我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。
我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。
以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。
房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。
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提問(wèn)
過(guò)完春節(jié)后一個(gè)多月了，成都還是冷颼颼的，我感覺(jué)身邊人也沒(méi)多少買房看房?。磕阌X(jué)得今年的金三銀四還能爆發(fā)帶動(dòng)一波量?jī)r(jià)齊漲嗎？
房段子解答
天氣原因也能傳導(dǎo)到樓市嗎？ 雖然沒(méi)有直接關(guān)系，但從數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，成都金三銀四的成色，略顯不足。新房可以找找說(shuō)辭，二手房則難繃。
據(jù)房小團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月過(guò)半，新房成交4782套，二手房11767套。如果翻倍算整月，那么新房是9564套，二手房是23534套。
環(huán)比2月（月初主要還是過(guò)年期間），新房8848套，二手房17635套，分別增長(zhǎng)了8%和33%。
這個(gè)數(shù)字乍一看還行，但不算火爆，最多是小小小陽(yáng)春。
回顧下最困難的2024年，2月中旬春節(jié)，3月是真小陽(yáng)春，新房環(huán)比大漲67.6%，二手房則是大漲101.4%。
再說(shuō)今年的3月數(shù)據(jù)，新房成交量表現(xiàn)平和，除了樓市預(yù)期依然觀望為主，還有整體的供應(yīng)量，供應(yīng)品質(zhì)有關(guān)。
往年新房市場(chǎng)年后都爭(zhēng)相取證，但今年沒(méi)看到這種二級(jí)市場(chǎng)主動(dòng)引爆的動(dòng)作，只有少量的熱門盤，豪宅以及沉默的順?shù)N盤來(lái)支撐供應(yīng)。
開(kāi)發(fā)商們也還在觀望試探，耐心蓄客，可能要推遲到4、5月才紛紛取證。
這是今年小陽(yáng)春的一個(gè)特點(diǎn)，正如成都天氣回暖一樣，滯后性。
然后二手房，整體漲價(jià)的跡象不明顯，依然以價(jià)換量維持基本面，疊加學(xué)區(qū)熱潮、新房擠壓，表現(xiàn)尚可。
二手房還是要看新房的走勢(shì)，如果新房能強(qiáng)勢(shì)拉一波產(chǎn)品和價(jià)格，那么二手房會(huì)更活躍。反之如果新房高開(kāi)低走，那么二手房市場(chǎng)則會(huì)情緒低落，或者被低總價(jià)新房拉扯客戶。
話說(shuō)3月11號(hào)的招商地王，著實(shí)讓人熱血沸騰，不過(guò)能傳導(dǎo)的時(shí)間和范圍是有限的，看月底的金三、騾馬市土拍吧。只有長(zhǎng)期的一級(jí)市場(chǎng)引導(dǎo)，才會(huì)有二三級(jí)市場(chǎng)的熱潮。
今年買房，是被動(dòng)的，觀望的，不確定的。
粉絲提問(wèn)
你好，我是三口之家，剛賣掉了一套房，手里現(xiàn)金有250個(gè)，然后年入60個(gè)，夫妻都在金融城上班，小孩是1年級(jí)了，在市一醫(yī)院有一套房也用的它學(xué)位?，F(xiàn)在想法是買個(gè)400萬(wàn)左右（需要留100左右應(yīng)對(duì)突發(fā)）的改善一點(diǎn)的住房，二手房看來(lái)看去的不太喜歡，更拒絕高層，又想上班近一些，二手看了一些，新房也看了一些，希望盡量近一點(diǎn)，然后又改善保值的買法建議。
房段子解答
較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
我們此前也討論了一些，目前來(lái)看，不論是首付還是貸款（月供）都有一定的彈性，預(yù)留了安全感，這一點(diǎn)是挺好的。另外從150萬(wàn)首付3成以上，滿足組合貸里公積金二套房的原則來(lái)說(shuō)，也很匹配，所以這一點(diǎn)來(lái)反觀400萬(wàn)的預(yù)算，也想必是你們深思熟慮過(guò)的，我對(duì)此表示贊成和肯定。
前期討論了林家壩或者新川的改善新房，一方面是提高了預(yù)算，另一方面距離金融城接送孩子較遠(yuǎn)，所以你們放棄這個(gè)角度。因此我們的主軸，還是回來(lái)看雙子塔附近的400萬(wàn)自住產(chǎn)品。
