過去幾十年，中國(guó)房?jī)r(jià)最貴、漲幅最大，也就是投資房產(chǎn)收益率最高的城市有哪些呢？
今天，我們就來回顧和總結(jié)一下二手房?jī)r(jià)格的歷史演化。
從 2010 年開始，每隔五年進(jìn)行一次排名，看看榜單情況。
排名依據(jù)全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅排名前五的城市，聚焦熱度最高的城市，觀察它們的排名變化，研究其背后的隱秘。
2010 年，最牛轟的城市是溫州
很多朋友可能想不到，溫州位居榜首，房子的均價(jià)達(dá)到 33000 元每平米。
排名第二的是上海，單價(jià)為 25000 元；
排名第三的是北京，單價(jià) 23000 元；
排名第四的是杭州，單價(jià) 20000元；
排名第五的是深圳，單價(jià) 18000 元。
很多人會(huì)疑惑，溫州憑什么能排到全國(guó)第一呢？
2009 年和 2010 年，溫州的房?jī)r(jià)可謂一飛沖天。
一方面，當(dāng)時(shí)溫州的經(jīng)濟(jì)十分活躍，小商品出口勢(shì)頭強(qiáng)勁，溫州從中大為受益；另一方面，溫州人熱衷于炒房。
2009 年之前，溫州人前往全國(guó)許多城市炒房，2009 - 2010 年則在本地大肆炒作，使得房?jī)r(jià)飆升。
杭州能排名第四，也與溫州以及整個(gè)浙江地區(qū)當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)有關(guān)，部分溫州人也去杭州炒房。
2015年，北京沖頂成功
到了 2015 年，排名情況發(fā)生了變化：
北京沖到第一，單價(jià) 35000 元；
深圳排第二，單價(jià) 34000 元；
上海排第三，單價(jià) 33000 元；
廈門排第四，單價(jià) 23000 元；
廣州排第五，單價(jià) 2 萬元。
可以看到，2015 年溫州和杭州已經(jīng)退出了前五名。
這是因?yàn)樽?2011 年開始，浙江地區(qū)的房?jī)r(jià)大幅降溫，房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)超全國(guó)其他地區(qū)，尤其是溫州的房?jī)r(jià)泡沫破裂，杭州的房?jī)r(jià)跌幅也比較大。
所以到 2015 年，這兩個(gè)城市就跌出了排名前五的榜單。
北京能排第一，很多朋友可能不知道，2013 年全國(guó)樓市有一波短周期的繁榮期，在上升周期中，北京的房?jī)r(jià)漲幅最大，明顯超過上海，大幅超過深圳、廣州。
這一強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，延續(xù)到 2015 年，北京房?jī)r(jià)得以位居榜首。
深圳能排第二，與 2015 年深圳房?jī)r(jià)漲幅特別大有關(guān)。
因?yàn)?2014 年底深圳房?jī)r(jià)率先止跌，2015 年 “330 新政” 之后，深圳房?jī)r(jià)開始起飛，連續(xù)大漲了好幾個(gè)月，導(dǎo)致 2015 年整個(gè)年度深圳房?jī)r(jià)的平均漲幅很大。
廈門第一次擠進(jìn)前五名，排名第四，是因?yàn)?2013 年廈門房?jī)r(jià)漲幅比較大，同時(shí) 2014 年廈門的房?jī)r(jià)跌幅遠(yuǎn)小于其他同類城市。
到 2016 年初，廈門房?jī)r(jià)迅速上漲，被稱為 “四小龍”。
其實(shí)在 2015 年廈門房?jī)r(jià)就已經(jīng)開始上漲，可以說從 2013 年到 2016 年，廈門的房?jī)r(jià)表現(xiàn)格外優(yōu)異，最終成功擠進(jìn)前五。
2020年，深圳雄霸全國(guó)
到了2020 年，深圳躍居第一，單價(jià) 7.7 萬；
北京排第二，6.4 萬；
上海排第三，5.8 萬；
廈門排第四，4.7 萬；
廣州排第五，3.8 萬。
2015 年到 2020 年，深圳的房?jī)r(jià)總體漲幅是最大的。
2015 年 3 月底開始大幅上漲，到 2016 年秋天進(jìn)入盤整期，2018 年上半年，房?jī)r(jià)基本處于高位盤整震蕩狀態(tài)。
2018 年下半年又開始新一輪上漲，2019 年和 2020 年漲幅都很大。
于是，從 2020 年的均價(jià)來看，深圳成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。
2024年，房?jī)r(jià)齊跌三年，排名無變化
2024 年，排名基本沒有變化，
深圳排第一，6.7 萬；
北京排第二，6.5 萬；
上海排第三，6.3 萬；
廈門排第四，4.8 萬；
廣州排第五，3.8 萬。
過去幾年，全國(guó)樓市經(jīng)歷了沖高后集體大幅降溫的過程，城市之間的排名沒有太大變化。
我估計(jì)再過三年，隨著一輪房?jī)r(jià)止跌反彈，排名前五的城市會(huì)發(fā)生變化。
尤其是廈門，我預(yù)計(jì)它的排名會(huì)有所后退，而杭州很有可能重新擠進(jìn)前五（當(dāng)前排第六）。
上述是房?jī)r(jià)水平的五強(qiáng)演變史。
如果從房?jī)r(jià)漲幅視角來看，回顧過去十年，也即拿2024年與2014年相比，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度排名前十的城市：
深圳：漲幅排名第一，上漲 193%。
東莞：排名第二，漲幅 160%。
蘇州：排名第三，漲幅 146%。
廣州：排名第十，漲幅 122%。
還有西安、廈門、合肥、北京、上海、成都。
這十個(gè)城市房?jī)r(jià)均實(shí)現(xiàn)翻倍，年均漲幅一般超過 10%，大幅跑贏社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)收益率。
從長(zhǎng)期資產(chǎn)配置角度來看，全國(guó)大部分城市的房產(chǎn)，作為投資品的價(jià)值不具有競(jìng)爭(zhēng)力了，但少數(shù)高能級(jí)城市，尤其是本文中涉及到的城市，仍然可以納入多金家庭的資產(chǎn)配置的可選項(xiàng)。
老鐵們，需要有一雙火眼金睛……
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