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大源實(shí)拍圖

大源西63畝地塊，經(jīng)過132輪競價(jià)，最終以31700元/㎡刷新成都地價(jià)紀(jì)錄。

拍出地王后，大源真的水漲船高了嗎？地王成交10天之后，我們從多方了解到：土拍助推了區(qū)域的新房關(guān)注度更高，但實(shí)際成交量并未受到太大影響；二手房方面，量價(jià)都并沒有因?yàn)榈赝醯恼Q生而走高。

大源VS大源西，十年老板塊的升級

把目光投向大源。

2007年前后，中海和華潤置地開啟了大源組團(tuán)的建設(shè)，此后經(jīng)歷保利、建發(fā)、世豪、朗詩等多家企業(yè)的開發(fā)，大源如今已成為成都最重要的中產(chǎn)聚居區(qū)之一。

根據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，目前區(qū)域的二手房房齡普遍在10-15年左右，掛牌單價(jià)2-3.5萬元/㎡之間。大源目前的二手房價(jià)格標(biāo)桿是位于天府二街的朗詩熙華府，其二手房掛牌均價(jià)在4.4萬元/㎡。

大源二手樓市看板

圖源：貝殼找房

伴隨大源板塊的開發(fā)進(jìn)入尾聲，幾無新地塊供應(yīng)，因此擴(kuò)容出了天府四街以南，劍南大道以西的大源西板塊——具體是指高新南區(qū)東至劍南大道和天府新區(qū)區(qū)界、北至天府四街，向西、向南以雙流區(qū)界圍合成的區(qū)域。

作為承接大源改善居住需求的新板塊，這里有望打造為比肩金融城、攀成鋼的高端板塊。

從地圖上對于這一判斷有更清晰的認(rèn)知，在大源西的區(qū)域內(nèi)，多條縱橫交錯(cuò)的道路，將區(qū)域內(nèi)切割出超過40塊平整的土地。相較于大源1.0時(shí)期，大源西是一個(gè)更低密、產(chǎn)品面積定位更大、發(fā)展更新的區(qū)域。

大源西能夠成為目前成都的地價(jià)標(biāo)桿，大源的商業(yè)、教育、醫(yī)療等一切配套，都是其價(jià)值支撐。尤其是在學(xué)區(qū)劃分上，大源與大源西并沒有涇渭分明的分界線，也就是說，這里同樣屬于高十一區(qū)，這一學(xué)區(qū)被許多家長點(diǎn)評為“注重國際化教育、素質(zhì)培養(yǎng)，且初中資源分布均衡，均好性極高。”

新房市場：

帶看增加、成交率降低，

購房者觀望情緒減弱

在區(qū)域內(nèi)63畝以31700元/㎡的樓面地價(jià)刷新成都土拍紀(jì)錄之前，大源西早已經(jīng)迎來了高光時(shí)刻。

2023年，城投置地與中國鐵建地產(chǎn)先后布局天府錦上錦、西派善成項(xiàng)目，拉開了大源西的開發(fā)序幕。盡管套均總價(jià)在580萬+以上，戶均面積超178㎡，但兩個(gè)項(xiàng)目均迅速告罄，為大源西板塊墊定了熱銷基礎(chǔ)與群眾口碑，并且，其后遠(yuǎn)達(dá)、新綠色在區(qū)域內(nèi)拿地都在不斷刷新區(qū)域的價(jià)格天花板。但這一次，這一區(qū)域以31700元/㎡的樓面價(jià)，成為了成都首個(gè)地價(jià)破3萬的板塊。

遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸項(xiàng)目售樓部實(shí)拍圖

拍出地王的第二天，就有消息稱，區(qū)域內(nèi)唯一在售的新盤，遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸成交約20套，其后，記者來到了遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸的售樓部。盡管是工作日，現(xiàn)場仍有超10組以上客戶。在記者停留的不到一小時(shí)的時(shí)間內(nèi)，案場的喇叭多次響起“房源已被銷控”的播報(bào)。

