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大家好，我是蘇北哥！今天是3月21日，農(nóng)歷二月二十二，不知不覺(jué)又到周五，不出意外，這將又是一個(gè)春光明媚的周末。

01.

這大概率是南京樓市目前最好的“撿漏方法”！

最近南京的天氣很好，每到周末都是天公作美，萬(wàn)里晴空，加上氣溫和煦，如果再搭配上一片郊野、山色，那便是南京城一年中最好的季節(jié)，讓人忍不住不出門踏青、散心。

北哥這里提醒一句，春天的油菜花已經(jīng)開了，上個(gè)周末，去東郊簡(jiǎn)單的轉(zhuǎn)了一圈，滿眼已經(jīng)是這樣的景色。

黃色的花海、青翠的山色、白墻灰瓦的村屋……這應(yīng)該就是繁忙的都市人最好的視覺(jué)按摩。

短短的抒情之后，咱們還是言歸正傳，還說(shuō)買房！其實(shí)說(shuō)實(shí)話，春天出門踏青、賞景，也可以順便看房，兩者并不沖突，特別來(lái)說(shuō)，這是剛需客的福利，不少剛需樓盤稍微地理位置遠(yuǎn)一些的，小區(qū)旁邊說(shuō)不定就是油菜花田，雖說(shuō)可能小區(qū)周圍生活配套不夠豐富，交通出行也不如主城那般便捷，但卻有主城小區(qū)沒(méi)有的絕色美景。

所以樓市雖然是宏觀的，但是買房需求卻是個(gè)性化的，孰優(yōu)孰劣，全憑自身的預(yù)算和喜好。

有粉絲看到這兒，可能有點(diǎn)懵！“今天北哥不是介紹南京樓市最靠譜的撿漏方法嗎？怎么凈說(shuō)些油菜花和剛需買房的事兒？”，哈哈！下面即將進(jìn)入正題！

在正式說(shuō)之前，北哥先反問(wèn)一句“今天這個(gè)標(biāo)題夠吸引吧？”，要說(shuō)如今的買房人都是等等黨，其實(shí)這個(gè)說(shuō)法也不準(zhǔn)確，因?yàn)閹缀趺刻毂备缍寄芙拥椒劢z的咨詢，無(wú)論是抖音直播間、微信后臺(tái)還是直接打電話，問(wèn)的幾乎都是同一個(gè)問(wèn)題“北哥，近期有什么抄底價(jià)房源可以撿漏？”

但是當(dāng)北哥用心整理了一波好房源，告知對(duì)方，約對(duì)方出來(lái)看房時(shí)，卻又被告知“暫時(shí)不看了，我還想再觀望觀望”，看到?jīng)]？如今的買房人心態(tài)就是這么矛盾，既想要撿漏，但是又害怕買到手的房源不是底價(jià)

但今天北哥為您總結(jié)的這條撿漏方法絕對(duì)靠譜！且聽(tīng)我給您分析。

首先，這個(gè)撿漏方法是以這個(gè)地產(chǎn)時(shí)代為背景！

眾所周知，從2022年開始國(guó)內(nèi)樓市就進(jìn)入了ZC時(shí)代，從2022年放松限制性ZC，到2023年給予新房補(bǔ)貼，放松二手房流通，帶押過(guò)戶；再到2024年的大降息，基本放開二手房限售……ZC頻出之間，本意當(dāng)然是為了加速樓市交易，房產(chǎn)流通，但是難免會(huì)出現(xiàn)一些空間，間隙便利購(gòu)房人，讓買房群體獲得一定的抄底機(jī)會(huì)。

就比如從去年9月開始的這一輪放松限售ZC，就是其中的典型，先是重慶發(fā)起解禁中心城區(qū)限售，然后深圳、成都、河南、山西太原、福建廈門等等都在不同程度的解禁限售，再到今年2月份重慶官宣徹底放開限售。

這期間，南京去年11月份也原創(chuàng)了一個(gè)“解禁限售”ZC，一共三條內(nèi)容。

除了第一、第二條是關(guān)于多孩家庭和賣舊買新可以解禁限售以外，第三條應(yīng)當(dāng)予以相當(dāng)?shù)闹匾?，也就是說(shuō)只要有特殊要求，限售期的房子也能上市掛牌。這等于明牌的徹底放開了限售。

這樣一來(lái)會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果呢？市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)不少新房在售樓盤，同小區(qū)也有二手房掛牌銷售。眾所周知，目前南京二手房?jī)r(jià)格大概是新房的50-70%，與此同時(shí)南京目前尚未放開限價(jià)，這就導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格仍然受到備案價(jià)限制，兩項(xiàng)因素綜合起來(lái)，決定了買房人能夠花更少的錢，買到同樣的樓盤。

