南大崛起，大吳淞強(qiáng)勢(shì)破空而出，寶山的發(fā)展正在進(jìn)入前所未有的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
在東西兩翼齊飛、吳淞、濱江、南大“三箭齊發(fā)”的背景下，寶山中部這一輪被暫時(shí)輪空。
尤其是寶山曾經(jīng)最好的板塊共康，樓市地位正在嚴(yán)重下滑。
共康前些年在寶山的地位很高，是很多人心中寶山最好的板塊。
2022年之前，預(yù)算600萬(wàn)的市區(qū)白領(lǐng)想在上海北區(qū)買(mǎi)一套三房，安家共康的概率很高。
2022年后共康也迎來(lái)巔峰時(shí)期，寶宸怡景園成交單價(jià)超過(guò)8.5萬(wàn)/㎡，成交周期僅3天；
算上談判時(shí)間幾乎是一掛出來(lái)就被秒了，當(dāng)年市場(chǎng)認(rèn)可度可見(jiàn)一斑。
共康樓市過(guò)去能取得成功，是占了三大天時(shí)地利：
首先，共康的板塊位置在寶山相對(duì)完美。
共康位于寶山區(qū)中部，整體位于外環(huán)內(nèi)，板塊內(nèi)部基本沒(méi)有什么硬傷。
相比起同環(huán)線寶山的其它板塊，共康不僅沒(méi)有鐵路碎地面的分割，核心住宅區(qū)受大場(chǎng)機(jī)場(chǎng)影響也微乎其微。
對(duì)寶山人民而言，共康是個(gè)難得的宜居之地。
第二，共康的配套早期在整個(gè)北上海郊區(qū)也有很大亮點(diǎn)。
2004年開(kāi)通了地鐵一號(hào)線，從此從共富新村地鐵站到人民廣場(chǎng)只有10站26分鐘，到大寧只要3站11分鐘。
2012年，共康地鐵站北側(cè)又開(kāi)通了寶山第一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)體量足足17萬(wàn)方，相當(dāng)于大寧國(guó)際和大寧音樂(lè)廣場(chǎng)的商業(yè)面積之和。
可以說(shuō)北上海出了內(nèi)環(huán)除五角場(chǎng)外再無(wú)對(duì)手，怎能不讓共康人民不感到驕傲！
雖然共康教育和醫(yī)療資源不算強(qiáng)勢(shì)，寶山二中心、華師大實(shí)驗(yàn)學(xué)校都是三梯隊(duì)郊區(qū)夠用；
板塊內(nèi)沒(méi)什么大醫(yī)院，不過(guò)去彭浦的市皮膚病院、市北醫(yī)院也都是一腳油門(mén)的事。
第三，共康的產(chǎn)品也在北上海相對(duì)具有稀缺性。
以長(zhǎng)江西路為界，分隔開(kāi)了共康的老公房和商品次新片區(qū)。
南面是90年代建好的共康新村，板塊街容市貌成熟得和徐匯南部、虹口北部、普陀西部很多市區(qū)板塊幾乎沒(méi)什么差別。
北面次新由寶宸共和家園、寶宸怡景園、和欣國(guó)際花園、中環(huán)國(guó)際公寓等九個(gè)小區(qū)組成，形成了比較純粹的居住氛圍。
早期在整個(gè)北上海成片開(kāi)發(fā)的商品次新社區(qū)非常稀缺，排得上號(hào)的大寧、新江灣都成功了；下游的共康、經(jīng)緯甚至西面的南翔相對(duì)脫穎而出。
最后是共康抱緊大寧的大腿，過(guò)去吃到了不少購(gòu)買(mǎi)力外溢。
共康是寶山距離靜安區(qū)最近的板塊之一，上游彭浦、陽(yáng)城、永和幾乎沒(méi)有多少商品次新。
買(mǎi)不了大寧次新房的人，看房的下一站可能就直奔共康。
再加上通過(guò)1號(hào)線的鏈接，共康還能直達(dá)人民廣場(chǎng)，深得市區(qū)上班族的心。
地理位置不錯(cuò)，競(jìng)品又相對(duì)較少，配套還有亮眼之處，共康能坐上寶山頭把交椅不無(wú)道理。
隨著寶山的發(fā)展格局發(fā)生重大改變，共康樓市也進(jìn)入陣痛期。
在這一輪回調(diào)中，共康老破小跌回2016年，次新房基本跌回2020年；
部分如九英里、中環(huán)國(guó)際公寓二期小戶型等，上一輪漲幅本就不算高，最新成交價(jià)甚至跌至2018年令人震驚：
共康房?jī)r(jià)抗跌表現(xiàn)還是遠(yuǎn)不如唐鎮(zhèn)、御橋等外環(huán)外板塊，是因?yàn)樵?jīng)的那些利好正在逐一消失。
寶山發(fā)展格局大洗牌，共康成了寶山兩大戰(zhàn)略高地之間的“低谷”，住宅產(chǎn)品也面臨著雙面夾擊。
寶山東部大吳淞以吳淞創(chuàng)新城為載體，以北部高鐵寶山站區(qū)域、中部科創(chuàng)總部區(qū)域形成雙核心，作為寶山“科創(chuàng)領(lǐng)航區(qū)”。
