深圳樓市“金三銀四”節(jié)點，龍華又有新盤加推了。
近期拿證的中建鵬宸云筑，目前已經(jīng)開啟誠意登記，3月22日開始凍資，并于3月30日開盤。
本次加推的是104㎡-148㎡純四房，南北通透格局，主要面向改善家庭。
作為去年底深圳樓市的日光盤，鵬宸云筑這次能否再次給市場帶來驚喜？
01
鵬宸云筑由中建壹品和湖北文旅雙國企聯(lián)袂開發(fā)，位于龍華梅林關(guān)板塊。
區(qū)位項目所在片區(qū)具備雙重發(fā)展動能，短期依托梅林關(guān)樞紐建設(shè)，中長期受益于華南物流園升級規(guī)劃，片區(qū)定位為龍華版“科技園”，未來產(chǎn)城融合帶來的配套升級值得關(guān)注。
項目是片區(qū)近10年最大的無公租房、無保障房、無人才房的純粹住區(qū)。
也是龍華首個嶺南美學(xué)主題園林住區(qū)，采用圍合式布局，打造嶺南藝境、山水雅集的東方詩意園林。
本次推售的6棟為項目的“樓王”單位。位于項目的前排位置，從12樓南瞰，越過33米深國際華南數(shù)字谷企業(yè)獨棟小高層后，便可一覽民治水庫湖景生態(tài)。
項目占地面積約4.33萬㎡，總建面積約31萬㎡，容積率約5.0，綠化率約40%。
小區(qū)分為兩個地塊進(jìn)行開發(fā)，總計建筑10棟樓，32-47層，總戶數(shù)2092戶，車位約2155個，車位比約1:1。
這次加推的6棟約有155套房源，建面約104-121-148㎡的純四房戶型，梯戶比有超高層3梯6戶，高層2梯6戶或2梯5戶。帶裝修交付，預(yù)計2026年底交房。
02
交通方面，項目距離10號線南坑站約700米，距離光雅站約850米；周邊還有5號線民治站、6號線白石龍站及規(guī)劃中的22號線。
自駕的話也方便，周邊道路有珠三角環(huán)線高速、五和大道、民樂路等，可快速到達(dá)深圳各核心區(qū)域。
教育方面，項目自帶一所12班制幼兒園，北側(cè)規(guī)劃廣東省一級學(xué)校建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的九年一貫制72班學(xué)校待建。
靠近華南實驗學(xué)校、萬科雙語學(xué)校。
商業(yè)方面，項目周邊2公里范圍內(nèi)有星河coco city、星河world cocopark、龍華印象匯、天虹商場、上河坊購物樂園、8號倉奧特萊斯等，逛街購物方便。
從價格來看，本次推售的單價5.1萬/平起，項目121的產(chǎn)品均價約5.7萬/㎡，；148平米的3+2房，總價區(qū)間約800-900萬，同區(qū)域?qū)Ρ?，使用率高?%。
03
作為龍華梅林關(guān)片區(qū)新晉住宅項目，
鵬宸云筑的核心亮點體現(xiàn)在三方面：
1、產(chǎn)品設(shè)計契合市場需求，作為新規(guī)后首批報建項目，使用率近100%，比如其121平米3＋1房，實現(xiàn)了108%的綜合實用率，比同區(qū)域競品118平米的四房高出15%。
2、純商品住宅社區(qū)的定位，避免了保障房混居帶來的管理矛盾，為改善型客群提供純粹居住體驗。
3、龍華首個嶺南美學(xué)主題園林，南側(cè)是民治水庫，可以看湖景。
但項目現(xiàn)階段仍存明顯短板：
1、城市界面提升尚需時日，北側(cè)物流園與東側(cè)施工區(qū)域形成圍合式工地環(huán)境，短期居住體驗受施工噪音、粉塵影響較大。
2、生活配套仍依賴周邊城中村底商，大型商業(yè)需借力2公里外的星河COCOCity。
3、教育配套暫劃片龍華第三實驗學(xué)校，與頭部學(xué)區(qū)存在差距。
對于購房者而言，項目比較適合兩類人群：福田/龍華通勤的剛需家庭，可兼顧通勤效率與居住品質(zhì)；中長期投資者，需耐心等待片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級紅利釋放。建議重點關(guān)注戶型實用性與價格優(yōu)勢，對周邊環(huán)境成熟度需建立合理預(yù)期。
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