本月樓市政策聚焦
政府工作報告重申“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，地方需求側(cè)政策持續(xù)加碼
2025年2月，我國房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松。中央層面，中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)住樓市股市，政府工作報告重申“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并從需求側(cè)、供給側(cè)、行業(yè)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建等多方面作出了具體的工作部署。
地方層面，受房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖、地方兩會及全國兩會陸續(xù)召開等因素影響，地方房地產(chǎn)調(diào)控節(jié)奏進(jìn)一步放緩。本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策24條，其中，寬松性政策19條、中性政策3條、緊縮性政策2條。寬松性政策多以發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、加大住房公積金貸款支持、鼓勵住房“以舊換新”等常態(tài)化調(diào)整為主，中性政策主要圍繞保障性租賃住房管理展開，緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場信息公示規(guī)范和“零首付”“首付貸”購房風(fēng)險警示等。本期報告主要對2月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。
中央政策：持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
1. 政策跟蹤
2. 政策小結(jié)
2月資金面整體偏緊，資金利率繼續(xù)走高。公開市場操作方面，逆回購凈回籠9673億元，MLF縮量2000億元，國庫現(xiàn)金定存發(fā)行900億元，開展14000億元買斷式逆回購，同時有8000億元買斷式逆回購到期，公開市場累計回籠流動性4773億元。資金利率方面，2月DR001月均值環(huán)比上行16BP至1.88%，DR007月均值環(huán)比上行8BP至2.01%。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.1%、3.6%。
在房地產(chǎn)方面，中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)住樓市股市，2025政府工作報告重申“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并從需求側(cè)、供給側(cè)、行業(yè)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建等多方面作出了具體的工作部署，主要包括：因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造；盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主；拓寬保障性住房再貸款使用范圍；發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作；有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子等。此外，中共中央、國務(wù)院印發(fā)2025年中央一號文件，明確不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。
03—
地方政策：調(diào)控節(jié)奏放緩，需求側(cè)政策持續(xù)加碼
1. 寬松性政策
（1）行政干預(yù)政策
（2）土地政策
（3）公積金政策
（4）人口人才政策
（5）其他政策
2. 中性政策
(1) 住房保障政策
(2) 其他政策
3. 緊縮性政策
(1) 市場監(jiān)管政策
4. 政策小結(jié)
地方房地產(chǎn)調(diào)控節(jié)奏繼續(xù)放緩，政策調(diào)整以發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、加大住房公積金支持等為主
中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2025年2月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策24條，較上月繼續(xù)減少。其中，寬松性政策19條，內(nèi)容主要涉及取消住房交易限制、發(fā)放購房補(bǔ)貼、加大住房公積金支持等；中性政策3條，內(nèi)容主要涉及完善保障性住房建設(shè)管理、公共租賃住房租金減免等；緊縮性政策2條，內(nèi)容主要涉及房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場信息公示規(guī)范和購房風(fēng)險警示等?？偟膩砜?，受房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖、地方兩會及全國兩會陸續(xù)召開等多因素影響，地方房地產(chǎn)政策調(diào)整節(jié)奏繼續(xù)放緩，且多以發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、加大住房公積金貸款支持、鼓勵住房“以舊換新”等常態(tài)化調(diào)整為主。
行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購房補(bǔ)貼、推行房票安置、鼓勵住房“以舊換新”等
在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房財稅補(bǔ)貼、推行房票安置、鼓勵住房“以舊換新”、取消住房限售等。典型代表有：重慶市明確取消中心城區(qū)原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理；銅陵市、煙臺市、銀川市賀蘭縣等多地發(fā)布購房補(bǔ)貼類政策；山東省提出進(jìn)一步加大“房票”優(yōu)惠力度和覆蓋范圍，有效促進(jìn)房屋“以舊換新”相關(guān)政策落實，積極組織房交會、精品樓盤推介會、外銷展示會等各類促銷活動；北京市、寧波市、山東省、海南省等多地持續(xù)推進(jìn)“好房子”建設(shè)等。
土地政策主要涉及支持運(yùn)用專項債券資金收回收購存量閑置土地
在土地政策方面，主要涉及存量閑置土地收購。長沙市明確，在長沙市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)、會展片區(qū)開展存量閑置土地收購，征集項目范圍覆蓋：企業(yè)無力或不愿再開發(fā)使用的土地；已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地或已動工未建設(shè)完成但具備分割條件的土地；老舊廠區(qū)、倉庫等工業(yè)用地和教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施用地以及其他用途的低效用地；因公共利益需要收回的土地等。
公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例等
