人民法院案例庫：借名買房的借名人能否排除強制執(zhí)行？
借名人所享有的債權請求權不能直接導致物權變動，亦不具有對抗第三人的法律效果，因此借名人不能以債權排除強制執(zhí)行。
閱讀提示：
人民法院案例庫是收錄經最高人民法院審核認為對類案具有參考示范價值的權威案例，包括指導性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對于促進統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。
借名買房，是指實際出資人（借名人）借用他人（出名人）名義購買房屋并登記在出名人名下的行為。但不動產物權的設立、變更等采取嚴格的法定主義，因此在在執(zhí)行程序中，就會出現出名人的債權人利益與借名人利益的沖突。此時借名人能否排除強制執(zhí)行？李營營律師團隊長期專注研究與執(zhí)行有關業(yè)務的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。
裁判要旨：
被執(zhí)行人與案外人簽訂的房產代持協議只能在二者之間產生債權債務法律關系，不能直接導致物權變動，案外人不能基于代持協議所享有的債權排強制執(zhí)行。
案件簡介：
1、2011年4月10日，某帝公司、某中匯公司與吳某簽訂《房產合作購置及代持協議》，約定共同購買深圳某廣場辦公樓16層整層物業(yè)，某帝公司占50%份額，以吳某名義登記。之后，某帝公司向深圳某廣告有限公司轉賬731.058萬元，用于支付購房款。
2、2011年7月10日，房產出讓方深圳某廣告有限公司完成過戶登記，案涉房產正式登記至吳某名下。
3、2014年6月30日，吳某與某高速（深圳）能源有限公司簽訂《抵押合同》，以案涉房產為某滿利公司債務提供最高額1億元的抵押擔保。
4、2014年7月8日，吳某為案涉房產辦理抵押權登記，抵押權人為某高速（深圳）能源有限公司。之后，某高速（深圳）能源有限公司更名為某省高速公司。
5. 2017年，某省高速公司因某滿利公司未履行債務，向山東省高級人民法院提起訴訟。
6、2018年11月30日，山東省高級人民法院出具民事調解書，確認某省高速公司對案涉房產享有抵押優(yōu)先受償權。
7、2019年1月24日，案涉房產被正式查封。
8、2019年10月11日，山東省高級人民法院裁定拍賣案涉房產。某帝公司向山東省高級人民法院提出執(zhí)行異議，主張自己是實際權利人，請求中止執(zhí)行。
9、2019年12月18日，山東省高級人民法院裁定駁回某帝公司異議。某帝公司遂向法院提起執(zhí)行異議之訴。
10、2020年9月22日，山東省高級人民法院一審判決駁回某帝公司的訴訟請求。某帝公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。
11、2021年9月16日，最高人民法院二審判決駁回上訴、維持原判。
案件爭議焦點：
某帝公司就案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益？
最高人民法院裁判要點：
1、不動產物權的變動應履行變更登記程序才能發(fā)生相應的法律效力。
最高人民法院認為，《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十六條規(guī)定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據?！备鶕笆龇纱_立的物權公示基本原則和不動產物權登記生效原則，除法律另有規(guī)定外，不動產物權的變動應履行變更登記程序才能發(fā)生相應的法律效力?！吨腥A人民共和國物權法》第九條所指的“法律另有規(guī)定”，指非基于法律行為導致物權變動、法律規(guī)定不以登記為生效要件或者登記錯誤等情形，并不包括當事人故意將不動產登記在他人名下的情形。
2、某帝公司并非案涉房屋的所有權人，其基于《房產合作購置及代持協議》所享有的債權，不能對抗某省高速公司對案涉房屋所享有的擔保物權。
最高人民法院認為，案涉房屋登記在吳某名下，某帝公司與吳某簽訂的《房產合作購置及代持協議》只能在某帝公司與吳某之間產生債權債務法律關系，也不能直接導致物權變動，故某帝公司并非案涉房屋的所有權人。案涉房屋登記的所有權人吳某與某省高速公司簽訂《抵押合同》，約定以案涉房屋設定抵押并依法辦理了抵押登記。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十七條的規(guī)定，該抵押權已經設立，某省高速公司對案涉房屋依法享有擔保物權。某帝公司基于《房產合作購置及代持協議》所享有的債權，不能對抗某省高速公司對案涉房屋所享有的擔保物權。
綜上所述，最高人民法院認為，某帝公司就案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。
案例來源：
人民法院案例庫：《某帝公司訴某省高速公司、吳某案外人執(zhí)行異議之訴案》[案號：最高人民法院(2021)最高法民終391號]，入庫編號：2023-07-2-471-007。
實戰(zhàn)指南：
