01
楔子
2024年9月20日，貝殼競(jìng)價(jià)82輪，以10.76億總價(jià)、42.19%的溢價(jià)率競(jìng)得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，樓板價(jià)為：2.73萬(wàn)/平米。
關(guān)于此事，當(dāng)時(shí)我也寫(xiě)過(guò)一篇文章，并承諾等方案出來(lái)，我就寫(xiě)一篇該項(xiàng)目的測(cè)評(píng)。
這兩天，網(wǎng)上陸續(xù)有一些項(xiàng)目的方案資料流出來(lái)，我看了之后覺(jué)得設(shè)計(jì)還是有不少看點(diǎn)的，所以今天這篇文章就算是一個(gè)測(cè)評(píng)和解析，希望對(duì)潛在的購(gòu)買者有一些幫助。
02
前情提要
為了便于大家理解設(shè)計(jì)意圖和解析，所以我將按照地塊出讓條件、上位規(guī)劃、場(chǎng)地分析和戶型平面解析等幾個(gè)章節(jié)來(lái)測(cè)評(píng)貝殼的這個(gè)方案。
01.出讓條件
用地面積：15777.47㎡
計(jì)容建筑面積: 39443.68㎡
建筑高度:≤60米
地塊性質(zhì)：純住宅用地
建筑密度：≤25%
02.業(yè)主介紹
這塊地的業(yè)主是的貝好家成都公司，其母公司就是貝殼。而之前貝好家在西安成功拿下兩宗住宅用地，但都是合作開(kāi)發(fā)。
而這一次貝殼不再依托外部代建，而是選擇自主開(kāi)發(fā)，這無(wú)疑是在整個(gè)房地產(chǎn)圈里扔下了一個(gè)“炸彈”。
“賣房子”的居然也來(lái)造房子了，這讓誰(shuí)受得了啊！
03
上位規(guī)劃
因?yàn)?/strong>項(xiàng)目位于成都金融城三期內(nèi)，所以我先介紹下該片區(qū)的上位規(guī)劃。
金融城
成都金融城可以分成廣義和狹義兩個(gè)概念。
廣義的金融城是房地產(chǎn)意義上的區(qū)域，它包含了府城大道以南、繞城以北的廣闊區(qū)域，凡是與之相關(guān)的項(xiàng)目幾乎都雞犬升天了。
而狹義的金融城僅指 “ 成都金融總部商務(wù)區(qū) ”，四至為：北至府城大道、錦江大道，東至錦華路，南至天府一街，西至益州大道。由成都高新區(qū)、錦江區(qū)共同建設(shè)，規(guī)劃面積9.3平方公里。（如下圖）
該片區(qū)位于城市中軸線、雙機(jī)場(chǎng)流量交匯處、市委市政府所在地，是成都南向發(fā)展核心區(qū)域、城市未來(lái)的新中心，正全力打造全國(guó)一流的創(chuàng)新金融中心、引領(lǐng)時(shí)代潮流的世界級(jí)新商圈。
依托錦江兩岸地標(biāo)建筑打造“一帶一路”金融合作中心，形成西部金融總部產(chǎn)業(yè)園、金融科技創(chuàng)新生態(tài)園兩大金融業(yè)空間載體，加快發(fā)展金融城西、金融城東、SKP片區(qū)三大商業(yè)集聚區(qū)。
一條錦江穿流、兩條綠帶環(huán)繞、五座公園嵌入，48公里綠道網(wǎng)絡(luò)，綠地覆蓋率超過(guò)50%，生態(tài)本底優(yōu)勢(shì)突出，包含城市級(jí)綠道9.9公里、區(qū)域級(jí)綠道9.7公里、社區(qū)級(jí)綠道28.4公里。
金融城三期
指的是天府大道東，錦江大道南，新成仁路以西的合圍區(qū)域。如今常說(shuō)的“金融城”一般是指高新區(qū)管轄范圍內(nèi)的金融城一二期，而三期恰好被錦江分割位居?xùn)|側(cè)，所以也常有將這兩個(gè)板塊稱為“金融城河西”、“河?xùn)|片區(qū)”的叫法。（如下圖）
從前面的圖冊(cè)，我們不難發(fā)現(xiàn)：金融城的純住宅用地并不是很多，所以貝殼地塊能成為去年的地王，也就不難理解了。
下面我們來(lái)“云看地”一下，一組照片了解下基地和周邊。
04
產(chǎn)品定位
我是一個(gè)上海的建筑師，對(duì)于成都完全不了解。但不妨礙我寫(xiě)成都的地王項(xiàng)目，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在有DEEPSEEK。
成都的市場(chǎng)和產(chǎn)品定位，DS是這樣描述的：
01.改善型大戶型主導(dǎo)市場(chǎng)，高端市場(chǎng)爆發(fā)
新建住宅的主力戶型以改善型需求為主，120-143㎡的戶型成為市場(chǎng)標(biāo)配，部分高端項(xiàng)目甚至推出200㎡以上的大平層或疊拼產(chǎn)品。
千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量顯著增長(zhǎng)。例如，錦宸府推出建面約239平方米和278平方米兩種戶型產(chǎn)品，精裝單價(jià)3.5萬(wàn)～5.1萬(wàn)元/平方米，總價(jià)段在1000萬(wàn)～1400萬(wàn)元。市場(chǎng)反應(yīng)非常熱烈，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即告售罄。
