“超人”及其旗下企業(yè)（如長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔）在中國(guó)大陸的房地產(chǎn)投資策略以“長(zhǎng)周期、低杠桿、高溢價(jià)”著稱(chēng)，其土地運(yùn)作模式常被外界稱(chēng)為“捂地”（即長(zhǎng)期持有土地延緩開(kāi)發(fā)，待土地升值后獲利）。這一策略的核心邏輯在于利用時(shí)間差和城市發(fā)展紅利，通過(guò)土地增值而非快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)超額收益，其收益水平令人咋舌。
一、低價(jià)囤地
“超人”團(tuán)隊(duì)在20世紀(jì)90年代至2010年前后，以極低成本在大陸核心城市獲取大量土地，尤其偏好一線城市新興潛力區(qū)域。例如：
1、北京“譽(yù)天下”別墅項(xiàng)目
該現(xiàn)稱(chēng)“御翠園”，是一個(gè)典型的“捂地”案例，通過(guò)長(zhǎng)期持有土地、延緩開(kāi)發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的巨額增值。以下從拿地成本、開(kāi)發(fā)周期、市場(chǎng)價(jià)格及銷(xiāo)售策略等方面，詳細(xì)分析該項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)超50倍的增值。
2001年，”超人”旗下和記黃埔以7億元的總價(jià)拿下北京朝陽(yáng)區(qū)姚家園地塊，總面積約40萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅為1750元/平方米。這一價(jià)格在當(dāng)時(shí)屬于較低水平，得益于”超人”團(tuán)隊(duì)對(duì)北京城市化趨勢(shì)的精準(zhǔn)預(yù)判。
經(jīng)過(guò)22年的開(kāi)發(fā)周期，2023年御翠園項(xiàng)目取得預(yù)售證，最低擬售均價(jià)達(dá)到90672.35元/平方米，較拿地時(shí)的樓面價(jià)增長(zhǎng)超過(guò)50倍。這一增值主要得益于北京城市化進(jìn)程的加速，尤其是朝陽(yáng)區(qū)朝青板塊的快速發(fā)展，成為CBD后花園，周邊配套（如地鐵3號(hào)線、朝陽(yáng)大悅城等）的完善進(jìn)一步推高了土地價(jià)值。
2、上海真如副中心地塊
2006年，”超人”旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔以22億元的底價(jià)，拿下上海普陀區(qū)真如副中心A3-A6地塊，總建筑面積約117萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅為3055元/平方米。該地塊規(guī)劃為集住宅、商業(yè)、辦公、酒店于一體的綜合項(xiàng)目，命名為“高尚領(lǐng)域”。
2009年，真如副中心B1、B2南塊地塊掛牌出讓?zhuān)鹗紭前鍍r(jià)已漲至7500元/平方米，較2006年”超人”拿地時(shí)的3055元/平方米翻了一倍以上。這意味著，僅通過(guò)“囤地”三年，”超人”持有的土地增值已超過(guò)30億元。
到2011年，真如地塊仍處于打樁階段，但周邊地塊價(jià)格已大幅上漲。根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，真如地塊的溢價(jià)率已達(dá)300%，樓面價(jià)接近9000元/平方米。
2019年，高尚領(lǐng)域住宅項(xiàng)目“領(lǐng)寓”入市，銷(xiāo)售均價(jià)為87555元/平方米，較2006年拿地時(shí)的3055元/平方米增長(zhǎng)近28倍。僅住宅部分，項(xiàng)目銷(xiāo)售金額達(dá)73億元，位列上海住宅銷(xiāo)售前三甲。
3、成都南城都匯項(xiàng)目
2004年10月，”超人”旗下和記黃埔以21.35億元的總價(jià)拿下成都高新區(qū)金融城地塊，面積1036.47畝，樓面價(jià)僅為1030元/平方米。這一價(jià)格在當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了成都乃至西部地區(qū)的單宗土地最高價(jià)，成為“地王”。
經(jīng)過(guò)16年的開(kāi)發(fā)周期，到2020年，南城都匯所在的高新區(qū)新川板塊樓面價(jià)已漲至20700元/平方米，較拿地時(shí)的1030元/平方米增長(zhǎng)近20倍。僅土地增值部分，”超人”的收益已超過(guò)200億元。
南城都匯項(xiàng)目從2004年拿地到2020年出售，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)16年。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積約250萬(wàn)平方米，分為8期開(kāi)發(fā)，但截至2020年，僅完成5期交付，6期部分尾盤(pán)在售，7期和8期仍在建設(shè)中。
