觀點網(wǎng) 近日，于去年10月底價成交的北京昌平小沙河地塊取證了。
據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示，水畔芳鄰嘉園于4月2日取得預(yù)售許可證，準(zhǔn)許銷售面積達(dá)97004.75平方米，覆蓋除5-3#之外，5-1#至5-17#區(qū)間的全部樓棟，共 930套住宅，擬售均價介于6.33萬元-6.82萬元/平方米。
對于關(guān)注北京新房市場的人來說，水畔芳鄰嘉園或許聽起來陌生。但提起它的另一個名字“越秀星耀未來”多多少少都知道一些。
項目在今年3月初正式開放售樓處和樣板間。大約兩周后，越秀在海淀參與打造的另外兩個項目和樾望云、和樾玉鳴于同一天開盤，共計實現(xiàn)了152億元的銷售業(yè)績。
可以說，越秀地產(chǎn)為3月的北京新房市場貢獻(xiàn)了不少熱度。4月伊始又有新項目取證，關(guān)于越秀地產(chǎn)的討論度會否延續(xù)？
如何星耀未來
“越秀星耀未來”的歷史可以追溯到去年10月22日、23日。當(dāng)時包括項目所在用地在內(nèi)，共有三宗宅地出讓。
其中，越秀地產(chǎn)聯(lián)合未來科學(xué)城置業(yè)摘得項目用地，也即北京昌平小沙河村及周邊地塊棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目CP00-1802-0005、0007、0008地塊，以底價25.33億元成交，成交樓面價2.5萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價6.6萬/平方米。
地塊土地面積6.78萬平方米，建筑控制規(guī)模11.05萬平方米。南側(cè)有越秀地產(chǎn)在2023年獲得的項目“越秀星樾”，這大概也是越秀自2021年進(jìn)京以來，去化表現(xiàn)理想的項目之一，目前已接近清盤。
雖為進(jìn)入時間不久的“京城來客”，但越秀地產(chǎn)去年摘地時的相關(guān)討論度并不算高。主要由于當(dāng)時出讓的另外兩宗地塊，分別由金茂及招商蛇口拿下。
其中，金茂是時隔兩年再次于北京拿地，又正逢年初3月剛發(fā)布了“金（府）、玉（璞）、滿（M）、堂（棠）”四大產(chǎn)品線。當(dāng)時市場關(guān)注的焦點在于，金茂全新產(chǎn)品線亮相后重啟在京拿地，毫無疑問的是將啟用新的“命名邏輯”。尤其是，新摘得的地塊位于豐臺區(qū)，金茂在北京市場的最后一次動作正是在2022年9月競得大紅門地塊，打造為永定金茂府。
而招商蛇口在通州拿下的強力家居地塊后續(xù)打造為了“招商·云璟攬閱”，距離2023年因促銷活動刷屏網(wǎng)絡(luò)的招商璀璨公元項目僅有三四公里。
一家自帶關(guān)注的企業(yè)，一個自帶話題的項目，將越秀地產(chǎn)的風(fēng)頭蓋了過去。而從今年3月海淀雙盤齊開攬金152億元開始，顯然現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入越秀地產(chǎn)的主場。這兩個項目分別是越秀地產(chǎn)與華潤置地合作的和樾望云，以及與綠城中國合作的和樾玉鳴，分別銷售85億元、67億元。
需要注意的是，在綠城中國2024年業(yè)績公告中，和樾玉鳴由該公司持有全部權(quán)益，而北京規(guī)自委顯示的項目開發(fā)企業(yè)為北京功意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人董毅是越秀地產(chǎn)北方區(qū)域總經(jīng)理。在將該開發(fā)企業(yè)股權(quán)穿透后，出現(xiàn)了越秀基金的身影。
有公開信息顯示，綠城將項目的50%股權(quán)質(zhì)押給了越秀地產(chǎn)，這或許也是目前仍未體現(xiàn)在越秀地產(chǎn)年報中的原因。
回到項目本身，星耀未來是朱辛莊地區(qū)首個好房子項目，基于1.8的容積率，整體規(guī)劃17棟6-8層純洋房，成為朱辛莊板塊內(nèi)唯一低密社區(qū)。
雖然在宣傳物料中，星耀未來將“雙軌旁”提煉為核心賣點之一，但從實際情況看，項目距離附近的地鐵8號線、昌平線朱辛莊站直線距離就有1.7公里。
不過，由于距離西二旗、上地科技園地鐵僅需2站、4站，整體還算是通勤友好。而考慮到意向客群大多是周邊的上班族，項目方也表示將提供3年免費班車接駁地鐵站，打消購房者“最后的顧慮”。