02.得房率顯著提升，功能性增強(qiáng)
得益于《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》，新建項(xiàng)目的得房率普遍提升。例如，澳南錦江序的173㎡戶型實(shí)得率高達(dá)108%；嘉禾桂府的117㎡戶型通過(guò)獨(dú)立電梯明廳和橫廳設(shè)計(jì)，實(shí)得面積對(duì)標(biāo)傳統(tǒng)143㎡戶型。
而這次貝殼地塊推出的產(chǎn)品也就只有兩個(gè)面積：270和373平方，以373為主力戶型。后面我會(huì)拿373戶型做一個(gè)解析。
05
總圖設(shè)計(jì)
這次的總圖設(shè)計(jì)很有意思，整個(gè)地塊一共排了4棟樓，呈圍合布局。這種布局倒是比較常見(jiàn)的，可以形成中間一個(gè)比較大的中心綠化。如果底層架空的話，景觀還能滿鋪整個(gè)基地。
但是這個(gè)蝶形的戶型本身有點(diǎn)奇怪，另外扭轉(zhuǎn)的這個(gè)45°角也非常耐人尋味。所以我就去做了一些分析。
我不知道大家是否還記得，這個(gè)項(xiàng)目周邊的景觀資源主要是南側(cè)的大片綠化帶，而西側(cè)的河道和金融島是次要景觀。
按照常理來(lái)說(shuō)，總圖排布應(yīng)該考慮南側(cè)和西側(cè)景觀，而現(xiàn)在的總圖布置方式，幾乎有一半的戶型是看不到外部主要景觀的。（如下圖紅色樓棟的客廳基本在北面）
雖然我知道成都對(duì)于日照的方位不是太介意，但還是讓我百思不得其解。這不禁讓我想起了網(wǎng)上有好事的朋友，之前杜撰過(guò)一個(gè)該地塊的方案，也是東西向排布。（如下圖）
也許只能用“一半是自然景觀，一半是城市景觀”，來(lái)理解這個(gè)總圖排布的“均好性”了。
06
戶型分析
雖然只有兩個(gè)戶型，但我還是偷懶了，只分析那個(gè)373平方的主力戶型。下面大家一起來(lái)看看這個(gè)戶型。
這個(gè)戶型是一個(gè)大平層，4房3廳5衛(wèi)的戶型，面寬接近30米，270°的觀景角度。
01.私密性
因?yàn)槭瞧綄?戶，而且還設(shè)置了“主仆流線”的分離，所以內(nèi)部的私密性是有保證的。另外3部電梯、2部樓梯服務(wù)于1戶人家，確實(shí)比較奢侈。
但就是因?yàn)橛^景角度太大了，有造成視線干擾的可能。要想不被隔壁打擾，只能拉窗簾了。
你看上海的豪宅翠湖天地，這不是拍照也是要拉窗簾的嘛，不然也沒(méi)法看啊。（如上圖）
02.動(dòng)靜分區(qū)
動(dòng)區(qū)和靜區(qū)涇渭分明，幾乎沒(méi)啥干擾。公區(qū)看上去占了一半的面積，完全可以做到“空間流動(dòng)”。
03.儀式感
這個(gè)戶型整體就是一個(gè)對(duì)稱形。從電梯廳開(kāi)始，到玄關(guān)，一端到公區(qū)的餐客廳，另一端到私區(qū)的過(guò)廳，具有一定的序列，形成了一定的儀式感。
04.景觀效果
對(duì)于豪宅來(lái)說(shuō)，景觀資源是非常重要的。這個(gè)點(diǎn)前面說(shuō)過(guò)了，不再贅述。
05.面積贈(zèng)送
戶型圖上黃的綠的線勾勒出了不同的面積贈(zèng)送。上表就是該戶型的一個(gè)贈(zèng)送歸納，說(shuō)得房率為102.64%，大家看看也就算了，別當(dāng)真。
06.疏散通道分析
我沒(méi)有具體測(cè)算屋內(nèi)最遠(yuǎn)點(diǎn)到疏散樓梯的距離，目測(cè)超過(guò)20米。
按照建筑防火規(guī)范，每層需要設(shè)置兩個(gè)安全出口，而本項(xiàng)目確實(shí)設(shè)置了兩個(gè)，但真的太遠(yuǎn)了。
還記得深圳的火災(zāi)事件嗎？就是因?yàn)槭枭⒙肪€設(shè)置不太合理，導(dǎo)致室內(nèi)人員無(wú)法撤離，最后高墜的。
最后我還是沒(méi)忍住，對(duì)270平方的戶型也做了簡(jiǎn)單的分析。
這個(gè)戶型的設(shè)計(jì)思路和成都仁和春天29號(hào)院的如出一轍。通過(guò)中間核心筒作為兩戶的分隔，北側(cè)為靜區(qū)，凸出翅膀；南側(cè)為動(dòng)區(qū)，完全開(kāi)敞。（如上圖）
07
結(jié)束語(yǔ)
以上就是對(duì)于貝殼第一次操盤(pán)項(xiàng)目的所有解析，從總平面布局到戶型分析，基本都分析到了。但因?yàn)榱⒚鎴D還沒(méi)有流出來(lái)，所以有些遺憾。但我相信孟凡浩設(shè)計(jì)的立面，還是值得期待的。
總的來(lái)說(shuō)，沒(méi)有給我太多驚喜，但有些點(diǎn)確實(shí)是超出了我的預(yù)料。貝殼作為一家中介起家的公司，這是操盤(pán)的第一項(xiàng)目，不知道市場(chǎng)會(huì)不會(huì)認(rèn)可呢？
讓我們拭目以待！
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