大家好，我是蘇北哥！今天是3月14日，農(nóng)歷二月十五，忙忙碌碌又到周五……
01.
最新二手房價格出爐！南京主城四區(qū)，二手房價誰漲幅最大、誰跌幅最大？
講真的，最近的南京樓市有點復雜，信息龐雜，ZC端、行情端、房價端、供應端……每天都有新消息傳來，一時間搞得人無法判斷后市走向。
有房媒說這個金三小陽春，南京樓市意外火起來了，一批新房樓盤銷量爆棚，比如東山的嘉和華府、金寧風華；大校場的中信泰富九廬，3月第一周去化貨值都以“億元”為單位，3天去化一個“小目標”，7天賣掉幾個“小目標”，似乎輕輕松松，不在話下。
當然這都是房媒和KFS，說了算，沒有具體的分析數(shù)字可以參照，也難怪買房人會將信將疑！
可目前有一個數(shù)字是無可爭議的，屬于GF統(tǒng)一口徑的數(shù)字，那就是南京的二手房全市掛牌量。根據(jù)今天上午網(wǎng)房數(shù)字，南京全市掛牌量已經(jīng)跌至139433套，不僅跌破了14萬套大關，而且上周保持的13.95萬套關口。
網(wǎng)房3月14日二手房掛牌數(shù)據(jù)
從去年12月份開始南京二手房掛牌量就一路下滑，先是降至15萬+套，后來又降至14萬+套，如今再降至13.9萬+套。
房源交易環(huán)節(jié)的稅費減免，無疑大大促進了二手房成交量的增長，去年12月份是契稅全線降至1%，而今年據(jù)說ZY又在研究廢除房產(chǎn)增值稅，大大利好賣方，大概率也是為了全面結(jié)束限售做準備。
預計屆時，又將刺激一波二手房成交量激增，上漲！
連續(xù)幾個月以來南京二手房庫存大降，對應的是成交量的猛漲，去年12月份起南京二手房進入瘋狂成交期，單月成交量達到10398套，創(chuàng)下2024年單月最高紀錄。
今年1月南京二手房成交量再創(chuàng)新高，單月成交15041套，同比去年同期的8004套，大漲87.9%。
2月份南京二手房成交量數(shù)據(jù)也全新出爐了，成交量為5401套，雖然環(huán)比1月份下降31.1%，但是同比去年同期仍然上漲17.7%。
3月首周的最新二手房成交量數(shù)據(jù)也出爐了，單周成交量達到1977套，環(huán)比再上漲2.5%。據(jù)此自2月第二周至3月第一周，南京二手房成交量已實現(xiàn)4連漲。
然而成交量暴漲的同時，南京二手房成交價格走勢如何，根據(jù)目前顯示數(shù)據(jù)，連續(xù)3月以來，南京二手房全市成交均價的確出現(xiàn)了平緩漲勢！
南京2月二手房全市成交均價為23898元/㎡，環(huán)比1月份出現(xiàn)了0.6%的微小漲幅。而去年12月份環(huán)比下跌幅度是1.2%；今年1月份南京二手房環(huán)比近18個月以來首次達到“持平”，2月份二手房價格就出現(xiàn)環(huán)比上漲。
從走勢曲線來看，去年12至今年2月，南京二手房價格整體呈緩步上漲態(tài)勢。
具體到主城四區(qū)最新房價情況，目前二手房成交均價最高的區(qū)域仍是鼓樓，達到35715元/㎡，環(huán)比1月份鼓樓3.53萬/㎡的成交均價，小幅上漲400元/㎡；秦淮二手房成交均價全市排名第二，為32495元/㎡！但漲幅最大，相比1月份秦淮2.76萬/㎡的成交均價，直接上漲近5000元/㎡。
主城建鄴和玄武，近一個月來二手房成交均價均有小幅下跌，其中建鄴2月份為29760元/㎡；1月份為3.48萬/㎡；玄武為27781元/㎡，1月份為2.85萬/㎡
02.