1、借名人的債權能否排除強制執(zhí)行？通過檢索最高院審判的案件可以發(fā)現，支持排除執(zhí)行與不支持排除執(zhí)行的案例都存在。多數裁判觀點認為借名人的債權不能排除強制執(zhí)行，僅在個別案例中最高院支持了借名人的主張。例如在(2020)最高法民申4號案例中，借名人提交了相關銀行轉賬憑證、流水記錄及和出名人之間短信記錄，能夠證明房屋首付款及貸款由借名人支付并每月償還，最高人民法院認定借名人對案涉房屋享有的權益足以排除執(zhí)行。在(2021)最高法民申3543號中，最高人民法院也支持了借名人的主張。
借名買房形成的法律關系屬于合同關系，借名人僅享有要求被借名人協助過戶的債權請求權。這種債權與申請執(zhí)行人的普通債權處于平等地位，不具有優(yōu)先性，因此原則上不能對抗強制執(zhí)行程序。不動產物權以登記為生效要件，即使借名人是實際出資人，只要房屋登記在被借名人名下，法律即推定其為權利人。因此出于對外觀主義下的交易安全、申請執(zhí)行人信賴利益的保護，大部分的案例包括本期入庫案例，裁判觀點是借名人的債權不能排除強制執(zhí)行。
2、在此，我們建議借名人在借名買房時，應當簽訂書面協議，明確借名合意及違約責任。同時借名人要保留好購房款支付憑證、水電費繳納記錄、居住證明等證據，以增強舉證能力。在符合過戶條件時，借名人應當及時要求被借名人配合過戶或提起訴訟。借名人要了解借名買房的風險，如果借名協議因規(guī)避政策或違背公序良俗的，后續(xù)在訴訟中借名人將無法主張權利。即使合同有效，借名人仍需承擔出名人負債導致房屋被執(zhí)行的風險。
法律規(guī)定：
1、《民法典》第二百零九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記?！保ū景高m用的是2007年10月1日起實施的《中華人民共和國物權法》第九條）
2、《民法典》第二百一十六條：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理?！保ū景高m用的是2007年10月1日起實施的《中華人民共和國物權法》第十六條）
3、《民法典》第四百零二條：“以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立?！保ū景高m用的是2007年10月1日起實施的《中華人民共和國物權法》第一百八十七條）
在檢索大量類案的基礎上，北京李營營律師團隊總結相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1、借名人依據規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關系，不能排除對案涉房屋的執(zhí)行。
案例一：《遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司與徐沛欣案外人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2020)最高法民再328號]
最高人民法院認為，徐沛欣借名買房目的在于規(guī)避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規(guī)避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發(fā)展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐沛欣與曾塞外為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效，徐沛欣依據規(guī)避國家限購政策的借名買房合同關系，不能排除對案涉房屋的執(zhí)行。
2、申請執(zhí)行人的信賴利益應受到優(yōu)先保護，借名人不能根據借名買房的事實排除強制執(zhí)行。
案例二：《崔某珠、王某軍等案外人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2024)最高法民申5649號]
最高人民法院認為，當事人之間即便存在借名買房法律關系，也系訂立該法律關系的雙方之間的內部關系，借名人所享有的債權請求權也僅在其與被借名人之間產生效力，既不能直接導致物權變動，也并不具有對抗第三人的法律效果。而且，借名人亦應對其借名買房行為導致名義買房人與實際買房人不一致時可能帶來的權利風險有一定的認知并應自行承擔相應后果。此外，申請執(zhí)行人申請啟動強制執(zhí)行程序付出了時間、機會等成本，存在程序法上的信賴利益。比較而言，申請執(zhí)行人的信賴利益應受到優(yōu)先保護。故即使借名買房的事實成立，也不能據此排除強制執(zhí)行。
3、借名買房行為不存在規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗等情形的，可以排除強制執(zhí)行。
案例三：《陳武平、羅士奇再審審查與審判監(jiān)督案》[最高人民法院(2021)最高法民申3543號]