地王拍出后，真的帶動(dòng)著區(qū)域的新房走向火爆嗎？

一名經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“其實(shí)影響并不算大”。經(jīng)歷土拍10天之后，她給出的結(jié)論是，遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸的帶看、到訪量確實(shí)增加了，“但成交率在降低?！?/strong>

舉個(gè)例子，如果此前的帶看是10組，成交量是2套，那么現(xiàn)在，可能15組帶看，成交依然是2套?！爸皇钦f，土拍讓大家注意到了這個(gè)樓盤，想去看看?！?/p>

但她也坦言，地王的成交確實(shí)也在推動(dòng)成交：“土拍后，售樓部現(xiàn)場的氛圍會(huì)帶動(dòng)購房者的購買情緒，比如，以前可能這個(gè)客戶要看房2-3天之后才成交，但我們確實(shí)遇到了看房當(dāng)天就成交的情況?！?/p>

“其實(shí)，大家都知道，31700元/㎡的地王，未來推出的產(chǎn)品跟現(xiàn)在自己想要購買的完全不是一個(gè)級別的，所以，當(dāng)購房者從自身需求出發(fā)時(shí)，也就不會(huì)被這種高價(jià)地影響?！?/p>

遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸項(xiàng)目樣板間實(shí)拍圖

據(jù)了解，遠(yuǎn)達(dá)·天宸名邸共分為3個(gè)地塊開發(fā)，目前在售的為其中2個(gè)地塊，2號地塊的疊拼已售罄，在售均為2T2小高層。1號小地塊以2T3高層為主，3號地塊暫未發(fā)售。目前主力戶型區(qū)間約146-259㎡。1號小地塊的146㎡是總價(jià)最低的，中高樓層總價(jià)在560萬+，單價(jià)已超3.84萬/㎡，且需要購買一個(gè)價(jià)值約30萬的車位。

二手房市場變化：

業(yè)主價(jià)格預(yù)期增加，但成交影響不大

區(qū)別于大源西現(xiàn)在的新房供應(yīng)少，大源板塊在當(dāng)前成都的二手房成交中，算得上是主力。教育、醫(yī)療、商業(yè)、地鐵等配套成熟，近金融城、軟件園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，多數(shù)房源有大贈(zèng)送等特點(diǎn)，都讓大源成為二手房的熱門選擇。

成都區(qū)域銷量列表

圖源：貝殼找房

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，一直以來，大源板塊的二手房市場都非?；钴S，長期穩(wěn)居熱門板塊前五，近一年成交價(jià)約為2.77萬/㎡，近一年成交1606套。在全成都近7日熱門帶看中，大源板塊排名前三，近7日帶看人數(shù)為1302人。

作為二手房出讓的熱門板塊，大源的二手房市場有沒有受到地王的影響？記者問了幾名區(qū)域內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人，得到的答案都是沒有。

一名門店在天府一街的經(jīng)紀(jì)人介紹，土拍之后，確實(shí)有業(yè)主要求提價(jià)，“他們認(rèn)為，地價(jià)都31700元/㎡了，自己的房子價(jià)值也在增長?！?/p>

“此前有人出價(jià)單價(jià)2.8萬/㎡”，一名鳳凰城的業(yè)主也表示：“但目前我還沒答應(yīng)，希望能借助大源西的熱度賣個(gè)好價(jià)格?！?/p>

業(yè)主的價(jià)格預(yù)期增高，但成交并沒有受到太大的影響。一位大源板塊的商圈經(jīng)理告訴記者，大源的二手房目前并沒有因?yàn)榈赝醯恼Q生而水漲船高，主要有以下2個(gè)原因：

1、剛需為主、高密為主的大源板塊，不缺房源。整個(gè)大源板塊，二手房面積在80-140㎡、房齡在10-15年左右，容積率在4.0-5.0左右，加上多數(shù)房源大贈(zèng)送，實(shí)際容積率更高。區(qū)域內(nèi)多數(shù)房源都到了換房期，許多小區(qū)都有上百套二手房在售，這給購房者帶來更多的選擇空間，即便個(gè)別業(yè)主提高價(jià)格預(yù)期，也并不會(huì)影響客戶對價(jià)格的預(yù)判。