西部南大智慧城，已經(jīng)聚集中車(chē)、中建港航、捷瑞肯、太初等國(guó)央企及上市公司，最近又引入炙手可熱的宇樹(shù)科技，未來(lái)也是寶山的產(chǎn)業(yè)高地。
隨著兩大規(guī)劃而來(lái)的，是陸續(xù)被釋放出的新建住宅地塊。
2024年南大共推盤(pán)13次，共計(jì)2671套新房，8次認(rèn)購(gòu)率破百，一躍成為上海中外環(huán)的熱點(diǎn)區(qū)域。
不僅如此，在金茂、華潤(rùn)的產(chǎn)品推出后，南大的住宅品質(zhì)口碑也一路飆升，相較于有著10多年產(chǎn)品代差的共康次新房簡(jiǎn)直是秒殺性的存在。
更可怕的是，未來(lái)包括中建七局項(xiàng)目在內(nèi)，南大還有十幾幅宅地待開(kāi)發(fā)。
吳淞創(chuàng)新城也在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的城市更新，即將上實(shí)吳淞道1號(hào)算是正式打響第一槍。
兩大片區(qū)的新房主力價(jià)格段都是600萬(wàn)+，精準(zhǔn)夾擊共康樓市，不僅是二手次新，共康的新房也遭受毀滅性打擊。
其實(shí)以大華公園城市系列為棋子，共康內(nèi)部的城市邊界也一直在向西拓展。
當(dāng)年大華公園城市2019年入市遭到瘋搶?zhuān)?dāng)年售樓處的介紹這里是距離18號(hào)線二期康寧路地體站200m的地鐵房。
結(jié)果2020年底18號(hào)線二期發(fā)布公告整體北抬，康寧路站消失不見(jiàn)，大華公園城市和最近站點(diǎn)的距離也變成了1.5km。
遭到背刺之后，共康新房的處境逐漸艱難。
去年8月大華公園城市四期公園柏翠入市，570套房子，至今還剩308套，網(wǎng)簽去化率僅有46%，被隔壁南大新房吊打。
與此同時(shí)，共康攀附的大寧，因?yàn)殪o安區(qū)內(nèi)戰(zhàn)略調(diào)整也進(jìn)入發(fā)展冷靜期，共康倚仗的利好再減一員。
繼蘇河灣之后，靜安在蘇州河以內(nèi)的更新重點(diǎn)到了西藏北路板塊。
南面海量新房入市，同樣分流著大寧的二手市場(chǎng)。
在某頭部中介的成交紀(jì)錄中，2024年新靜安拋盤(pán)量TOP15里，慧芝湖一二期、明園森林都市、靜安府東區(qū)赫然在列。
曾經(jīng)大寧賣(mài)12萬(wàn)/平的時(shí)候，作為真實(shí)下游的共康自然能賣(mài)8萬(wàn)/平；
現(xiàn)在大寧次新都在拋，慧芝湖的成交價(jià)徘徊在10萬(wàn)/平，共康掉到6萬(wàn)自然在情理之中。
失去了大寧外溢的庇護(hù)，共康也嘗試過(guò)往產(chǎn)城融合的方向轉(zhuǎn)型，搞出了綠地新都會(huì)，龍盛活力小鎮(zhèn)之流。
但總體來(lái)說(shuō)共康的產(chǎn)業(yè)在寶山真正的“三支箭”面前不成氣候，無(wú)法形成支撐房?jī)r(jià)的核心力量。
實(shí)際上，共康今天的樓市“悲劇”絕對(duì)不會(huì)是最后一次，也不是第一次。
問(wèn)題本質(zhì)其實(shí)是，北上海的住宅區(qū)同質(zhì)化實(shí)在太嚴(yán)重了。
之前我們的文章《北上海實(shí)在太亂了》分析過(guò)，北上海的一大特點(diǎn)就是各板塊之間定位相似，中產(chǎn)社區(qū)遍地開(kāi)花。
內(nèi)中環(huán)有普陀的真如、武寧，閘北西藏北路、大寧，虹口北外灘、四川北路，楊浦東外灘，大家主力的產(chǎn)品、總價(jià)區(qū)間都高度重合。
同樣的故事也發(fā)生在中外環(huán)以及外環(huán)外。
總價(jià)600多萬(wàn)預(yù)算，未來(lái)看南翔、南大、上大、大華、共康，甚至顧村、楊行的居住區(qū)很難說(shuō)出有什么本質(zhì)區(qū)別。
更可怕的是北上海的大多數(shù)板塊產(chǎn)業(yè)定位缺失，中產(chǎn)客戶的自給自足能力約等于0。
所以大家都在往市區(qū)的產(chǎn)業(yè)外溢里搶客戶，客源池子幾乎是固定的，所以留給這些純粹住宅板塊的路只剩下卷。
在這樣的大背景下，不僅是寶山，整個(gè)北上海中環(huán)外都需要南大智慧城、大吳淞取得成功。
北上海的其它板塊也急需找到各自的獨(dú)特定位，擁抱新時(shí)代的產(chǎn)業(yè)浪潮。
否則今天共康的問(wèn)題，明天可能就是南大的問(wèn)題，既北上海次新住宅的窘境：
只能論自住，不能談保值。
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