深圳樓市，今年的「金三」情緒比往年高。
不僅政策暖風(fēng)狂吹，大家的共識(shí)也在悄然發(fā)生改變，剛需、改善和外地購房者逐漸形成一股力量，正推動(dòng)著市場(chǎng)往更良好的方向發(fā)展。
小陽春行情下，比起該不該出手，持幣者更該關(guān)注的是：哪些房子存在風(fēng)險(xiǎn)？需要保持謹(jǐn)慎？
我根據(jù)最近的市場(chǎng)情況總結(jié)了以下幾個(gè)「買房雷區(qū)」，希望對(duì)你有幫助。
01
不要?jiǎng)ψ咂h
上周末有個(gè)朋友打電話給我，說現(xiàn)在半島城邦四期有套這樣的房源，總價(jià)不到1400萬，不僅零首付還能倒拿錢，很心動(dòng)想下手。
聽完這套房子的情況，我的建議是謹(jǐn)慎入手。
原因有三。
第一，這是套118平兩房，為什么能倒拿錢？主要是蹭了旁邊半三的單價(jià)，把評(píng)估價(jià)給做高了。
第二，在我看來，這種戶型屬于非主流戶型，受眾群體窄，針對(duì)性強(qiáng)，一般國外留學(xué)回來的會(huì)比較喜歡。未來是改善時(shí)代，真正有錢的改善家庭，大部分更愿意為各方面好的房子買單，包括產(chǎn)品功能性更強(qiáng)。
第三，蛇口豪宅區(qū)的地段沒有問題，大市來了，這房子照樣能賺到錢。前提是，你有一定的資金量在手，可以等待市場(chǎng)周期穿越過去。
聽朋友說，這套房源的前兩位買家都是虧本出售，以現(xiàn)在掛盤賣的這位業(yè)主為例，還是去年底從法拍房市場(chǎng)買入的，為什么隔幾個(gè)月就拿出來虧本賣？這種情況大多與個(gè)人資金問題脫不了關(guān)系。
所以，類似這種倒拿錢的房源其實(shí)更適合短炒，專業(yè)玩家都是十分謹(jǐn)慎，普通人就沒必要去湊這個(gè)熱鬧了。
02
如何看待博拆遷
有個(gè)讀者問：老破舊學(xué)區(qū)房，可以博拆遷嗎？
發(fā)現(xiàn)最近關(guān)心老房子的讀者不少，我想應(yīng)該是跟住建部近期明確“2000年前建成的老舊小區(qū)都要納入城市更新改造范圍”有關(guān)。
首先，大家要明白一點(diǎn)，城市更新并不是說全部原拆原建，還包括推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯、翻新外墻、停車等難題。前者的本質(zhì)是創(chuàng)造財(cái)富效應(yīng)，后者更多是提高居住屬性。
為什么不全部拆除重建？
像北京有些老破小學(xué)區(qū)房，六七十年代建的，樓齡這么老，又貸不了款，至今也沒聽說要拆了重建。
因?yàn)槭兄行牡牡仄べF，拆遷成本高，周期長，動(dòng)輒十年起步，開發(fā)商還不一定賺錢。
所以你看政策文件，住建部說2000年以前的老舊小區(qū)全部納入城市更新改造范圍，后面還加了句“鼓勵(lì)居民自主更新改造”。
那么，怎樣才能通過拆遷房買賣賺大錢呢？
秘訣只有兩個(gè)。一是你在消息沒傳開的時(shí)候提前布局。比方說你家親戚在某局上班，提前確認(rèn)哪些老房子要改造，你立馬去收幾套。等拆遷公告貼出來了，街坊鄰居都知道了，這時(shí)候房價(jià)早漲上天了，這時(shí)候接盤就是幫別人數(shù)錢。
二是見好就收，千萬別死等政府來拆。最聰明的做法是等政府開始量房子、定賠償標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，趕緊高價(jià)轉(zhuǎn)手賣給后來的接盤人。拿這錢去買個(gè)優(yōu)質(zhì)商品房才是王道。因?yàn)楝F(xiàn)在拆遷越來越摳門，拆老房子又得賠償又得安置，搞不好拖你個(gè)十年八年，沉沒成本太高。
說白了，政府拆遷名單就跟開盲盒一樣，沒點(diǎn)內(nèi)部消息還真玩不轉(zhuǎn)。大部分人想博拆遷，只能靠賭，命也運(yùn)也。
03
總有懵懂的小白
新手最容易犯的錯(cuò)，就是喜歡在戶型、面積的選擇上貪價(jià)格便宜。
從而降低了地段資源。
結(jié)果往往是以犧牲房產(chǎn)流動(dòng)性作為代價(jià)。
說白了，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的核心價(jià)值在于對(duì)稀缺資源的占有。
在市場(chǎng)疲軟期，流動(dòng)性是資產(chǎn)安全的關(guān)鍵標(biāo)尺。如果一套房子無法順利賣出，那么它的資產(chǎn)價(jià)值就會(huì)大打折扣。
主城區(qū)的老破大，流動(dòng)性通常來說都不太好，哪怕是在深圳，流動(dòng)性也相對(duì)有限。想要從中賺錢，可能需要一場(chǎng)超級(jí)大牛市才行。
位于荒郊野外的高品質(zhì)盤，雖然包裝精美，但兌現(xiàn)周期存在巨大不確定性，猶如空中樓閣風(fēng)險(xiǎn)暗藏。
真正好的房子，都是流動(dòng)的貨幣。除了有租金收益，還具備保值增值功能。
很難脫手的房子，你就要檢討當(dāng)時(shí)買它的決策了。
深圳是多中心城市，從規(guī)劃圖的角度，沒有什么不一樣，都是在畫圈圈。但從操盤手的角度，每個(gè)地方真正傾注的資源和精力都有著天壤之別，能不能發(fā)展得起來，地理優(yōu)勢(shì)也是很重要的一環(huán)。所以買房不能只跟著規(guī)劃圖走，一些聽著就很不靠譜的地方，即便吹得再天花亂墜，也不過是開發(fā)商在宣傳時(shí)多了一個(gè)賣房噱頭。一套房子的綜合價(jià)值怎么樣，最終還是要看地段、產(chǎn)業(yè)和品質(zhì)。
尤其是人生第一套房，不亞于投資入場(chǎng)券，這張票必須買到對(duì)的座位。
買對(duì)了，過幾年拿賺到的錢再換一套，甚至十年滾出兩套房也不是沒可能。
要是開局就踩雷，買個(gè)遠(yuǎn)郊大戶型、概念房等流通性差的房子砸手里，別說繼續(xù)置換了，媳婦能讓你跪三個(gè)月搓衣板。
買房和換房作為普通人的超大額支出，同時(shí)又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗(yàn)。而缺乏經(jīng)驗(yàn)卻要做如此重大的抉擇，做對(duì)了當(dāng)然皆大歡喜，做錯(cuò)了很可能會(huì)悔恨終身。
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