鼓樓二手房成交均價上漲1.13%！哪些小區(qū)房價漲得最高？哪些小區(qū)房價跌的最狠？
一直以來，鼓樓的二手房價一直很穩(wěn)，首善之區(qū)，加上頂級學區(qū)資源，讓鼓樓學區(qū)房在南京二手房市場中，一直獨占鰲頭。
2月份鼓樓區(qū)二手房成交均價上漲的小區(qū)數(shù)量還是很多的，漲幅在10%以上的小區(qū)一共有11家。其中漲幅達到40%以上的有1家；漲幅在20%以上的有2家；漲幅在10%以上的8家。
從這張排行榜來看，排在漲幅前三的全部是頂級學區(qū)房小區(qū)。
隸屬寶船小學學區(qū)（銀城小學教育集團）的寧工新寓一村，2月份房價漲幅達到了43.03%，全區(qū)第一。原因是該小區(qū)1月份成交價偏低，只有1.97萬/㎡
2月份，寧工新寓一村房源成交價格就出現(xiàn)了明顯反彈，接連兩套房源成交單價在2.6萬/㎡以上，房價最高一套達到了2.82萬/㎡。一個月時間上漲幅度接近9000元/㎡。
地處定淮門，樹人雙學區(qū)的迎江園，2月份成交均價漲幅全區(qū)第二，達到29.24%。
2月份迎江園小區(qū)一套37.21㎡中樓層房源，成交單價達到7.76萬/㎡，創(chuàng)近一年來新高。
而迎江園今年1月份，多數(shù)房源成交單價還在4.7-5.4萬/㎡之間。
除此以外，鼓樓幕府板塊的德水香林2月份房價也出現(xiàn)意外反彈，小區(qū)一套90.74㎡的低樓層2房，成交單價達到了2.87萬/㎡，相比同小區(qū)1月份房價上漲4000+元/㎡
此外龍鳳花園雋鳳園、蘇寧馨瑰園、百合果園等學區(qū)房小區(qū)2月份房價上漲也極為明顯。
值得一提的是寧海路板塊的力學+29中頂級學區(qū)房匡蘆花園，2月份房源成交單價創(chuàng)新高，一套81.44㎡高樓層房源，成交單價達到8.1萬+/㎡，為2023年以來小區(qū)最高價格。
然而市場變幻莫測，鼓樓頂級學區(qū)房也不是個個房價都在上漲。
其中銀城+匯文雙學區(qū)房的天璽國際廣場2月房價就出現(xiàn)了較大滑坡。一套57㎡1房，成交單價僅有4.9萬/㎡，去年12月該小區(qū)類似房源成交單價還在6萬+/㎡
華僑路的拉小+29中雙學區(qū)房百步坡，2月份房價也出現(xiàn)較大下跌，一套83㎡3房成交單價為5.15萬/㎡，去年11月份同小區(qū)房源成交單價接近6萬/㎡。
怡景花園2月成交價格也有所下滑，一套67.39㎡的2房成交單價僅有4.7/㎡萬，1月份同類型房源成交單價還在5.2/㎡萬
03.