2007年首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，南城都匯的房?jī)r(jià)約為4000元/平方米，到2016年6期開(kāi)盤(pán)時(shí)，房?jī)r(jià)已漲至12000-16000元/平方米。2020年，項(xiàng)目所在區(qū)域的二手房均價(jià)達(dá)到2.51萬(wàn)元/平方米，較2016年開(kāi)盤(pán)價(jià)增長(zhǎng)近60%。
項(xiàng)目共規(guī)劃2.33萬(wàn)個(gè)單位（包括住宅及商鋪），截至2020年出售時(shí)，已售出16503個(gè)單位，剩余6750個(gè)單位及部分車(chē)位。最終，”超人”以78.47億元的價(jià)格將項(xiàng)目出售，錄得38.11億元的未經(jīng)審核收益。
4、上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目
2004年，”超人”旗下和記黃埔以32億元的價(jià)格拿下上海浦東世紀(jì)大道地鐵站上蓋地塊，樓面價(jià)約為1.2萬(wàn)元/平方米。該地塊位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是上海的核心地段，規(guī)劃為商業(yè)綜合體。
世紀(jì)匯廣場(chǎng)總建筑面積約36萬(wàn)平方米，包括一座購(gòu)物中心、兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓及配套設(shè)施，是上海中環(huán)內(nèi)規(guī)模最大的城市綜合體之一。
項(xiàng)目從2004年拿地到2016年建成出售，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)12年。期間，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，直到2011年才正式動(dòng)工，2016年建成后即出售。
2004年拿地時(shí)樓面價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，到2016年出售時(shí)，周邊地塊樓面價(jià)已漲至8萬(wàn)元/平方米以上，土地增值幅度超過(guò)6倍。
2016年，”超人”以200億元的價(jià)格將世紀(jì)匯廣場(chǎng)出售給中國(guó)人壽，扣除土地成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用，凈收益超過(guò)120億元。
5、廣州西城都薈廣場(chǎng)項(xiàng)目
1997年，”超人”旗下和記黃埔以26億元的價(jià)格拿下廣州荔灣區(qū)黃沙大道地塊，規(guī)劃為地鐵上蓋綜合商住項(xiàng)目。該地塊位于廣州老城區(qū)核心地段，緊鄰地鐵1號(hào)線和6號(hào)線黃沙站，地理位置優(yōu)越。
西城都薈廣場(chǎng)總建筑面積約8.8萬(wàn)平方米，涵蓋商業(yè)、住宅及配套設(shè)施，是廣州首批地鐵上蓋綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一。
項(xiàng)目從1997年拿地到2013年出售，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)16年。期間，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，直到2006年才正式動(dòng)工，2012年才全面開(kāi)業(yè)。
1997年拿地時(shí)，地塊樓面價(jià)約為3000元/平方米。到2013年出售時(shí)，周邊地塊樓面價(jià)已漲至2萬(wàn)元/平方米以上，土地增值幅度超過(guò)6倍。
2013年，”超人”以30.3億港元（約合人民幣24億元）的價(jià)格將西城都薈廣場(chǎng)出售給離岸公司GCREFAcquisitions22Limited?？鄢玫爻杀竞烷_(kāi)發(fā)費(fèi)用，凈收益超過(guò)10億元。
6、重慶楊家山項(xiàng)目
2007年4月，”超人”旗下和記黃埔以24.5億元的價(jià)格拿下重慶南岸楊家山片區(qū)約2500畝土地，總建筑面積約321萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅為762元/平方米。這一價(jià)格在當(dāng)時(shí)屬于較低水平，得益于”超人”團(tuán)隊(duì)對(duì)重慶城市化趨勢(shì)的精準(zhǔn)預(yù)判。
