近期，我在很多內(nèi)容中都聊到了樓市 “小陽春” 的相關話題，包括數(shù)據(jù)分析以及與歷史情況的對比。
不少粉絲在我（老楊）的自媒體平臺留言，提到我在 2023 年樓市階段性表現(xiàn)時，曾看好部分城市的樓市，而非整個房地產(chǎn)市場。
然而，事實證明，2023 年樓市 “小陽春” 過后，房價依舊下行，像上海、北京、深圳這些城市的房價跌幅較為明顯。
于是，有些粉絲評論，認為我如今看好個別城市的 “小陽春”，結果可能會和 2023 年如出一轍。
對于這個疑問，我想不僅普通網(wǎng)友會有，就連房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者也可能心存質(zhì)疑。
回顧并反思一下 2023 年的情況
在 2023 年樓市 “小陽春” 期間，我之所以看好個別城市的樓市，一方面是基于對市場動態(tài)的觀察。
春節(jié)過后，部分高能級城市的二手房網(wǎng)簽量反彈迅速，且連續(xù)幾周站上榮枯線。
另一方面，從宏觀經(jīng)濟邏輯判斷，當時疫情管控剛剛結束，我認為全國經(jīng)濟活動和社會活動會逐步恢復正常，經(jīng)濟表現(xiàn)也會明顯優(yōu)于 2022 年。
但現(xiàn)實卻很殘酷，不僅樓市沖高后回落，經(jīng)濟形勢同樣如此。
其實，對于經(jīng)濟走勢的誤判，很多經(jīng)濟學家都出現(xiàn)了失誤，我也未能幸免，這在一定程度上是可以理解的。
言歸正傳，回到當下樓市 “小陽春” 的情況。
我認為，從全國范圍來看，總體來看，今年樓市 “小陽春” 的熱度會弱于 2023 年，但我對少數(shù)高能級城市持結構性看多的觀點。
下面，詳細闡述一下與 2023 年相比，今年的不同邏輯。
第一，樓市降溫時長和房地產(chǎn)泡沫程度不同
2023 年樓市 “小陽春” 時，全國許多城市的樓市降溫時間僅一年半左右，時間相對較短，房地產(chǎn)市場的泡沫也尚未完全擠出。
我通過構建的房價泡沫指數(shù)來觀察房地產(chǎn)泡沫情況，發(fā)現(xiàn)當時樓市還存在一定的泡沫空間。
而如今，很多城市的樓市下跌時間已超過三年半，中西部、東北地區(qū)的部分城市和地區(qū)，下跌時間甚至長達五六年。
從房價泡沫指數(shù)來看，全國絕大部分城市和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫已基本被擠出。經(jīng)過長時間的下跌，樓市已經(jīng)處于低位，繼續(xù)下跌的空間有限，再往下跌的難度增大。
第二，政策環(huán)境發(fā)生了重大變化
2023 年樓市 “小陽春” 期間，雖然樓市政策有所寬松，但寬松程度遠不及現(xiàn)在。
當時，部分會議文件還在強調(diào) “房住不炒” 理念；而如今，最高層會議首次明確提出今年要全力穩(wěn)住樓市，積極推進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)，并且出臺了一系列具體的政策措施。
在此，我想問大家，你們相信政策的力量嗎？
如果相信，就不應盲目看空樓市；若不相信，那繼續(xù)看跌也無妨。
但我內(nèi)心堅信政策的影響力，我國是社會主義國家，經(jīng)濟運行機制和體制決定了政策對市場有著關鍵的引導和調(diào)控作用。
如果全國樓市無法穩(wěn)定，相關主管部門和地方都會面臨較大壓力。
既然最高層提出要穩(wěn)住樓市，若今年最終仍未能穩(wěn)住，到年底可能會調(diào)研哪些部門工作不到位。
第三，全國樓市 “領頭羊” 的新特征
上海、深圳、杭州是全國樓市排名前三的 “領頭羊” 城市；目前，這三個城市的房價基本都已止跌，尤其是市區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。
二手房交易量作為先行指標，最能反映市場趨勢。
最近幾周，這三個城市的二手房交易量，不僅超過了 2024 年 “小陽春” 的水平，甚至超過了 2023 年 “小陽春”。
要知道，2023 年 “小陽春” 時，經(jīng)濟形勢相對較好，購房需求集中釋放，市場熱度較高。
如果一個城市的二手房交易量能夠超過 2023 年 “小陽春” ，那么 就有八九成的把握，基本就可以判定該城市的樓市接近或已經(jīng)止跌了。
目前，這三大 “領頭羊” 城市的二手房網(wǎng)簽量均已超過 2023 年 “小陽春” 的水平。
比如杭州，上周二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)近幾年周度最高，且大幅高于榮枯線（圖中最右灰柱）。
老楊在此預測，這三個城市以及其他一些高能級城市，在 “小陽春” 交易量沖高之后，即便出現(xiàn)回落，回落速度也會比較緩慢。
只要回落之后的交易量能夠維持在一定的基準線（榮枯線）之上，就依然具備推動房價止跌的動力。
我把這個判斷放在這里，也建議大家密切關注自己關心城市的二手房交易情況。
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