拿地6年毫無動靜，地鐵小鎮(zhèn)的商業(yè)太難了。
最近，青龍地鐵小鎮(zhèn)板塊的業(yè)主向官方留言咨詢：G06商辦項目何時開工？
要知道，青龍地鐵小鎮(zhèn)的G06商辦項目，從2019年3月拿地至今，已有整整6年，這期間一個個住宅早已交付，商業(yè)卻遲遲未能兌現(xiàn)，也難怪業(yè)主坐不住了。
青龍地鐵小鎮(zhèn)的商業(yè)，究竟還要等多久？
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我們先來看下官方對項目進展的最新回復：
官方信息顯示，G06項目開發(fā)企業(yè)前期因資金不足，遲遲未能開工建設。前期取得的規(guī)劃許可證已經(jīng)過期，需重新辦理相關手續(xù)；同時企業(yè)正在尋求合作方共同開發(fā)。
原本以為只是前期工作進度緩慢，沒想到是“未開工”且“規(guī)劃許可證過期”，“正在尋求合作方”的消息，無異于當頭棒喝。
作為板塊首個、目前唯一一個大型商業(yè)項目，G06從拿地開始便備受關注。
G06項目位于青龍片區(qū)麟崗大道以南、九鄉(xiāng)雅苑西側(cè)，周邊是恒大龍珺、中南山錦花城等人口密集的住宅區(qū)。
2019年3月，南京新基安成科技發(fā)展有限公司以底價1.53億元競得青龍片區(qū)G06地塊，用地性質(zhì)為商辦混合用地，容積率2.0。
根據(jù)地塊出讓條件，未來需配建不少于2500平方米的公交首末站一處，以及酒店式公寓、商業(yè)、辦公，且10%的商業(yè)和40%的辦公需自持10年，酒店式公寓100%實行全裝修和成品交付。
作為板塊首個商業(yè)，又涉及公交站建設，可以說G06項目承載著板塊所有希望。
按照《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》約定，開發(fā)商應于2020年7月9日前動工建設，然而直到2023年10月，規(guī)劃設計方案才“千呼萬喚始出來”。
項目規(guī)劃圖
根據(jù)規(guī)劃，項目擬建總建筑面積約6.6萬㎡（地上4.6萬㎡、地下2萬㎡），包含4棟辦公、1棟酒店式公寓及底層商業(yè)。從效果圖來看，項目建筑體以玻璃幕墻為主，屋頂及地面整體配色頗具年輕化、活力感。
規(guī)劃方案的公示和效果圖的曝光，預示著板塊首個大型商業(yè)綜合體的進一步推進，給當時的板塊提振了不少士氣。
2024年4月，南京地鐵集團曾表明“正全力協(xié)助開發(fā)商開展開工建設前期工作，督促加快推進后續(xù)建設工作”。
然而又1年過去，非但地塊遲遲未開工，就連前期工作的滯后程度都遠超預期。
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G06項目的高關注度，源于當年青龍地鐵小鎮(zhèn)強勢崛起。
依托南京地鐵4號線，青龍地鐵小鎮(zhèn)成為南京首個TOD地鐵小鎮(zhèn)，規(guī)劃為集居住、商業(yè)、教育、醫(yī)療于一體的綜合型宜居新城，定位“山水林間趣、峻秀國際城”。
2015年起，南京地鐵集團主導土地一級開發(fā)，推進片區(qū)征地拆遷；
2016年，招商蛇口拿下首幅住宅地塊，打造招商正榮東望府，拉開區(qū)域住宅開發(fā)序幕；
2016-2018年，以招商、正榮等品牌房企為主，樓面價約1.2-1.5萬元/㎡；
2019-2021年，南京土地市場全面升溫，青龍地鐵小鎮(zhèn)板塊樓面價也突破2萬元/㎡，陽光城、高科等房企進駐，新房均價一度上漲至3.1-3.2萬/㎡，也經(jīng)歷了“搖號”、“一房難求”的高光時刻；
2022年之后，南外仙林分校和南京市江寧高級中學先后落地，同時市場逐漸趨穩(wěn)，板塊土地出讓數(shù)量開始收縮，新房市場開始冷靜。
2023年3月，板塊歷經(jīng)多次規(guī)劃變更風波后，官方仍將其定位為南京市副中心、寧鎮(zhèn)揚一體化發(fā)展區(qū)域HUB、還是數(shù)字城市建設示范區(qū)、先行區(qū)，暫時穩(wěn)住了青龍地鐵小鎮(zhèn)的地位。
隨著板塊樓盤售罄、住宅交付后，板塊常住居民逐漸增多，讓利好落地緩慢這一短板更加明顯。
目前板塊除了地鐵4號線和兩所學校，醫(yī)院、公園等配套均未落地，還有多條斷頭路亟待打通，商業(yè)方面除了嚴重滯后的G06項目外，幾乎空白。
雖然相關配套雖然落地緩，但青龍地鐵小鎮(zhèn)也有好消息。
2023年7月，板塊加入“降容、降高”行列，成功出讓G29地塊，由南京地鐵小鎮(zhèn)聯(lián)合中鐵四局開發(fā)，或?qū)⒁愿叨说兔苌鐓^(qū)，重啟板塊新房市場熱度。
效果圖
2024年，占地127公頃的地鐵小鎮(zhèn)中央綠脈公園啟動建設工作，未來將打造環(huán)形綠道、運動球場、濱水空間、露營游憩地等，進一步升級板塊居住環(huán)境。
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新房供應斷檔，二手房表現(xiàn)又如何呢？
目前，青龍地鐵小鎮(zhèn)板塊聚集了招商正榮東望府、譽峰苑、文瀾府等一批高品質(zhì)次新房，只不過隨著市場趨穩(wěn)、房價回落，青龍地鐵小鎮(zhèn)二手房成交價，近兩年來也近乎腰斬，多數(shù)小區(qū)成交價跌破2萬/㎡。
我們以次新房小區(qū)譽峰苑為例。
譽峰苑2025年以來共賣出3套房源，最高單價為1.7萬/㎡，最低單價為1.6萬/㎡，最新成交記錄顯示，一套建面約110㎡的中樓層房源，總價僅需185萬就能拿下。
要知道，譽峰苑在2020年4月底收官時，銷許均價約2.97萬/㎡。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，譽峰苑建面約110㎡的頂樓房源，單價都在2.9萬/㎡以上，總價超323萬。
再看板塊老牌小區(qū)中南山錦花城。
相比前幾年交付的新小區(qū)，中南山錦花城依靠低密度、成熟小區(qū)等優(yōu)勢，雖然坐穩(wěn)成交量頭把交椅，但成交價也在不斷縮水。
2021年，中南山錦花城一套建面約78.9㎡的房源，曾賣出過3.8萬/㎡的單價。
而在2025年，相同面積的房源的成交單價不到1.9萬/㎡，直接腰斬。
新房斷檔、二手房腰斬，加上相關配套落地緩慢，青龍地鐵小鎮(zhèn)的重啟之路頗為坎坷。
短期來看，二手房腰斬情況將隨著市場回暖有所緩解，新房市場或?qū)⒃贕29地塊低密的優(yōu)勢下，再次吸引一波人氣。
長期來看，板塊內(nèi)還有多幅待開發(fā)土地，多條斷頭路正加速修建當中，大型商業(yè)、醫(yī)療等資源配套，未來也一定會填補空白，一切都需要時間來兌現(xiàn)。
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