建鄴二手房成交均價下跌14.6%！哪些小區(qū)房價漲得最高？哪些小區(qū)房價跌的最狠？
整個2月份，建鄴實現(xiàn)二手房成交均價上漲的小區(qū)雖然多達14家，但是仔細看排行，房價漲幅較大的基本都是茶南的老破小和公寓。
比如茶南的露園，為整個2月份建鄴區(qū)二手房價漲幅最高的小區(qū)，2月份小區(qū)成交均價達到2.75萬/㎡，相比年前房價直線上漲超8000元/㎡。
2月15日露園一套80㎡中樓層3房，成交總價為207萬，折合單價達到25765元/㎡，創(chuàng)去年7月份以來最高成交單價。
而1月初，露園小區(qū)高樓層的80+㎡房源成交單價僅才1.75萬/㎡
同樣上漲的還有茶南的拓園，這都屬于茶南上世紀90年代的老破小小區(qū)。2月初拓園一套67㎡小3房，成交單價甚至達到了2.86萬/㎡，創(chuàng)近一年來新高。
而這套房源對比1月份拓園同樣類型房源，成交單價高出1萬+/㎡。
奧體學區(qū)公寓，雨潤國際廣場2月份房價漲幅也比較大，達到27.8%，小區(qū)成交均價順利漲回2字頭。該小區(qū)2月份一套61㎡1房，成交單價達到2.61萬/㎡，比1月份同小區(qū)房源成交單價高出近7000元/㎡
與此同時，河西的標桿次新盤、改善盤2月份實現(xiàn)漲價的并不多，其中奧東科技城僅有3家小區(qū)房價實現(xiàn)上漲；奧體核心有2家小區(qū)價格上漲；河西南有2家小區(qū)價格實現(xiàn)上漲。
其中奧東科技城的銀城西堤國際一區(qū)算是次新小區(qū)中漲幅較大的，達到17.78%！具體房源方面，銀城西堤國際一區(qū)2月份房源成交單價直接漲回了4字頭，而去年12月份該小區(qū)成交單價還停留在3.6-3.8萬/㎡區(qū)間
河西南板塊，意外的是升龍?zhí)靺R瓏尚2月份成交價格漲勢明顯，均價順利回到了4字頭，漲幅達到15.56%
2月中旬升龍?zhí)靺R瓏尚一套128㎡4房房源成交單價達到40284元/㎡，而同小區(qū)1月份成交單價僅有3.4萬/㎡。
奧體核心標桿豪宅仁恒江灣城一期2月份成交價格漲幅也比較可觀，達到15.17%。不僅2月該小區(qū)成交均價達到4.89萬/㎡，更有房源成交單價直接沖破5萬/㎡，要知道1月份該小區(qū)房源成交單價還維持在4.3萬/㎡左右
別看2月份建鄴漲價的小區(qū)不少，但跌價的小區(qū)也不少，而且房價下降的小區(qū)基本都是河西中和河西南的次新標桿小區(qū)，跌王海峽城成交價格再下降，星八客小區(qū)基本上一半以上淪陷！
跌幅最明顯的是河西南改善標桿海珀星暉，2月份成交均價降幅達到9.05%。
海珀星暉一二期小區(qū)中，房價拉胯是一期小區(qū)，二月份一期一套123㎡高樓層房源，成交單價僅為3.8萬/㎡左右。
而去年12月份海珀星暉一期房價還維持在4.3萬+/㎡，短短兩個月降價5000+元/㎡，業(yè)主砸盤有點狠！
星八客的朗詩熙華府，2月份房價也被砸到了4萬/㎡以下，2月份2套房源成交單價全部被砸到了3.8萬/㎡左右。
而去年12月份，朗詩熙華府房價還在4萬/㎡出頭。
跌王“海峽城”2月份房價再度下滑，目前一二三期成交均價只有3萬/㎡左右。
其中海峽城云璽灣再出2字頭成交單價房源，2月底云璽灣一套144㎡中樓層4房，成交單價被鎖定在2.97萬/㎡
其余，云璟灣房源成交單價也僅3萬/㎡左右，預計接下來“破3”在即
同樣為河西南改善標桿的金地中心風華，2月份房價也再度下滑，一套120㎡的低樓層3房，成交單價僅3.79萬/㎡，創(chuàng)去年9月份至今該小區(qū)最低成交單價。
今年1月份，金地中心風華房源成交單價還維持在3.9萬+/㎡。
04.