經(jīng)過(guò)16年的開(kāi)發(fā)周期，到2023年，楊家山片區(qū)的地價(jià)已從762元/平方米漲至10008元/平方米，土地增值幅度超過(guò)13倍。僅土地增值部分，”超人”的收益已超過(guò)200億元。
項(xiàng)目從2007年拿地到2023年仍在開(kāi)發(fā)中，周期長(zhǎng)達(dá)16年。原計(jì)劃2008年啟動(dòng)，但直到2013年才開(kāi)售第一期住宅，截至2023年僅開(kāi)發(fā)了4期，剩余14期仍未動(dòng)工。
2013年開(kāi)售第一期住宅，售價(jià)約為8000元/平方米。
2018年，項(xiàng)目因政府限價(jià)一度成為“網(wǎng)紅盤(pán)”，售價(jià)漲至12000元/平方米以上。
截至2023年，項(xiàng)目已銷(xiāo)售7年，累計(jì)銷(xiāo)售額約85億元，但仍有大量未開(kāi)發(fā)土地。
未開(kāi)發(fā)土地面積約1500畝，可建體量約270萬(wàn)平方米，其中住宅約241萬(wàn)平方米，商業(yè)約29萬(wàn)平方米。按當(dāng)前地價(jià)計(jì)算，未開(kāi)發(fā)土地價(jià)值約200億元。
2006年，和記黃埔將楊家山地塊抵押給銀行，獲得26.21億元貸款，比拿地成本高出4.86億元，提前套現(xiàn)部分資金。
2018年，”超人”計(jì)劃以200億元出售未開(kāi)發(fā)土地，但因政策限制未能成功。盡管如此，土地增值收益已遠(yuǎn)超原始成本。
7、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心項(xiàng)目
2006年10月，旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔通過(guò)合營(yíng)公司，以8.32億元的價(jià)格從富都世界發(fā)展有限公司手中取得陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)X3-2地塊的土地使用權(quán)。該地塊位于陸家嘴核心區(qū)，緊鄰金茂大廈，地理位置極為優(yōu)越。
到2013年出售時(shí)，東方匯經(jīng)中心的樓面價(jià)已從拿地時(shí)的約7500元/平方米漲至82000元/平方米，土地增值幅度超過(guò)10倍。這一增值主要得益于陸家嘴金融區(qū)的快速發(fā)展及其作為上海國(guó)際金融中心的核心地位。
2013年，”超人”以71.6億元的價(jià)格將東方匯經(jīng)中心出售給交通銀行?？鄢恋爻杀竞烷_(kāi)發(fā)費(fèi)用，凈收益超過(guò)40億元，其中毛利潤(rùn)約為18.39億港元（未經(jīng)審核）。
出售時(shí)，東方匯經(jīng)中心的單價(jià)約為65091元/平方米，而周邊類(lèi)似項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格為8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米，顯示出項(xiàng)目的溢價(jià)空間。
二、分期開(kāi)發(fā)
在大陸的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期普遍長(zhǎng)達(dá)10年甚至20年以上，這一現(xiàn)象的背后是其獨(dú)特的“捂地”策略和商業(yè)邏輯。
的項(xiàng)目通常分為多期開(kāi)發(fā)，拉長(zhǎng)整體周期。例如，北京御翠園項(xiàng)目從2001年拿地到2023年入市，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)22年，分為多期建設(shè)。
項(xiàng)目拿地后往往延遲動(dòng)工，甚至通過(guò)“規(guī)劃調(diào)整”“市政配套未到位”等理由延緩開(kāi)發(fā)。例如，上海高尚領(lǐng)域項(xiàng)目2006年拿地，直到2011年才正式動(dòng)工，2019年才開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)13年。
通過(guò)“局部動(dòng)工”、“分期報(bào)建”等方式規(guī)避閑置土地處罰。例如，北京御翠園項(xiàng)目在拿地后4年才動(dòng)工，但通過(guò)局部開(kāi)工滿足政策要求，避免土地被收回。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，常通過(guò)調(diào)整規(guī)劃、延緩施工時(shí)間等方式變相囤地。例如，上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中多次調(diào)整規(guī)劃，最終耗時(shí)12年建成并出售。
項(xiàng)目建成后，通常迅速出售，而非長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)。例如，上海世紀(jì)匯廣場(chǎng)2016年建成后以200億元出售，凈賺超120億元。