看到這番分析，各位粉絲是不是來(lái)興趣了?，F(xiàn)在我們就看看目前市場(chǎng)上的在售樓盤，有哪些是可以這樣撿漏買房的。

河西南

首先，最明顯的就是河西南的嘉華嘉璟峰，作為河西南魚嘴曾經(jīng)的標(biāo)桿改善項(xiàng)目，嘉華嘉璟峰如今還是一個(gè)在售樓盤，根據(jù)GF數(shù)據(jù)顯示，該案至少還有一棟樓沒(méi)有拿出來(lái)銷售，待售房源在98套，且都是140、160㎡的大平層戶型。

嘉璟峰E6號(hào)樓位置

按照嘉璟峰最近一次的開盤價(jià)，銷許價(jià)格還在48108元/㎡+4000元/㎡裝修升級(jí)包。而就在2月份嘉璟峰首套二手房已經(jīng)成交，價(jià)格也出來(lái)了。

這套房源為建面約103.77㎡3房2廳1衛(wèi)，成交總價(jià)410萬(wàn)，成交單價(jià)約3.95萬(wàn)/㎡

也就是說(shuō)，嘉璟峰二手房?jī)r(jià)格基本鎖定在4萬(wàn)/㎡上下，相比當(dāng)初新房售價(jià)低了1萬(wàn)/㎡左右。所以買該小區(qū)二手房絕對(duì)算是撿漏了。

大校場(chǎng)

可能論誰(shuí)也沒(méi)想到，大校場(chǎng)也可以撿漏類似房源，北哥在這兒告訴大家，大校場(chǎng)這種樓盤還真不少。

但這類房源基本集中在大校場(chǎng)北的四葉草板塊，翡麗鉑灣，去年6月份B區(qū)3棟高層已經(jīng)交房，但該項(xiàng)目新房目前還在售。

翡麗鉑灣實(shí)景

位于小區(qū)西側(cè)的A區(qū)兩棟高層目前還尚未交付，但已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，其中A1棟還剩余部分189㎡大戶型房源，銷許均價(jià)48415元/㎡，實(shí)際單價(jià)4字出頭，總價(jià)7字頭。

目前翡麗鉑灣二手房尚未實(shí)現(xiàn)成交，但已經(jīng)有掛牌房源，掛牌單價(jià)為5.3萬(wàn)/㎡左右，但據(jù)大校場(chǎng)此類次新房源近期成交價(jià)格（云瀾尚府首套二手房成交僅在4萬(wàn)/㎡左右），翡麗鉑灣首套二手房成交價(jià)格很可能在3字頭。

旁邊的云萃府，去年4月份以及交付，目前是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售樓盤。

目前全盤剩余80套在售房源，主力在售143、170㎡兩款4房大平層，銷許均價(jià) 46872元/㎡（另4200元/㎡裝修包），實(shí)際目前7折左右

云萃府現(xiàn)在也有兩套掛牌二手房源，掛牌單價(jià)比翡麗鉑灣更低，最低僅4.7萬(wàn)/㎡，成交的話妥妥3字頭。

鼓樓幕府創(chuàng)新區(qū)

鼓樓幕府新房?jī)r(jià)格之前一直是4萬(wàn)+/㎡的存在，如今在售樓盤長(zhǎng)江悅府的二手房?jī)r(jià)格可能降至2字頭。

是的你沒(méi)看錯(cuò)！長(zhǎng)江悅府去年7月份實(shí)現(xiàn)了第一批交房，南面組團(tuán)的7棟樓和北面組團(tuán)的B3、5均在交房之列，目前已經(jīng)是現(xiàn)房銷售狀態(tài)。

長(zhǎng)江悅府目前11棟樓全部在售，全盤在售房源超過(guò)100套，主力在售戶型115、135、142㎡的三房與四房，銷許均價(jià)43498元/㎡，目前實(shí)際售價(jià)3.6萬(wàn)/㎡起。與此同時(shí)長(zhǎng)江悅府首套二手房已經(jīng)在網(wǎng)上掛牌。

掛牌單價(jià)僅3.63萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)首套成交房源單價(jià)可能在3.1-3.2萬(wàn)/㎡，甚至有可能低至3萬(wàn)/㎡以下。

02.

