高盛出了一份報(bào)告，這報(bào)告引起了大家的廣泛留意。報(bào)告里說，我國的房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)有可能還會往下掉，但要是從長遠(yuǎn)來看呢，不會跟日本一樣一直衰退下去。到底這說的是不是真的呀？這里面又藏著哪些能抓住的機(jī)會和得注意的風(fēng)險(xiǎn)呢？今兒個(gè)咱們就好好地探討探討。
房地產(chǎn)市場向來就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志，像一面鏡子一樣能反映經(jīng)濟(jì)情況，而我國這個(gè)房地產(chǎn)市場它的發(fā)展趨勢，那可是緊緊地牽扯著好多好多人的心思。
高盛的這份報(bào)告，無疑給市場投下了一顆重磅炸彈。
報(bào)告表明，我國房地產(chǎn)市場眼下依舊有著一定的往下走的壓力，不過從中長期去看的話，是不會像日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后那樣陷入長時(shí)間的衰退狀況。
這個(gè)判斷是基于下面這三大核心因素：我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還沒結(jié)束，措施工具箱可靈活著，居民的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)也在可控范圍內(nèi)。
從城鎮(zhèn)化的發(fā)展情況來看，我國在城鎮(zhèn)化方面還有提升的余地呢。到2023年，我國的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了65.2%，可戶籍人口的城鎮(zhèn)化率僅僅是48.9%。這就表明，大概還有2.92億的農(nóng)村人口沒有真正地進(jìn)入到城市當(dāng)中。
相比而言，日本在1990年（即泡沫破裂之前），它的城鎮(zhèn)化率已然達(dá)到了77.9%，而且城市人口密度比我國的平均水平高很多。
這種差異讓我國房地產(chǎn)市場擁有了更多的“保護(hù)措施”。
措施工具很靈活，這是我國房地產(chǎn)市場的重要支撐呢。2024年，政府清楚地提出要支持剛性和改善性的住房需求，好多地方的房貸利率都降到了歷史最低位，放款的周期大幅度縮短了。就像廣州在試點(diǎn)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，深圳把保障性租賃住房占比提高到了年度住宅用地的40%。這些措施實(shí)行之后，不但減輕了購房者的壓力，還給房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定提供了很強(qiáng)的保障。
接著看人口結(jié)構(gòu)方面。我國的總和生育率確實(shí)下降了，不過城市化質(zhì)量提高了，還有適老化改造有需求，這就創(chuàng)造出了新的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。而日本呢，在1990年人口老齡化率就達(dá)到了12.3%，少子化的趨勢根本沒法扭轉(zhuǎn)，所以住房需求一直都在萎縮。
不過雖然高盛的那份報(bào)告做出了比較積極的判定，可我國房地產(chǎn)市場依舊存在一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
首先是地方財(cái)政的脆弱性。
有些三四線城市，土地出讓得到的收入在財(cái)政收入里所占的比重挺大的。要是房價(jià)往下跌，把土地給拍不出去了，那就有可能會引起財(cái)政方面的重新整頓。
其次銀行系統(tǒng)的傳導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。
房地產(chǎn)相關(guān)貸款的不良率比較低，不過關(guān)注類貸款在全部貸款中所占的比例有增加的趨勢，那些隱性的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還沒有完全顯露出來。
另外全世界的資產(chǎn)定價(jià)進(jìn)行重新構(gòu)建有可能給房地產(chǎn)市場帶來影響。
要是美聯(lián)儲一直保持高利率的話，那中美之間的利差就會變大，這樣一來可能會讓人民幣的匯率承受壓力，接著也就會對外國資本持有我國資產(chǎn)的想法產(chǎn)生影響。
面對這樣的市場環(huán)境，普通家庭應(yīng)該如何調(diào)整資產(chǎn)策略呢？
專家建議，降低房產(chǎn)投資占比，將房地產(chǎn)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例從當(dāng)前的60%降至40%以內(nèi)，增配黃金ETF、REITs等抗通脹資產(chǎn)。
在買房做決定的時(shí)候要更理智些，把“居住成本收入比”考慮進(jìn)去，得先挑選保障性住房。
除此之外，購買帶“斷供保護(hù)”條款的房貸保險(xiǎn)，利用CCER碳匯交易對沖持有房產(chǎn)的環(huán)境成本，也是不錯(cuò)的選擇。
從大的方面來講，我國房地產(chǎn)市場以后的樣子慢慢變得清楚了。那些核心城市靠著自身的經(jīng)濟(jì)勁頭和對人口的吸引能力，有希望讓房價(jià)保持在相對平穩(wěn)的狀態(tài)，說不定還能在局部地區(qū)有回暖的情況?？?a class="keyword-search" >三四線城市可能要承受更大的調(diào)整壓力，得通過搞一些制度上的創(chuàng)新以及措施來給市場兜底，這樣才能讓市場穩(wěn)定下來。在這個(gè)期間，房地產(chǎn)市場的分化會越來越厲害，投資者和買房的人得更加小心地去做決定。
回想去年，房地產(chǎn)市場有好多變化。就像一線城市把限購措施給放寬，接著全國首套房貸利率降到最低，還有取消普通住宅跟非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)這些措施調(diào)整。這些辦法都是在給市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展幫忙。特別是保障性住房建設(shè)加快往前推了，不但讓老百姓的生活變好了，還給房地產(chǎn)市場添了新的勁頭。
總的來說，我國房地產(chǎn)市場處在一個(gè)很重要的轉(zhuǎn)型階段。即便在短時(shí)間內(nèi)市場依舊有一定的壓力，可要是從長遠(yuǎn)角度去看，城鎮(zhèn)化帶來的好處、措施的靈活度以及居民資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)力量，會一起形成防止“像日本那樣衰退”的保護(hù)屏障。對于一般家庭來講，從那種“堅(jiān)信房價(jià)永遠(yuǎn)上漲”的瘋狂情緒里回到理智狀態(tài)，也許就是沖破周期迷霧的重要因素。
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