先說(shuō)下南延新苑，本身來(lái)說(shuō)樓盤的名氣不大，所處的區(qū)域又是周圍比較拉胯的地段，既沒(méi)有東苑的學(xué)區(qū)和統(tǒng)一，又沒(méi)有城南宜家這本改善和純粹，尤其是學(xué)區(qū)才更名為了七初天和，是單校劃片小初，并沒(méi)有融入高新的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)板塊，因此區(qū)域內(nèi)不論是產(chǎn)品形態(tài)，還是外部的配套價(jià)值，都一直處于低洼的狀態(tài)。
只能說(shuō)是圖便宜，但便宜的買法就要更偏重長(zhǎng)期自住，而非未來(lái)的保值流通。把這次買房當(dāng)做是消費(fèi)行為，那么可以考慮（一方面是足夠改善大戶型，另一方面接送孩子方便，再者上班通勤也近，這是它的優(yōu)點(diǎn)）。
回到南延新苑內(nèi)部來(lái)看，本身品質(zhì)也談不上多好哈，就是普通的剛需房，只不過(guò)偶爾有棟樓是T2板式小高層，不曉得你看的是不是那套200平的套四雙衛(wèi)，然后報(bào)價(jià)480萬(wàn)？
你想過(guò)沒(méi)有，你們長(zhǎng)期就三人家庭，真的有必要買那么大嗎？另外這個(gè)掛牌單價(jià)達(dá)到了2.4萬(wàn)，有些高，此前168平的T2大平層，套四雙衛(wèi)，總價(jià)是325萬(wàn)。（200平的是總18F，168平的是30F，其實(shí)我覺(jué)得金融城到處都是密密麻麻的房子，也沒(méi)必要刻意選擇非高層，因?yàn)橹挥心阋患沂?8F，而別人都是高層的話，意味著你也沒(méi)啥視野。如果要看小區(qū)綠化的話，選擇中低樓層即可），綜合來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得退一萬(wàn)步說(shuō)，確實(shí)喜歡這個(gè)200平的戶型，我覺(jué)得預(yù)算400萬(wàn)可以去談，超過(guò)了400萬(wàn)的意義就不大了，再次強(qiáng)調(diào)，這是一次消費(fèi)行為。
理想中心的話，位置倒是挺好，不過(guò)感覺(jué)破敗得很，不然這種地段也不至于還能賣得出1萬(wàn)多的單價(jià)。當(dāng)然，它也是滿足你小高層的設(shè)想的，在這個(gè)前提下，考慮到戶型還不錯(cuò)的背景，我覺(jué)得也可以考慮入手，比如一些100多平的大套三套四，總價(jià)應(yīng)該是兩三百萬(wàn)能夠拿下的買法。如果你比較偏向于我前面說(shuō)的自住買法，我覺(jué)得理想中心比邊緣地段的南延新苑更有地段價(jià)值一些。
至于說(shuō)南城都匯，我覺(jué)得就是一個(gè)正常得多的買法，不知道你們?cè)镜哪铣嵌紖R是哪個(gè)組團(tuán)多大面積，在不影響學(xué)位或者價(jià)值的情況下，自行考慮出售或者出租，都沒(méi)問(wèn)題。另外400萬(wàn)左右怎么買南城都匯呢？6期太貴，二期太老，五期太偏。你可以看看四期的南城都匯匯尚園，地段是不錯(cuò)的，產(chǎn)品也是比較純粹的，價(jià)格我覺(jué)得還相對(duì)適中一些。
目前你可以買到一百三四十平的套三套四，滿足家庭改善自住沒(méi)多大問(wèn)題，單價(jià)來(lái)到了2.5萬(wàn)左右，總價(jià)大概是350萬(wàn)上下，從價(jià)值匹配度，通勤讀書(shū)等角度我覺(jué)得應(yīng)該是最適合你的。
當(dāng)然，至于說(shuō)什么時(shí)候買房，現(xiàn)在肯定還什么沒(méi)跌到底的，但不一定要等待什么刻意的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我覺(jué)得一方面看你們是否緊迫的買房需求？如果是的話那么買，另一方面假設(shè)短期能遇到緣分房源（價(jià)格確實(shí)低，品質(zhì)房源確實(shí)好）那么就相信緣分，及早入手。我覺(jué)得可能底部也就是在300-350萬(wàn)之間了。
當(dāng)然，至于其他的買法，如果你們不介意價(jià)格居高不下的話，有兩個(gè)盤是比較有品質(zhì)的，那就是桐梓林壹號(hào)（老而彌堅(jiān)），人居盛和林語(yǔ)北區(qū)（干掛石材），這種價(jià)格基本是要打滿到400萬(wàn)，然后買下來(lái)的就是一百一二的小套三格局，單價(jià)上會(huì)比較高，看你們到底是要內(nèi)部的戶型改善，還是小區(qū)本身的綜合品質(zhì)，這個(gè)由你們來(lái)取舍。
我個(gè)人而言，最建議的是去看南城都匯四期。
粉絲提問(wèn)
你好，1、手上有一套凱德世紀(jì)名邸 西庭 93 朝西，計(jì)劃住一年啟境交房后或期間賣掉 請(qǐng)幫忙分析行情。2、啟境的資產(chǎn)是否有保值 或者增值空間？3、目前啟境只有三套選擇 5棟4樓193 6棟 4樓198 /9樓 198。有什么選擇或者建議？4、目前未婚 又是貸款 所以咨詢下未來(lái)婚前公證。5、未來(lái)房產(chǎn)稅怎么收？
房段子解答
較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
