2025年3月22日，北京懷柔青春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東側(cè)的露天廣場(chǎng)人頭攢動(dòng)。
這里正在舉辦“春悅安居·懷柔置業(yè)季”房博會(huì)，13家房企帶著從剛需小戶型到高端別墅的全系產(chǎn)品亮相。
但最引人注目的，是展區(qū)中央那塊寫著“以舊換新”的展板。
懷柔區(qū)宣布，將通過(guò)國(guó)企平臺(tái)直接收購(gòu)居民二手房，作為撬動(dòng)樓市循環(huán)的支點(diǎn)。
一位家住龍山街道的張阿姨擠進(jìn)咨詢臺(tái)：“我這套90年代的老房子掛了一年多沒(méi)賣掉，現(xiàn)在能直接賣給政府？”
工作人員遞上流程圖：線上/線下登記→平臺(tái)初選→評(píng)估簽約→選購(gòu)新房→過(guò)戶收款。
整個(gè)過(guò)程像“置換手機(jī)”一樣簡(jiǎn)單，唯一不同的是，舊房成了抵扣新房的“籌碼”。
張阿姨的老房恰好符合條件：房齡30年內(nèi)、面積120㎡以下、無(wú)查封限制，且位于試點(diǎn)街道。
這場(chǎng)看似尋常的房交會(huì)，實(shí)則是北京首個(gè)由政府主導(dǎo)的存量房收儲(chǔ)試驗(yàn)。
它試圖破解一個(gè)死結(jié)：二手房滯銷拖累置換需求，新房庫(kù)存高企壓制土地市場(chǎng)。而懷柔的解法是——讓國(guó)企充當(dāng)“中間商”，用真金白銀打通一二手房鏈條。
懷柔模式的核心在于設(shè)計(jì)了一套風(fēng)險(xiǎn)可控的閉環(huán)系統(tǒng)：
1.舊房篩選：限定房齡、面積和區(qū)域，避免收儲(chǔ)淪為“垃圾資產(chǎn)回收站”。
2.資金閉環(huán)：收購(gòu)款打入監(jiān)管賬戶，只有換購(gòu)人簽約新房后，資金才會(huì)轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。若中途放棄購(gòu)新，交易自動(dòng)終止。
3.一站式服務(wù)：現(xiàn)場(chǎng)13家房企、中介、銀行、家裝公司聯(lián)動(dòng)，居民可“賣舊選新貸款裝修”一氣呵成。
“這相當(dāng)于給樓市裝了一個(gè)‘安全閥’?！?/p>
某房企負(fù)責(zé)人透露，政策實(shí)施后，剛改客戶咨詢量激增40%，尤其是手握老房的60后、70后群體。
畢竟，用一套90㎡舊房換購(gòu)120㎡新房，只需補(bǔ)足差價(jià)，遠(yuǎn)比市場(chǎng)價(jià)置換更劃算。
與過(guò)去城投公司“兜底式”托市不同，懷柔國(guó)企平臺(tái)更像一個(gè)市場(chǎng)化中介。
其關(guān)鍵在于：
1.定價(jià)權(quán)歸市場(chǎng)：舊房評(píng)估價(jià)由第三方機(jī)構(gòu)核定，避免行政干預(yù)扭曲價(jià)格。
2.資金風(fēng)險(xiǎn)隔離：監(jiān)管賬戶確保收購(gòu)款?？顚Ｓ?，防止挪作土地財(cái)政補(bǔ)血。
3.數(shù)據(jù)防火墻：微信小程序僅收集必要信息，且與房企、中介數(shù)據(jù)隔離，嚴(yán)防隱私泄露。
這種設(shè)計(jì)既化解了“政府救市”的爭(zhēng)議，又讓市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)資源配置。
正如住建委副主任劉宏所言：“我們不是大水漫灌，而是精準(zhǔn)滴灌?！?/p>
盡管政策未明確存量房去向，但兩條路徑已浮出水面：
1.租賃化改造：北京“十四五”需新增40萬(wàn)套保障性租賃住房，收儲(chǔ)舊房可低成本填補(bǔ)缺口。例如，將90年代老房翻新為青年公寓，租金控制在市場(chǎng)價(jià)80%。
2.土地再開(kāi)發(fā)：部分房齡超25年的舊房可能拆除重建。參考深圳模式，原址可建設(shè)人才房或共有產(chǎn)權(quán)房，既提升容積率，又避免沖擊新房?jī)r(jià)格。
但風(fēng)險(xiǎn)猶存：若收儲(chǔ)規(guī)模過(guò)大，可能造成區(qū)域二手房?jī)r(jià)格塌方；
若改造標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，則會(huì)衍生“新舊混雜”的社區(qū)矛盾。
因此，懷柔將試點(diǎn)嚴(yán)格限定在龍山、泉河街道及懷柔鎮(zhèn)，以觀測(cè)政策漣漪效應(yīng)。
懷柔并非孤例，2025年開(kāi)年以來(lái)，多地已嘗試激活置換需求。
但與這些城市相比，懷柔的突破在于構(gòu)建了一個(gè)可復(fù)制的閉環(huán)模型。
其經(jīng)驗(yàn)若成功，可能成為一二線城市紓困樓市的“標(biāo)準(zhǔn)答案”。
懷柔的“以舊換新”，本質(zhì)是一場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)流動(dòng)性的外科手術(shù)。
它不追求短期成交暴漲，而是試圖修復(fù)市場(chǎng)內(nèi)在循環(huán)。
當(dāng)二手房不再“堰塞”，改善需求才能持續(xù)釋放。
這種“慢變量”改革，或許比降息、松綁限購(gòu)更能觸及行業(yè)頑疾。
正如一位業(yè)內(nèi)人士的比喻：“過(guò)去樓市像一潭死水，現(xiàn)在終于有人挖開(kāi)了一條溝渠。水流起來(lái)，魚才能活?！?/p>
而這條溝渠的終點(diǎn)，或許是無(wú)數(shù)家庭從“住有所居”到“住有宜居”的夢(mèng)想。
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