開年以來，上海二手成交一路高歌猛進。
今年賣爆的還是500萬以下的剛需房。
有人說低總價房源賣爆，代表著收入下滑，樓市不景氣。
但我想說的是，500萬以內(nèi)一直是上海樓市的主戰(zhàn)場，也是剛需上車的階級。
我們平時研究中產(chǎn)板塊比較多，但可能這些剛需大居，才是上海樓市的源動力和底色。
今天我們就來看看，哪些地方是剛需買房人扎堆買入的“香餑餑”。
500萬以內(nèi)雖然預算不高，但卻是成交量最大的價段。
這批剛需客群，是促使樓市止跌回穩(wěn)的中堅力量。
根據(jù)房外房研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測，近三個月上海總價300萬以下房源成交占比48%，如果放大到500萬以下則高達75.8%。
同時房價同比增速觸底回升。
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
相信當下的經(jīng)濟環(huán)境，會讓一些人驚奇為什么還有那么多人沖進樓市買房。
也會讓一些買房人糾結到底該不該買房。
針對這個市場行情，對于剛需群體來說，到底是買房劃算還是租房劃算？
我們先來算一筆賬：
買一套500萬的房子，首付20%是100萬，貸款400萬，30年，等額本息的月供1萬7左右，
如果公積金能覆蓋零頭，月供大概1萬左右。
如果租房，500萬的房子，月租金大概6000-8000元，年租金約7.2萬-9.6萬。
拿這首付100萬做穩(wěn)健投資，銀行大額存單年化收益2.5%，100萬年收益約2.5萬，是無法覆蓋租金的。
另外租金為純消費，不產(chǎn)生資產(chǎn)增值，
當然租房的話，手里的現(xiàn)金流配置也更靈活。
買房的話最后有個房子可以抵抗風險，
若上海房價年均漲幅3%，10年后房產(chǎn)價值約670萬。
另外可以解決在上海落戶和小孩的教育問題。
但相應地，負債的經(jīng)濟壓力也會大一些，建議貸款月供不超過家庭收入的40%。
這樣一看，好像大部分人都認為買房劃算。所以低總價剛需房賣爆，也不足為奇。
2025年，上海買錯比買貴更可怕！
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哪些地方賣爆了？
如圖所示，這些剛需房賣爆的地方大部分集中在外環(huán)外大居，低總價板塊。
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
成交量榜首的是奉賢南橋，3個月賣了1563套。
2024年成交量最高的也是南橋。
其實五大新城中，奉賢新城的存在感最低，但在這一輪房地產(chǎn)熊市中房價卻最堅挺。
最重要的原因是奉賢人認可這里。
奉賢幾乎是舉全區(qū)之力打造新城，南橋就是奉賢人的耶路撒冷。
剛需改善都去南橋買房，完全靠本地購買力撐起來一個內(nèi)循環(huán)市場。
其次金山新城，也是一個集一區(qū)之力所建的新城，資源配套比起遠郊三不管地帶豐富太多。
對于本地低預算的剛需養(yǎng)老客群來說，金山新城性價比還是很高的。
第三是老閔行，上海地傾西南，閔行是人口大區(qū)，置業(yè)需求天生旺盛。
排名前20的板塊中，閔行占了四個，老閔行、金匯、古美、閔浦。
閔行從當年的“閔大荒”變身為如今的郊區(qū)之王，十分牛逼，也十分不容易。
現(xiàn)在閔行金匯、古美已經(jīng)完全市區(qū)化，成熟便利度與市中心差別不大。
金匯的商業(yè)密度比大寧、真如這些市區(qū)強勢板塊都要高。
萬象城、愛琴海、韓國街都在這邊。
金匯南邊有幾個商品房小區(qū)還不錯，但房齡也有十幾年了。
浦東占了七個，惠南、金橋、北蔡、三林、川沙、世博、周浦。
除了北蔡、世博、金橋和三林，其余是清一色外環(huán)外的剛需地段。
另外還有松江中部、泗涇；
寶山顧村、淞寶，羅店；
靜安彭浦、楊浦中原，都是老公房老破小扎堆的地方；
嘉定江橋，動遷大居，剛需大居。
我們平時研究中產(chǎn)板塊比較多，但可能這些剛需大居，才是上海樓市的源動力和底色。
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剛需房賣爆的原因
為什么樓市下行周期，低總價剛需房卻賣得如此火爆，這里面也有幾個原因。
首先最重要的是2024年一系列重磅救市政策，低總價剛需房成了最大的受益者。
降首付后超低門檻上車，降契稅后減少交易成本，外環(huán)外社保只要1年，還款壓力大幅縮減甚至可以公積金覆蓋。
這些都能精準刺激到剛需下場買房。
比如浦東金橋的金楊新村，成交總價基本都在兩三百萬，24年成交了791套，在浦東遙遙領先。
另一方面，低總價剛需房供應量足夠大，可替代品多。
房外房研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上海二手房市場目前在掛的房源里面有65%的房子是總價500W以下的。
而去年3月18號在掛比例為62%，微漲3個百分點。
數(shù)據(jù)來源：房外房研究院
由此可見，這個總價段的替代品很多，買家可以精挑細選，難免出現(xiàn)房東拋售殺價的情況。
最后就是價格超跌，且沒有明顯反彈。
樓市調(diào)整這兩年，低總價剛需房是跌的最慘的。
對比最高點下跌40%都很正常，更有甚者直接腰斬，膝斬。
樓市止跌企穩(wěn)的時候，率先漲價的也是堅挺的次新房，
低總價剛需房并沒有明顯反彈的跡象。
想在上海安家落戶，又不想追高次新房的客群，都會把握住這個機會。
“老破遠”房子賣不掉，掛牌沒帶看？降價沒客戶
小結
總體來看，低總價剛需房市場還是在以價換量，
如果政策背書跟不上，剛需房可能還會再次下跌。
不過相比去年的全線下跌，今年的行情大概率會是結構性地沖高回落。
結構上500以下的房子，可能會跌破去年的水平。
500萬-2000萬改善次新，價格是很難跌破24年10月份的水平。
依據(jù)我們的觀察，現(xiàn)在品質(zhì)次新房價格已經(jīng)松動了。
所以我們建議，500萬以下無學區(qū)無配套優(yōu)勢的老破小、遠郊新房、動遷房，持有這幾類房產(chǎn)的置換房東，還是抓緊賣。
我們希望，置換鏈條的滾動加上政策托底和預期引導，能夠推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇。
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