最高人民法院認為，不動產物權登記產生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產生物權，當事人有證據證明其為真正權利人時可以推翻不動產登記的推定，維護事實上的真實。具體到本案，羅某與陶慧君之間存在借名購房關系，羅某也提供證據證明其系案涉房屋實際出資人及占有人，案涉房屋因尚未還清銀行貸款未及時變更產權登記。且羅某通過借名買房，將真實物權登記于陶某君名下，并非為了規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或國家、地方政府限購政策，亦不違背公序良俗，符合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條之規(guī)定，當物權登記與實際權利狀況不符時，以實際權利狀況為依據認定事實的情形。故二審判決據此認定羅某為案涉房屋實際權利人，享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，適用法律并無當。
專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業(yè)法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業(yè)于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業(yè)秘密民事與刑事、保全與執(zhí)行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在民事擔保業(yè)務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規(guī)則。在擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時在平臺上進行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額擔保案件，并取得良好效果。在商業(yè)秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業(yè)完成與商業(yè)秘密相關的融資、債轉等業(yè)務。李營營律師團隊深耕知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉知識產權（尤其是商業(yè)秘密）相關法律問題均有深入研究。李營營律師代理的多起知識產權民事案件獲得判決的勝訴結果，代理多起客戶作為原告成功爭取法院3倍懲罰性賠償，代理客戶成功取得2.02億元賠償金額（該案是我國目前商業(yè)秘密案件中判賠金額最高的商業(yè)秘密民事案件，超過此前判賠金額最高的香蘭素案件1.59億元）代理的多起被告客戶成功爭取法院判定不構成侵權、成功解封全部查封的勝訴結果，代理多起被害企業(yè)成功啟動刑事立案、刑事追訴、成功爭取犯罪分子得到刑事處罰結果；代理多起被告人/被告單位處理的涉商業(yè)秘密犯罪刑事案件也取得了無罪、檢察院決定不予追訴的良好效果。2023年，李營營律師代理的商業(yè)秘密民事案件入選某高級人民法院知識產權白皮書。2024年4月，李營營律師全程代理的商業(yè)秘密民事案件被最高人民法院評為典型案例。2024年4月，李營營律師全程代理的另一起商業(yè)秘密民事案件（代理原告）被某省高級人民法院評為省內唯一一件判賠額最高的案件。同時，李營營律師在商業(yè)秘密體系建設領域，也具有豐富的項目經驗。協助多家企業(yè)客戶完成企業(yè)商業(yè)秘密保密體系運行情況的法律盡職調查，成功為多家企業(yè)客戶建設完善的商業(yè)秘密保密體系。在民商事爭議解決領域，李營營律師主辦大量重大疑難復雜案件，多次成功爭取法院支持客戶訴訟請求、二審改判等結果，得到眾多客戶的一致好評和肯定。在保全與執(zhí)行領域，李營營律師主辦了大量難度較大的執(zhí)行案件，例如：疫情封控期間，在一周內代理客戶保全被告數億現金；代理客戶成功撤銷法院凍結企業(yè)工商信息；代理客戶成功撤銷法院已經完成的拍賣行為；代理客戶成功阻擋申請執(zhí)行人拍賣土地、廠房，最終爭取執(zhí)行和解的圓滿效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號發(fā)表與商業(yè)秘密、公司實務、保全與執(zhí)行等話題相關專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業(yè)內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關業(yè)務的經驗，以真實案例為導向，對各種業(yè)務場景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實戰(zhàn)的相關書籍、技術合同糾紛實戰(zhàn)相關書籍，以更好服務客戶。
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