◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
臨近2024年報披露之際，綠城中國的最高管理層出現(xiàn)了重大變動，引發(fā)市場騷動，其股價早盤跌幅超6%。
3月27日早上，綠城中國公告張亞東因工作安排辭任執(zhí)行董事及董事會主席，并衷心感謝其任上作出的重要貢獻。
現(xiàn)年57歲的張亞東，給外界最大的印象就是2019年接棒綠城創(chuàng)始人、一把手宋衛(wèi)平之后，從此前綠城執(zhí)行總裁上位“掌舵人”，從執(zhí)行者角色變成戰(zhàn)略制定者，短短幾年迅速提升了綠城規(guī)模實力，成為頭部房企。
要知道，張亞東于2018年之前最顯赫的職業(yè)履歷就是在大連官場，曾官至副市長，后進入中交集團，沒多久就被“空降”到綠城擔任高級職業(yè)經(jīng)理人。
當時綠城只能算是中型房企，同時營收雖增幅不錯，但盈利不理想，這跟宋衛(wèi)平時代主打“不惜成本打造，也不能丟掉口碑”的地產(chǎn)匠心精神有很大關(guān)系。
張亞東執(zhí)掌綠城后，在2020年又遇上樓市三道紅線出臺、樓市“限價令”等引發(fā)樓市迅速降溫等不利影響，致使主打品牌溢價的綠城很受掣肘，備受煎熬。
對此，張亞東愈挫愈勇，為綠城想出了一個法子，就是“高周轉(zhuǎn)”策略，讓豪宅也高周轉(zhuǎn)起來。2021年起，背靠中交的綠城開始加杠桿高調(diào)拿地，拿地成本也不斷走高。
2021年，綠城新增拿地平均樓面價9080元/㎡，該年末總土儲平均樓面價7182元/㎡；
2022年新增拿地平均樓面價飆到14620元/㎡，該年末總土儲平均樓面價漲到7582元/㎡；
2023年新增拿地平均樓面價14231元/㎡，該年末總土儲平均樓面價漲到7982元/㎡。
2024年以來，綠城儼然成了上海、杭州、蘇州、北京等核心城市的“地王收割機”，參考閱讀《綠城狂飆了，樓面價13.1萬/㎡，搶下全國“單價地王”》一文。
克而瑞監(jiān)測統(tǒng)計，看2024年房企新增貨值排行，綠城以1147億元的新增土儲貨值排全國第四位，僅次于中海、華潤和保利。
綠城之所以敢如此“高舉高打”，背后策略就是高周轉(zhuǎn)，綠城2024年中報曾寫道，該年上半年新增項目從拿地到開工、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流“回正”分別提速0.4個月、2.1個月至1.7個月、9.5個月。
不過，綠城這股拼勁兒的后遺癥也比較突出，比如去年上半年，綠城取得營收約695.6億元，同比增幅22.1%，再創(chuàng)歷史新高，但錄得毛利率13.09%，同比下滑約4.32個百分點，其中物業(yè)銷售毛利率11.7%，同比下滑4.3%；凈利約33.2億元，同比降幅高達28.4%。
雖然綠城近幾年盈利持續(xù)下滑，但綠城高管卻享受著“千萬級”年薪備受爭議，比如2022年、2023年張亞東薪酬達到分別是1234.5萬元、1217.1萬元。
今年2月，綠城還發(fā)行了一筆承受8.45%年利率的5億美元高息債，以直換即將到期的存量美元債，雖被稱之房企海外債破冰行動，但這個代價是不是偏高？
如今隨著張亞東辭任一把手，接棒者是來自中交系的劉成云，現(xiàn)年56歲，曾先后擔任中交投資副總經(jīng)理、中交城投董事長、中國交建戰(zhàn)投事業(yè)部總經(jīng)理、中交集團總經(jīng)理助理兼上海振華重工董事長，2023年6月至今任中交集團黨委常委、副總經(jīng)理。
劉成云執(zhí)掌下的綠城，未來會否繼續(xù)“高舉高打”？
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