通過(guò)長(zhǎng)期持有土地、延緩開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地增值和資本利得的最大化。例如，成都南城都匯項(xiàng)目從2004年拿地到2020年出售，土地增值近20倍。
三、項(xiàng)目罰款
根據(jù)公開(kāi)信息，及其旗下公司在大陸的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，因“囤地”或開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢等問(wèn)題，多次被政府部門(mén)罰款。以下列舉部分罰款數(shù)據(jù)及原因，資料來(lái)源于政府部門(mén)及媒體報(bào)道：
1. 東莞海逸豪庭項(xiàng)目
海逸豪庭項(xiàng)目在1999年被和記黃埔拿下后，并未立即進(jìn)入開(kāi)發(fā)程序，導(dǎo)致土地長(zhǎng)時(shí)間閑置。東莞市國(guó)土資源局因此在2006年向和記黃埔下發(fā)了《征收土地閑置費(fèi)通知》，基于閑置地面積達(dá)1938.3畝，該項(xiàng)目被征收的閑置費(fèi)總金額高達(dá)7915萬(wàn)元。這筆罰款是東莞市開(kāi)展征收土地閑置費(fèi)工作以來(lái)開(kāi)出的最大一筆罰單
2. 北京逸翠園項(xiàng)目
未公開(kāi)具體罰款金額，但被列入閑置土地黑名單
該項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)，2004年拿地后未按合同約定時(shí)間動(dòng)工，竣工時(shí)間多次推遲。2010年，國(guó)土資源部公布的閑置土地黑名單中，逸翠園項(xiàng)目位列其中，被指“囤地”近4年。
3. 武漢江漢區(qū)老浦片項(xiàng)目
該項(xiàng)目2005年拿地后，開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，截至2013年仍未完工。期間，項(xiàng)目土地面積從2.95萬(wàn)平方米增至3.52萬(wàn)平方米，被指通過(guò)修改規(guī)劃延緩開(kāi)發(fā)，變相“囤地”。
4. 廣州國(guó)際玩具禮品城項(xiàng)目
該項(xiàng)目2005年拿地后，原計(jì)劃2007年完工，但截至2013年仍未開(kāi)發(fā)完成，竣工時(shí)間推遲至2017年，被指通過(guò)分期開(kāi)發(fā)變相“囤地”。
5. 上海馬橋項(xiàng)目
2005年拿地后，項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間多次延期，竣工時(shí)間從2007年推遲至2011年，被指“囤地”數(shù)年。
6. 北京工體北路4號(hào)地塊
2006年拿地后，李”超人”兒子旗下的盈科集團(tuán)遲遲未動(dòng)工，直至2009年將地塊轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑糍崝?shù)億元。2010年，北京市國(guó)土局對(duì)該地塊開(kāi)出罰單，并暫停盈科集團(tuán)在北京的土地交易資格。
2018年后，大陸加強(qiáng)閑置土地監(jiān)管（如自然資源部要求“增存掛鉤”），部分城市直接限制港資企業(yè)拿地；
2015年起，逐步拋售大陸資產(chǎn)，套現(xiàn)超2500億元，轉(zhuǎn)向英國(guó)基建與東南亞市場(chǎng)。
他的生意主要是賭定中國(guó)核心城市土地稀缺性持續(xù)上升；并利用香港低息環(huán)境融資，對(duì)抗大陸開(kāi)發(fā)貸利率；早期與地方政府的發(fā)展訴求高度契合，獲得低成本土地和寬松監(jiān)管。
他的這種“捂地”模式曾一度憑借精準(zhǔn)的市場(chǎng)預(yù)判和長(zhǎng)期主義策略，實(shí)現(xiàn)了驚人的土地增值與資本利得。然而，隨著中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的深刻變革，政策監(jiān)管的日益強(qiáng)化，以及市場(chǎng)從增量擴(kuò)張向存量運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，這種曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的模式已逐漸失去生存的土壤。曾經(jīng)的成功經(jīng)驗(yàn)在新的時(shí)代背景下難以復(fù)制，這或許也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，需要新的思維和策略來(lái)適應(yīng)未來(lái)的挑戰(zhàn)。
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