2月下旬開始，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，一系列信號(hào)讓地產(chǎn)申度的粉絲及身邊一些有購(gòu)房需求的朋友坐立難安——此時(shí)出手，怕回暖不真樓市還會(huì)下行；不出手，又怕錯(cuò)過了目前仍有議價(jià)機(jī)會(huì)的窗口期，未來價(jià)格真的全面上漲。
于是，申度君決定認(rèn)真寫一篇文章，為身邊最近一直在咨詢我的各種類型的人群，做一個(gè)申度的解讀。但是友情提示：文章僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，不作為任何投資的參考。
首先，上個(gè)結(jié)論：
目前，上海樓市回暖的本質(zhì)是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值重估”，而非全局性反彈。
1/剛性需求可以重點(diǎn)考慮外環(huán)內(nèi)次新房源，或者靠近地鐵的老公房，并且尋找好的議價(jià)時(shí)機(jī)；
2/改善型買家可優(yōu)先布局內(nèi)環(huán)稀缺新房及核心區(qū)次新二手房；
3/投資者需警惕遠(yuǎn)郊泡沫，關(guān)注城市更新板塊和產(chǎn)業(yè)融合項(xiàng)目；
4/尋求保值群體應(yīng)遠(yuǎn)離非軌交老破小，轉(zhuǎn)向租賃熱點(diǎn)或低密商品房。
01
市場(chǎng)：從“點(diǎn)狀回暖”到“結(jié)構(gòu)性分化”
2025年的上海樓市呈現(xiàn)出顯著的“結(jié)構(gòu)性回暖”特征。截至目前，3月二手房單月成交突破2萬套已成定局，沖擊2.5萬套。前3個(gè)月，新房認(rèn)購(gòu)率超100%的樓盤占比44%。而土地市場(chǎng)，溢價(jià)率突破40%的地塊頻現(xiàn)，每土拍必出現(xiàn)地王。但不同區(qū)域、產(chǎn)品類型和人群需求的分化愈發(fā)明顯。
上海二手房成交情況，數(shù)據(jù)來源網(wǎng)上房地產(chǎn)
上海樓市已告別普漲時(shí)代，回暖動(dòng)能集中于核心區(qū)高端住宅、規(guī)劃落地的新興板塊及稀缺資產(chǎn)，而遠(yuǎn)郊和低品質(zhì)房源仍面臨去化壓力。
1. 新房市場(chǎng)：內(nèi)環(huán)供求比127.54%，價(jià)格同比上漲15.16%；外環(huán)外以價(jià)換量，折扣暗降5-10%。
2. 二手房市場(chǎng)：2024年成交24萬套創(chuàng)四年新高，但70%成交依賴降價(jià)，700萬以上改善房源占比提升。
3. 土地市場(chǎng)：樓板價(jià)同比上漲14.5%，房企利潤(rùn)率壓縮至13%，倒逼產(chǎn)品高端化。
02
不同人群的購(gòu)房時(shí)機(jī)分析
以下從不同購(gòu)房需求人群角度深度分析購(gòu)房時(shí)機(jī)及避雷點(diǎn)：
一、剛性購(gòu)房需求：聚焦政策窗口與價(jià)格洼地
剛性需求（首次置業(yè)、婚房、落戶等）是上海樓市的底層支撐力量，2025年市場(chǎng)回暖中，這類群體的購(gòu)房邏輯更需關(guān)注政策紅利釋放周期與價(jià)格觸底信號(hào)。
1）外環(huán)剛需板塊觸底反彈：
2025年1-2月，外環(huán)外二手房成交均價(jià)同比下跌12%，但臨港、奉賢新城等板塊因地鐵規(guī)劃（如15號(hào)線南延伸）帶動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)，部分房源出現(xiàn)5-8%的議價(jià)空間。
2）動(dòng)遷房“以價(jià)換量”機(jī)會(huì)：
截至2025年3月，上海外環(huán)動(dòng)遷房庫(kù)存去化周期達(dá)18個(gè)月，部分房齡20年內(nèi)的動(dòng)遷社區(qū)（如浦東惠南、寶山顧村）出現(xiàn)“滿五唯一”房源，單價(jià)可低至3.5萬/㎡，且稅費(fèi)減免優(yōu)勢(shì)明顯。
3）3-4月謹(jǐn)慎追高：
2025年3月上半月二手房日均成交926套，外環(huán)內(nèi)剛需房源（300萬以下）成交周期縮短至30天，部分板塊出現(xiàn)房東臨時(shí)加價(jià)5-10萬元現(xiàn)象，剛性需求可以避開3月下旬至4月中旬的成交高峰期。
先鎖定意向區(qū)域、意向房源，觀察至到6月前后集中談判。
4）產(chǎn)品可優(yōu)先關(guān)注:
外環(huán)內(nèi)房齡10年內(nèi)的60-90㎡兩房，兼具保值與置換潛力；
中環(huán)至外環(huán)地鐵站1公里內(nèi)的“滿五唯一”老公房，單價(jià)4.5-5.5萬/㎡，總價(jià)250萬以內(nèi)，且舊改預(yù)期（2025年計(jì)劃改造2000年前老舊小區(qū)）提供增值潛力。
二、改善型需求：瞄準(zhǔn)核心區(qū)稀缺資源
現(xiàn)狀：2024年上海140㎡以上大戶型成交占比同比提升57%，黃浦濱江、徐匯濱江等板塊的豪宅認(rèn)購(gòu)率超300%，市中心改善型需求持續(xù)釋放。
購(gòu)房邏輯：
1. 地段為王：黃浦、徐匯等核心區(qū)新房限價(jià)倒掛。
2. 產(chǎn)品升級(jí)：高端項(xiàng)目容積率低、科技配置高，承接高凈值人群置換需求。
3. 政策紅利：取消“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)后，核心區(qū)二手房稅費(fèi)降低，中高端房源流通性增強(qiáng)。
三、投資型需求：聚焦規(guī)劃紅利與倒掛紅利
現(xiàn)狀：2024年上海3000萬以上豪宅成交占全國(guó)61.6%，但遠(yuǎn)郊投資客占比從30%降至15%，市場(chǎng)偏好轉(zhuǎn)向確定性收益。
策略分化：
1. 長(zhǎng)線持有：浦東新楊思、大零號(hào)灣等規(guī)劃落地板塊，承接產(chǎn)業(yè)人口紅利。
2. 短期套利：前灘、徐匯濱江等一二手倒掛超20%的限價(jià)新房，打新收益率穩(wěn)定。（仍有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)限制的項(xiàng)目已經(jīng)不多了）
3. 風(fēng)險(xiǎn)警示：臨港、金山等遠(yuǎn)郊板塊庫(kù)存去化周期超5年，價(jià)格較2024年高點(diǎn)回落25%。
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