在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定等。典型代表有：邢臺市將公積金貸款住房核查范圍調(diào)整為購房職工家庭在主城區(qū)擁有的住房套數(shù)認(rèn)定，并優(yōu)化多子女家庭房屋套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、放寬商業(yè)銀行住房貸款合同簽訂日期等；中山市支持符合條件的商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款；大連將首套及二套住房公積金貸款最低首付比例統(tǒng)一為20%，將碩士研究生最高貸款額度提高40萬元，將多子女家庭最高貸款額度提高40萬元等。
人口人才政策主要涉及加強(qiáng)多子女家庭購房支持、減免新引進(jìn)青年人才租金等
人口人才政策主要涉及加強(qiáng)多子女家庭購房支持、減免新引進(jìn)青年人才租金等。典型代表有：江蘇省提出給予通過提高公積金貸款額度等方式給予多子女家庭更多住房支持，把符合條件的多子女家庭納入公共租賃住房、保障性租賃住房等保障范圍，有序推動租購?fù)瑱?quán)等；珠海面向新引進(jìn)的創(chuàng)業(yè)就業(yè)青年人才，實施最長三年周期“一免兩減”租金支持政策，即首年免租金，次年租金為屆時同區(qū)域同類型同品質(zhì)市場商品住房的30%，第三年租金為50%。
住房保障政策主要涉及保障性住房管理、公租房租金減免等
中性政策主要涉及保障性住房管理和公租房租金減免等。典型代表有：廣州市印發(fā)保障性租賃住房管理辦法，明確政府性房源保障性租賃住房的項目，可優(yōu)先面向高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)新標(biāo)桿企業(yè)、高等院校等重點(diǎn)企業(yè)職工及提供基本公共服務(wù)和重點(diǎn)保障城市運(yùn)行服務(wù)的人員出租，租金應(yīng)不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%，市場性房源保障性租賃住房租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，由市場主體自主申報或調(diào)整；襄陽市發(fā)布公共租賃住房減免通知，減免對象主要為襄陽市區(qū)公租房實物配租保障家庭，包括民政部門認(rèn)定的特困家庭、正在享受國家定期撫恤補(bǔ)助的優(yōu)撫對象、計劃生育特殊困難家庭、擁有多個未成年子女家庭等。
緊縮性調(diào)控主要涉及房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場信息公示規(guī)范、購房風(fēng)險警示等
緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場信息公示規(guī)范和購房風(fēng)險警示。典型代表有：鄭州市發(fā)布“零首付”“首付貸”購房風(fēng)險警示，嚴(yán)正警告各房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)要依法依規(guī)開展房地產(chǎn)經(jīng)營活動，對違規(guī)違法開展“零首付”“首付貸”服務(wù)的企業(yè)予以嚴(yán)肅處理；廣州市進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場信息公示，明確商品房銷售現(xiàn)場應(yīng)集中公示企業(yè)和銷售人員信息、項目信息、銷售信息、項目周邊影響因素等。
—04—
2月重要事項復(fù)盤
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房地產(chǎn)政策展望
1. 中央層面
2月13日，央行發(fā)布2024年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告指出，當(dāng)前外部環(huán)境變化帶來的不利影響加深，國內(nèi)需求不足、風(fēng)險隱患仍然較多等困難挑戰(zhàn)也還存在，但我國經(jīng)濟(jì)長期向好的支撐條件和基本趨勢沒有變。下階段，將繼續(xù)堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，實施好適度寬松的貨幣政策，保持流動性充裕，使社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟(jì)增長、價格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。短期流動性方面，根據(jù)中信證券研究測算，完全排除MLF及逆回購到期因素，3月流動性缺口較2月將大幅收窄，資金面有望迎來邊際改善。
在房地產(chǎn)方面，2025政府工作報告作出多項工作部署，包括因城施策調(diào)減限制性措施、加力實施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購存量商品房、繼續(xù)做好保交房工作、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動好房子建設(shè)等，較此前的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議有較強(qiáng)的延續(xù)性，意味著后續(xù)將重在各項政策舉措的實質(zhì)性落地，相關(guān)財稅和金融支持性政策有望加力。
2. 地方層面
根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年2月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額1881.2億元，同比增長1.2%，環(huán)比下降17.3%，單月業(yè)績規(guī)模保持在歷史較低水平。重點(diǎn)30城商品住宅2月新增供應(yīng)301萬平方米，同比下降23%、環(huán)比下降49%；成交669萬平方米，同比增長27%、環(huán)比下降25%。總的來看，2月樓市整體延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，但城市分化依然顯著。隨著2025政府工作報告再次重申“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，結(jié)合“金三銀四”傳統(tǒng)營銷旺季來臨，地方房地產(chǎn)政策仍需加力。核心一、二線城市樓市限制類政策需加快調(diào)減優(yōu)化，帶動市場信心回暖，大部分二、三線城市還需從供需兩側(cè)共同發(fā)力，需求側(cè)，繼續(xù)加大財稅補(bǔ)貼、公積金貸款支持、城中村和危舊房改造貨幣化安置或房票安置等政策力度，減輕居民購房壓力；供給側(cè)，一是要嚴(yán)格落實“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”建設(shè)要求，改善商品房供給結(jié)構(gòu)，二是要加快研究落實利用專項債收購存量閑置土地、收購存量房用作保障性住房等政策舉措，充分利用好當(dāng)前地方債務(wù)空間擴(kuò)容的政策窗口和調(diào)控自主權(quán)；三是要繼續(xù)完善房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，提升項目推送效率和質(zhì)量，推動資金實質(zhì)性落地等。
執(zhí)筆 | 王錚嶸
中房研協(xié) 測評研究中心 研究員
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