2月秦淮仍是最大贏家，全區(qū)均價上漲17.3%！大校場撐起了半邊天？
別看秦淮2月份漲幅排行靠前的小區(qū)都是主城老破小，該區(qū)上個月二手房成交均價能夠環(huán)比上漲17.3%，最大的貢獻其實是來自大校場。
作為與河西一爭高下的全市頂流富人區(qū)，大校場高端二手房開始陸續(xù)實現(xiàn)成交，且從成交價格來看，大校場高端盤價格非常堅挺，甚至與當年新房開盤價格不相上下，這一行情直接把整個秦淮的2月二手房均價給頂了起來。
其中最明顯的就是曾經(jīng)的大校場第一豪宅金基望樾府首套二手房成交。
金基望樾府實景
2月份時，金基望樾府首套房成交的消息就已經(jīng)瘋傳，直到前兩天這套房源的具體成交數(shù)據(jù)才被敲定。據(jù)悉這套房源為2月20日成交，房源為32F大高層的高樓層房源，戶型面積143.98㎡，最終總價750萬成交，成交單價達到52090元/㎡。
據(jù)悉，金基望樾府首套房源掛牌之后，經(jīng)過了兩次調(diào)價，最初掛牌價格高達900萬，最終折價40萬實現(xiàn)成交。
據(jù)說這套房源當年買入價為780萬，買入單價5.4萬/㎡，其中含5400元/㎡的升級裝修包，雖然虧了近30萬，但5.2萬/㎡單價成交的金基望樾府二手房，已經(jīng)是目前大校場二手房的最高價格，成功趕超了河西中眾多豪宅。
金基望樾府實景
與此同時，在網(wǎng)上金基望樾府的高價房源還在頻頻掛牌，一套184㎡的4房豪宅，掛牌單價甚至高達7.4萬+/㎡
一套234㎡高樓層“云端大平層”，掛牌單價甚至高達6.6萬+/㎡
有這些房源掛牌，難保金基望樾府后續(xù)不會有價格高過首套二手房的高價房源成交。大校場豪宅在南京二手房市場的表現(xiàn)和實力不容小覷。
與此同時，近期大校場其他次新小區(qū)的二手房成交價格也不低，全部在4字頭以上。
南外高中本部旁的華潤潤鴻府，首套房成交單價達到了42831元/㎡，不夸張的說這個價格甚至比目前某些新盤實際售價還高。
金地大成雅境最新二手房成交單價也漲回了4萬/㎡以上，均價達到了41433元/㎡，2月最高房源成交單價達到了42222元/㎡
大明路的華著蘭庭最高房源成交單價達到了4.8萬+/㎡，達到了該小區(qū)歷史成交最高單價。
05.
2月，玄武長江路雙學區(qū)房單價暴漲200%！新玄武標桿次新房小區(qū)成交價格再拉跨！
玄武二手房區(qū)在主城四區(qū)之中，存在感一直不強，雖然全區(qū)均價跌幅一直保持在1-3%之間，但實際二手房成交量并不大。
在南京二手房市場，流行著這樣一條潛在價值規(guī)律：買學區(qū)房，去鼓樓；買改善房，去建鄴，原本乏善可陳的秦淮也弄出了一個“南部新城大校場”，相比之下玄武區(qū)二手房的確沒什么亮點，成了主城四區(qū)拉胯的存在。
不過值得一提的是2月份玄武區(qū)長江路的一個雙學區(qū)房小區(qū)安將軍巷，成交價格實現(xiàn)暴漲，漲價幅度甚至達到200%，2月新成交的一套56㎡3房，成交單價沖頂小區(qū)歷史最高單價。
據(jù)悉這套房源成交單價達到了74893元/㎡，對比去年12月同小區(qū)房源成交價格高出約5萬/㎡。
而這套最高單價房源，同小區(qū)類似戶型去年成交單價只有3.1萬/㎡左右。
據(jù)了解，安將軍巷為洪武北路小學和九中初中本部雙學區(qū)房。
反過來看新玄武板塊的次新房最新成交情況。它往往反應了玄武二手房在市場中的真正競爭實力。2月份中海玄武公館成交價格再次拉胯，B區(qū)2月中下旬接連成交兩套房源，成交單價僅為3.3-3.5萬/㎡區(qū)間。
中海玄武公館B區(qū)去年12月份，房源成交單價還在4萬/㎡，短短兩個月掉價6000-7000元/㎡。
主編簡介：
蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現(xiàn)草根逆襲。
1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實操經(jīng)驗，深耕南京市場。
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