本地購房服務(wù)平臺「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說人話！
小助手微信：fangsanmei2020，買房，裝修，加好友聯(lián)系。
問答419期
要買房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。
（付費咨詢，一對一通道）
問：招商西安璽，25000+到底值不值得購買？
答：過去五年，港務(wù)區(qū)奧體被捧上了天，場館，高樓，公園，地鐵，可謂西安城建的最高水平。這都沒錯，早期買了中糧，綠城，華潤的新房，每個業(yè)主都吃到了房價上漲的紅利，這是別人的故事，對你而言呢？
再好的區(qū)域，買的早和買的晚處境能相同嗎？再差的區(qū)域，買的貴和買的便宜心態(tài)都一樣嗎？這就是當(dāng)下2025年奧體買新房面臨的問題。
首先，招商產(chǎn)品很好，過往交付也放心，位置也很絕，奧體白菜心，看過西安璽，非常上頭，可以說是目前周邊天花板的小區(qū)。
但天花板本身就是高價的代名詞，175㎡起步的面積，放風(fēng)價25000+，總價近450萬，自住是體驗極佳的小區(qū)，但后期二手房流通的壓力也不小。
我就愛奧體，就愛招商，就要住西安璽，漲跌小意思，不止一套房，別猶豫，買就對了，這是今年大城北方向最值得看的一個小區(qū)。
但如果你比較貪，也跟風(fēng)，并不是非奧體不住，高新挺好，曲江也不錯，對產(chǎn)業(yè)，人口的邏輯倒背如流，不妨走出城北，擁抱城南。
至于當(dāng)作投機品，墊著腳尖的，勸你省省心，別累著了！
問：個人觀點，西安四代住宅露臺面積10㎡就夠用了？
答：昨天去藍田，縣城的腹地有個四代住宅小區(qū)，已經(jīng)有業(yè)主封窗裝修，不由得感慨，西安人為四代住宅買不買爭得頭破血流，藍田的朋友已經(jīng)在露臺曬太陽了。
全國范圍內(nèi)，四代住宅新房的數(shù)量，西安目前是最多的，一方面是西安的市場挺好，有需求，有成交。另一方面，開發(fā)商太卷，價格漲不上去后，拼贈送本身就是變相降價。
（外地四代住宅交付實景）
因此，只要你買新房，幾乎都是四代住宅，隱私，安全，采光，后期管理問題都存在，但得房率也是真的高，是個燙手山芋，就看你能 否接?。?/p>
但四代住宅也在進化，從剛開始一味的拼贈送面積，到今年迭代，又增加室內(nèi)房間的贈送面積，公攤已成負數(shù)，戶型越來越好也是事實。
但我想提醒的是，你看房是平面看，住進去是疊起來住，實際的體驗會有差距，擴大室內(nèi)贈送，保留南向陽臺，東西向可做露臺的方案，是更適合西安的（全景艙除外）。
問：想上高新二小，買楓葉新都市合適嗎？
答：2022年，高新區(qū)的七所民辦轉(zhuǎn)公，包含高新一小、二小、三小、四小、高新區(qū)實驗小學(xué)（原西安高新國際學(xué)校）、高新一中學(xué)初中校區(qū)、高新逸翠園初級中學(xué)。
但按照尊重歷史，逐步過渡的原則，這些學(xué)校目前不劃學(xué)區(qū)，仍然是指標(biāo)入學(xué)，這讓很多學(xué)位房價格跌了不少，外加高新各處的名校+，都在不斷分流需求。
（楓葉新都市二手房價格，來源：貝殼）
但本部就是本部，楓葉新都市，二小+一中雙指標(biāo)的房子，掛牌均價仍在26000+，而指標(biāo)用完的單價便宜近一萬，即便如此，小區(qū)二手房成交仍是個位數(shù)。
這說明越來越多家長想明白了，300萬選擇太多了，買一個房齡超20年的老小區(qū)，就為了上學(xué)，并不劃算。
包括賭二小劃學(xué)區(qū)后，還是本小區(qū)的，當(dāng)下也并不理智，學(xué)區(qū)房雖不是剛需，但也是剛需在追逐，有能力，有渠道在別的方式上的，就不在老房子這折騰了。
學(xué)區(qū)房不是萬能，當(dāng)下高價接盤，還是老小區(qū)，風(fēng)險挺大的。
問：改善為主，三橋華潤，保利，中建，華宇四選一？
答：三橋典型的剛需區(qū)域，這幾個也都是剛需小區(qū)，達不到真正的改善，只能是有房住， 面積小換大，舊房換新房，比拼的就是性價比。