項目方的十足誠意能夠獲得多少反饋還需等到開盤后正式揭曉。
進(jìn)京計劃
作為非典型北方房企，越秀地產(chǎn)進(jìn)京，實際上伴隨的是該集團全國化戰(zhàn)略布局的深入開展。
時間上來看，越秀地產(chǎn)在2021年先后進(jìn)入北京、上海市場。代表性動作是，該年的3月，聯(lián)合北京國企天恒置業(yè)，以底價45.7億元拿下北京懷柔劉各莊地塊，打造了之后的“懷山府”項目；在上海，越秀于同年10月，聯(lián)合仁恒置地拿下了閔行梅隴地塊，打造出越秀天恒天樾園和。
可以看出，進(jìn)入全新市場，越秀地產(chǎn)仍是選擇了更為穩(wěn)妥的方式--拉來熟悉當(dāng)?shù)厥袌?，且已深耕多年的企業(yè)作為合作伙伴。
四年來，越秀地產(chǎn)在這兩座城市的“投入”逐漸顯出差異。例如，雖然進(jìn)入上海市場稍晚一步，但截至2024年末，越秀地產(chǎn)在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)布局11個項目，而在北京僅落子7個。
按照不久前業(yè)績會上的表態(tài)，越秀地產(chǎn)2025年銷售目標(biāo)為1205億元，同比增長5.2%；投資拿地方面，全年權(quán)益投資拿地預(yù)算為300億元，其中有多少留給北京還是個懸念。
不同城市的投入力度有差異是一方面，能夠確定的是，深度聚焦在一二線城市是房企們的不變共識。實際上，回顧近年越秀地產(chǎn)在全國市場的動作，持續(xù)優(yōu)化布局是顯而易見的。
在2021年年報中，越秀地產(chǎn)指出，“集團持續(xù)深化‘1+4’全國化戰(zhàn)略布局，年內(nèi)新進(jìn)北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節(jié)、郴州8個城市，全國布局?jǐn)U張至29個城市，實現(xiàn)了一線城市的全覆蓋?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)全年共計新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米。首入北京獲取的懷柔地塊總建面32.92萬平方米，越秀的權(quán)益占比為46.55%；首入上海獲取的閔行地塊總建面16.84萬平方米，越秀權(quán)益占比為52.25%。
2022年，越秀地產(chǎn)共計新增37幅土地，總建筑面積約為695萬平方米，年內(nèi)并未在北京獲取新項目，但在上海聯(lián)合保利發(fā)展于楊浦、嘉定分別推出和樾天匯、嘉悅云上，越秀地產(chǎn)的權(quán)益占比均為47.5%。
2023年是越秀地產(chǎn)在京投資“大年”。該集團全年新增的28幅土地中，北京占據(jù)3席，新增土地儲備約43萬平方米。分別為北京香山樾、北京越秀天玥、北京越秀星樾，權(quán)益占比為48.45%、100%、100% 。
2024年，在“精準(zhǔn)投資”、“量入為出”穩(wěn)健投資策略下，越秀地產(chǎn)的視角更加聚焦。從數(shù)量來看，2021年的新增項目來自全國18個城市，2024年新增的24幅土地僅來自8個城市，總建筑面積約為271萬平方米。
“全國化戰(zhàn)略布局”讓越秀地產(chǎn)進(jìn)京滬師出有名。在完成核心一線城市全入駐這一歷史任務(wù)后，越秀地產(chǎn)開啟了收縮，或者稱之為“聚焦”。
截至2024年末，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為1971萬平方米，分布于全國25個城市，96%位于一二線城市。
回到北京市場，越秀進(jìn)京這些年，伴隨投拓動作的持續(xù)，合同銷售貢獻(xiàn)力度也在加大。
自2021年至2024年，北京地區(qū)的合同銷售額分別為0.72億元、1.36億元、79.3億元、87.3億元，占越秀地產(chǎn)全年合同銷售總額的比重由0.06%提升至7.62%，距離十分之一逐步接近。
星耀未來已經(jīng)取證，預(yù)計將在近期開盤。再加上3月新項目開盤，以及后續(xù)的拿地機會、推盤計劃，或許北京區(qū)域的合約銷售貢獻(xiàn)有望在今年創(chuàng)下新高。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。
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