成交早已跌破監(jiān)管紅線"。這種扭曲的價(jià)格體系不僅削弱了市場(chǎng)透明度，更引發(fā)了購(gòu)房者的持續(xù)觀望。
去化周期的拉長(zhǎng)正在形成惡性循環(huán)。14個(gè)月的庫(kù)存壓力倒逼房企加大促銷力度，但降價(jià)引發(fā)的"買漲不買跌"心理反而加劇市場(chǎng)冷清。某TOP10房企西安區(qū)域負(fù)責(zé)人透露："現(xiàn)在每降1個(gè)點(diǎn)，客戶心理價(jià)位就下探2個(gè)點(diǎn)"。這種預(yù)期與現(xiàn)實(shí)的螺旋式下跌，正在透支西安樓市的健康度。
三、破局時(shí)刻：有限創(chuàng)新與精準(zhǔn)調(diào)控
西安需要的不是簡(jiǎn)單復(fù)制蘇州模式，而是建立符合本地行情的"減壓機(jī)制"?？商剿?梯度還款+限價(jià)補(bǔ)償"的組合拳：前3-5年執(zhí)行50%月供時(shí)同步鎖定政策，將空置房源納入保障性租賃住房體系。
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