江核、城南中心、雨花岱山、人居森林……全市多個(gè)板塊，均可以如此“撿漏”！

江核

江核可能是目前撿漏買房的首選板塊，這里有多個(gè)在售樓盤，目前已經(jīng)有二手房在售。

江核商務(wù)區(qū)，華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)旁的晴樾府，目前還是在售樓盤，全盤6棟樓起碼還有超200套房源在售。

該項(xiàng)目是典型的四號(hào)線地鐵盤，距離在建中的4號(hào)線江北商務(wù)區(qū)站僅500米左右，主力在售戶型112㎡三房和129㎡四房，銷許價(jià)格39010+3100元/㎡裝修包，該項(xiàng)目目前已經(jīng)交房，已經(jīng)是現(xiàn)房銷售狀態(tài)。

而網(wǎng)上目前已經(jīng)有3套晴樾府二手房掛出，最低價(jià)格一套，掛牌單價(jià)只有3.2萬(wàn)/㎡。

按照目前江北核中核的二手房?jī)r(jià)格水平，再看看隔壁的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，晴樾府的首套二手房成交價(jià)格極有可能被壓低至2萬(wàn)/㎡出頭，甚至只有1字頭。

青奧板塊的頤和鉑岸江璟，去年6月4日已經(jīng)完成了首批604套房源交付，如今小區(qū)也已經(jīng)是實(shí)景現(xiàn)房

而該小區(qū)目前還有不少房源在售，已推出的10棟樓中還有超150套房源在售，小區(qū)北側(cè)還有兩棟高層待推出，主力推售110㎡、130㎡、165㎡三個(gè)面積段戶型，銷許均價(jià)33987元/㎡，實(shí)際大概2.6萬(wàn)/㎡左右。

網(wǎng)上目前有4套頤和鉑岸江璟的二手房掛牌，最低價(jià)格一套，掛牌單價(jià)在3.2萬(wàn)/㎡左右，未來(lái)首套房成交價(jià)格很可能低于新房實(shí)際售價(jià)。想撿漏可以關(guān)注

城南中心

城南河畔的金陵星圖，去年7月份正式交房，如今項(xiàng)目還有不少房源在售，主要集中在項(xiàng)目B地塊，而項(xiàng)目A地塊后續(xù)還有8棟高層尚未推出。

金陵星圖目前現(xiàn)房銷售無(wú)疑，全盤在售房源甚至多達(dá)230余套，主力在售89、113、139㎡的三房與四房，銷許價(jià)格為30351元/㎡+2500元/㎡裝修包，而目前新房實(shí)際售價(jià)只有2萬(wàn)/㎡。

而網(wǎng)上目前已經(jīng)有3套金陵星圖的二手房掛牌，最低價(jià)格一套，僅需20317元/㎡，所以未來(lái)金陵星圖的首套二手房成交價(jià)極有可能被壓低至1字頭?？芍^撿漏正當(dāng)時(shí)。

雨花岱山

雨花岱山近期有多個(gè)小區(qū)成交了首套二手房，如綠城云棲玫瑰園，萬(wàn)科雨悅光年等等，其中綠城云棲玫瑰園本身是2017年拿地，2019年開盤現(xiàn)房銷售項(xiàng)目。

2019年首開時(shí)，當(dāng)年新房首開價(jià)格為32778元/㎡；2020-2023年期間，銷許均價(jià)在3.3-3.5萬(wàn)元/㎡。2024年的去庫(kù)存戰(zhàn)役，綠城云棲玫瑰園新房本身也降價(jià)了，不僅去年加入了以舊換新，新房清盤價(jià)格更是降到了2.4萬(wàn)/㎡左右。

而就在今年2月開始，綠城云棲玫瑰園開始陸續(xù)有二手房實(shí)現(xiàn)成交，其中首套二手房成交價(jià)為2.46萬(wàn)/㎡。

而到了3月份綠城云棲玫瑰園的二手房成交價(jià)格變成了2.2萬(wàn)/㎡

很明顯綠城云棲玫瑰園的二手房?jī)r(jià)格在逐月下降，買的話還是有不錯(cuò)的撿漏機(jī)會(huì)。

人居森林

目前人居森林兩盤，越秀天萃與鉑玥江南均已交房，已經(jīng)是現(xiàn)房銷售狀態(tài)。

鉑玥江南實(shí)景

鉑玥江南是六恒科技住宅，2021年12月首開，2022年5月收官加推，當(dāng)時(shí)銷許均價(jià)36062元/㎡，另有3600元/㎡升級(jí)裝修包，售價(jià)一度沖上4萬(wàn)/㎡。

今年以來(lái)，鉑玥江南的新房實(shí)際售價(jià)已經(jīng)低于當(dāng)年拿地價(jià)格，達(dá)到了2.3萬(wàn)/㎡左右，而鉑玥江南的二手房掛牌價(jià)格更低，2套掛牌房源之中，價(jià)格最低的一套單價(jià)僅有2.2萬(wàn)/㎡，也就是說(shuō)鉑玥江南的首套二手房成交價(jià)，要比新房實(shí)際售價(jià)低很多。

越秀天萃的情況也是一樣，實(shí)際售價(jià)2.4萬(wàn)/㎡左右，2021年項(xiàng)目所在G40拿地價(jià)格25189元/㎡，項(xiàng)目也已經(jīng)現(xiàn)房銷售，去化周期也超過(guò)3年，新房?jī)r(jià)格比當(dāng)初拿地價(jià)格還要低。