1、凱德世紀(jì)名邸西庭本身來(lái)說(shuō)，地段和品質(zhì)，在大源都屬于比較好的狀態(tài)，但還是受制于剛需產(chǎn)品，單衛(wèi)等格局，在價(jià)格上回落明顯，當(dāng)前行情價(jià)大概是3萬(wàn)出頭。
從未來(lái)的趨勢(shì)演變來(lái)說(shuō)，未來(lái)一年我覺(jué)得還是會(huì)持續(xù)處于陰跌的下行期，觸底反彈很難，或者說(shuō)接下來(lái)1年的時(shí)間，逆勢(shì)上漲的概率極小，最好的狀態(tài)也就是維持現(xiàn)狀，3.1萬(wàn)的價(jià)格出售，就算是功德圓滿了。在此期間你賺一個(gè)房租費(fèi)，免得搬家折騰等問(wèn)題，但是存在繼續(xù)下行虧錢的風(fēng)險(xiǎn)，這點(diǎn)要把握好，如果你是運(yùn)氣好，敢想敢干，喜歡風(fēng)險(xiǎn)性的人，那么繼續(xù)持有1年后再賣。反之目前可以先以3萬(wàn)出頭的價(jià)格賣掉，返租或者另行出租一套房子也未嘗不可，畢竟是婚前，家當(dāng)應(yīng)該也不是很多。
2、新綠啟境這種產(chǎn)品放在當(dāng)前的行情下，雖然不敢貿(mào)然說(shuō)有非常大的增值性，但是我覺(jué)得也是很典型的避險(xiǎn)資產(chǎn)，現(xiàn)在唯一還能保值的你知道是什么嗎？就是主城成熟區(qū)核心地段完善配套區(qū)域的這種改善新房，新綠啟境很典型的，或者之前的西派少城也非常典型，只有這種才能成為既能保值，又能自住改善的硬通貨，所以我覺(jué)得保值性還是很看好的，在其他各類產(chǎn)品之前。至于說(shuō)增值性，要徹底沖破當(dāng)前的下行行情，我估計(jì)還需要3-5年的時(shí)間周期，5年較為穩(wěn)妥，屆時(shí)整體的成都這類純改善產(chǎn)品，單價(jià)普遍站到4萬(wàn)5萬(wàn)比較正常一些。
3、新綠啟境的5棟4樓193戶型，朝向東南，臨小路，看公園球場(chǎng)等，整體的視野我覺(jué)得還可以，單價(jià)3.35萬(wàn)，總價(jià)645萬(wàn)，問(wèn)題不大，屬于可以接受的狀態(tài)，如果有更好的話，這個(gè)拿來(lái)備選。
6棟的4樓198戶型，雖然看起來(lái)沒(méi)有直面馬路，但是也有部分功能區(qū)被對(duì)面的193戶型遮擋，視野上感官上，我覺(jué)得沒(méi)有比5棟的更敞亮，而且單價(jià)總價(jià)還更高一些。在戶型功能上倒差不差，各有優(yōu)劣吧，193的南側(cè)采光視野好，但是北側(cè)臥室被遮擋，198戶型南側(cè)有少量視野遮擋，但是南北相對(duì)通透一些。
至于說(shuō)6棟9樓的198戶型，那么樓層是更高的，采光視野（尤其是對(duì)面有個(gè)綜合體）也是很好的，但也面臨更高單價(jià)總價(jià)的問(wèn)題（3.6萬(wàn)的單價(jià)724萬(wàn)了）。
所以我覺(jué)得如果要突出性價(jià)比安全穩(wěn)健的話，5棟4樓的193是足夠的了，但如果預(yù)算的確很高，想追求極致一些的改善，那么6棟的9樓就很合適。
4、未婚的話就看誰(shuí)出資誰(shuí)寫(xiě)名字了，假設(shè)你對(duì)象不出資，那么也不應(yīng)該寫(xiě)名字上去，按照出資比例來(lái)寫(xiě)名字是最合適的?；蛘吣銈冞m當(dāng)協(xié)商傾斜一下也可以。
未婚的狀態(tài)你單獨(dú)買下來(lái)，那就是婚前財(cái)產(chǎn)，假設(shè)離婚，對(duì)方也沒(méi)辦法，只能因?yàn)槠綍r(shí)的月供還貸來(lái)適當(dāng)收取增值部分的收益，婚前財(cái)產(chǎn)公證的話，可以在雙方都坦誠(chéng)布公的情況下，找成都的公證機(jī)關(guān)辦理。
5、未來(lái)的房產(chǎn)稅我覺(jué)得算是房地產(chǎn)行情窮途末路了，只能通過(guò)存量房收稅這一條極端的方式來(lái)維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)，本質(zhì)上是70年產(chǎn)權(quán)，師出無(wú)名，另外這一招出爐的話，基本上就宣告了房產(chǎn)徹底和普通家庭投資劃清界限，后面一系列的土地財(cái)政虧空，zf是否能承受得起也要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。
我的觀點(diǎn)是不要過(guò)渡過(guò)早擔(dān)憂，這種房產(chǎn)稅的問(wèn)題，估計(jì)要一二十年后才會(huì)嘗試著施行，而且收稅的對(duì)象也是多套房，豪宅稅這類的，對(duì)普通家庭，房源量少，人均面積少的來(lái)說(shuō)，估計(jì)一年也就是三五千，影響不大的。參考：
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