四選一里，華潤24城位置最好，門口學(xué)校，地鐵，商業(yè)，三橋新街面貌很好，其次保利金香檳，都是同個時代的小區(qū)，挑個便宜的，至于中建，北側(cè)臨快速路近，太吵，華宇鳳凰城這是什么小區(qū)？？？
其實這個范圍還可以再大一些，比如向東走，棗園地鐵口，萬科金色悅城，華宇東原閱境，向西走，灃東自貿(mào)園，藍光公園華府，保利和光塵樾，房子更新，產(chǎn)品，小區(qū)環(huán)境更好。
目前二手房掛牌價都在14000+以下，且都能談，剛需小區(qū)里想改善居住環(huán)境，還是要買房齡新的。
問：房哥，東二環(huán)紅星天鉑買二手行嗎，你沒推薦過？
答：21年城東火了一回，搖號的幾個小區(qū)里，紅星天鉑可是五開五搖，很多人都看中東二環(huán)，雙地鐵位置，以及83中的學(xué)區(qū)。
當(dāng)初定位也挺高，改善社區(qū)，120㎡起步，產(chǎn)品還是以前的三代住宅，小區(qū)去年六月底交房，偏向于保交付項目的發(fā)揮水準，談不上出彩。
相比當(dāng)年同期搖號的小區(qū)，龍湖天曜、融創(chuàng)宸閱和鳴，紅星其實挺好的，東二環(huán)沿線本就沒有新房小區(qū)，但醫(yī)院，商業(yè)，市場多，需求一直旺盛，紅星以后二手房的需求不會差。
（紅星天鉑新房備案價，來源：安居客）
但目前剛交房，沒下證，也沒法交易，也無房源在售，當(dāng)年18000+起的價格，二手房估計要賠，城東目前新房門檻16000+，東二環(huán)沿線，華遠、萬科、金輝的小區(qū)降的也厲害。
因此，自住等下證可以看，但價格還是能再談的。
問：華龍?zhí)页?，單價20000+，后期好流通嗎?
答：能賣這個價格，核心還是鐵五小的學(xué)區(qū)，這個學(xué)區(qū)范圍還挺大，除鐵路局外，比較新的小區(qū)，就是太乙城時光界、太乙城時光里、恒志云都。
目前小區(qū)在貝殼上掛牌45套，三個月成交了8套，帶看近300次，說明還是有穩(wěn)定需求的，比較搶手的是小面積，總價在160萬左右，可出租，可陪讀，可上學(xué)，而預(yù)算超過250萬，買這里就性價比很低了。
要知道，太乙城本身屬于剛需，高層住宅區(qū)，最大的賣點是學(xué)區(qū)和生活便利，小區(qū)品質(zhì)非常有限。
單純買學(xué)區(qū)，與鐵五小同類水準，可替代的挺多的，尤其是高新，曲江，經(jīng)開當(dāng)下的次新二手房，居住環(huán)境，小區(qū)素質(zhì)更好。
因此，如果有房，可以考慮賣了置換，提高居住品質(zhì)，如果打算買，非鐵五小不上，選區(qū)域內(nèi)總價最低，面積最小的二手即可。
問：12000+的高科麓灣能選嗎，白鹿原上班？
答：也是一個當(dāng)年萬人搖，但市場情緒過后，房價迅速回落的小區(qū)，說明單純的價格低，不是賣點，重點是周邊的人，愿不愿意買這里，多錢買這里。
高科麓灣很大，分洋房和高層，最大的問題是高層臨三環(huán)，噪音非常明顯的那種，洋房稍好，配套主要為五號線，雁鳴湖公園，外加高新一小分校，學(xué)區(qū)房也沒有溢價。
同樣預(yù)算，浐河沿線的備選非常多，西岸的綠地國際生態(tài)城、融創(chuàng)融公館，西岸的合能十里錦繡、御錦城等，都是超大體量的剛需住宅區(qū)，因此這邊的二手房庫存很大，價格談判余地也大。
非要買高科，不要選臨路高層，或者不選，去周邊看二手，既然這個板塊已經(jīng)是天花板很低的區(qū)域，不如看一個環(huán)境好，房齡新，價格低的，最低成本解決自住問題。
【樓盤點評】
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | |
【裝修報告】
● 戶型解析： | | | | | | | | |
● 實景/設(shè)計案例： | | | | | 悅 | | | |
聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載
作者：Kikyo
房哥1對1咨詢通道
熱門跟貼