在城市的喧囂中，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正上演著一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)。
2024年，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)，全國(guó)租賃市場(chǎng)需求和租金都有所影響。
根據(jù)我們對(duì)公寓市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)研，監(jiān)測(cè)的約2000家長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，2024年上海長(zhǎng)租公寓的空置率在16%-20%之間波動(dòng)，很多項(xiàng)目已經(jīng)打破盈虧平衡點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)情況較差。
曾經(jīng)，長(zhǎng)租公寓被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新寵”，資本紛紛涌入，品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。然而，如今的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，卻讓每一個(gè)參與者都如履薄冰。這背后，是運(yùn)營(yíng)成本的居高不下，是租金回報(bào)率的不盡如人意，更是行業(yè)模式的亟待變革。
從我們觀察運(yùn)營(yíng)較差的公寓有5類核心特征：
第一、“三無(wú)項(xiàng)目”，不重視公寓的第二競(jìng)爭(zhēng)力——品牌力
據(jù)調(diào)研，市場(chǎng)上約30%的項(xiàng)目屬于“三無(wú)”項(xiàng)目，即“近期無(wú)營(yíng)銷推廣、無(wú)國(guó)資背景、未納入保租房體系”。從比例來(lái)看，三無(wú)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)較差的情況是其他公寓項(xiàng)目的2倍。
第二，業(yè)務(wù)模式上過(guò)度綁定企業(yè)客戶。
在調(diào)研中，受2024年經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，企業(yè)客戶縮減員工規(guī)模、甚至倒閉，導(dǎo)致宿舍型公寓的空置率波動(dòng)更大。企業(yè)退租造成的空置難以填補(bǔ)，使得這類長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)更加困難。
第三、保租房項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的沖擊。
在上海各區(qū)域中，虹口、楊浦的這些區(qū)域保租房上市項(xiàng)目多、占長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的比例高。這些保租房項(xiàng)目在租金和政策上具有優(yōu)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租項(xiàng)目形成較大沖擊，導(dǎo)致局部板塊的經(jīng)營(yíng)難度上升。
第四、原收房成本過(guò)高，租金下跌、空置率上升后，達(dá)不到預(yù)期收益。
前幾年資產(chǎn)價(jià)格及租金預(yù)期較高，行業(yè)內(nèi)企業(yè)跑馬圈地，在高出租率、高租金預(yù)期的條件下進(jìn)行測(cè)算獲取項(xiàng)目。現(xiàn)在租金下跌、空置率上升，但成本支出剛性，項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的收益水平，甚至部分項(xiàng)目面臨持續(xù)虧損的壓力。
第五，全國(guó)化布局的頭部企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。
某些全國(guó)化布局的頭部企業(yè)，一方面，需要投入大量資金用于房源收購(gòu)、裝修和運(yùn)營(yíng)；另一方面，被迫應(yīng)對(duì)全國(guó)性的租金下跌、空置上升。而如今行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，前期拿房時(shí)的規(guī)模論無(wú)法持續(xù)創(chuàng)造利潤(rùn)。某些頭部企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)向，主動(dòng)利用運(yùn)營(yíng)管理上的優(yōu)勢(shì)，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上的開(kāi)拓，而對(duì)持有的資產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，維持一定的資產(chǎn)規(guī)模、優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。
盡管公寓運(yùn)營(yíng)商在紅海的浪潮里浮浮沉沉，但是2024年上海機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目總量依然同比上漲了16.4%。新玩家不斷涌入，老品牌疲于奔命，各自摩拳擦掌，試圖在有限的份額中脫穎而出。
而這一切，都在無(wú)聲地告訴我們，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變革。
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