今年一季度的樓市，太魔幻了。
一方面是熱點城市“地王”頻出，一方面是百強房企的銷售額在持續(xù)下降。
與房企的銷售業(yè)績相比，大家更關(guān)注的是“地王”。
畢竟，“地王”代表的是大家對于行業(yè)的信心。
在這個關(guān)鍵時刻，“信心”比業(yè)績更重要。
而當(dāng)全國熱點城市“地王”頻出的同時，西安土地市場在開年這幾個月則供應(yīng)處于低位，土地市場的熱度也就不高了。
這一次，西安急需拿出壓箱底的優(yōu)質(zhì)地塊，來攪熱土地市場，提升大家對于西安的信心。
01
上海、北京、杭州、成都“地王”刷新
“地王”分為“總價地王”、“單價地王”，“單價地王”則更能折射出地價水平。
而“單價地王”，又分為“板塊地王”、“城市地王”。
“板塊地王”太多了，一座城市的每個板塊都有，因此我們來關(guān)注一下城市級“地王”，也就是一座城市中樓面地價最高的地塊。
今年一季度，上海、北京、杭州、成都這四座城市“地王”先后被刷新，并且有的城市在今年已經(jīng)是多次被刷新。
其中，2月26日上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司以總價5.62億競得靜安寺社區(qū)兩宗地塊，這兩宗地中的一幅風(fēng)貌住宅地塊折合樓面價16.11萬元/㎡！
16.11萬元/㎡的樓面地價，超過2024年8月綠城摘得的徐匯區(qū)斜土街道地塊131045元/㎡的樓面地價，成為最新的全國單價地王！
而在綠城之前，“全國單價地王”融信上海靜安中興路地塊（樓面地價100315元/㎡）曾經(jīng)保持了長達8年時間。
更瘋狂的還有杭州。
在3月25日，濱江集團以52.03億元、溢價率69.86%摘得濱江區(qū)西興單元BJ030102-25地塊（土地面積23145平方米），樓面地價77409元/㎡，成功刷新杭州單價地王紀錄。
沒想到，3天之后的3月28日，備受關(guān)注的杭州蔣村地塊經(jīng)過102輪報價，被建發(fā)以34.34億元摘得、溢價率115.39%，樓面地價高達8.8萬元/㎡，直接再次刷新杭州單價地王，這也是時隔6年杭州再次誕生溢價率超百的地塊。
三天兩刷“地王”，杭州造地王的速度和幅度，超乎想象。
3月份，成都的“地王”也是兩次被刷新。最新地王是3月27日建發(fā)摘得的金融城三期H10地塊，樓面地價4.12萬元/㎡。
北京的最新單價“地王”，則是3月18日中海以75.02億元、溢價率27.9%摘得的海淀區(qū)樹村資金平衡用地統(tǒng)籌項目HD00-0705-0035-1地塊，樓面地價10.23萬元/㎡，刷新了今年1月2日建發(fā)摘得的海淀區(qū)朱房四街0030地塊（樓面地價9.5萬元/㎡），成為新“地王”！
除了上述幾座城市“單價地王”不斷被刷新之外，在今年一季度，鄭州金水區(qū)拍出了溢價率87%的地塊，濟南拍出了溢價率51%的地塊，寧波、重慶、武漢等城市也拍出了溢價率超30%的地塊。
從這些高溢價地塊、“單價地王”誕生的城市來看，無一例外都是位于一二線熱點城市的核心地段，建發(fā)、綠城、中海等房企成為拿地最活躍的房企。特別是建發(fā)，連續(xù)拿下成都、杭州“地王”，堪稱“地王制造機”。
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度建發(fā)斥資207億元在全國拿地，拿地金額排在中國房企第四，僅次于中海、華潤、綠城這三大央企。
民企中拿地金額最多的是濱江，以190億元的拿地金額排在中國房企第五，僅次于上述三大央企以及建發(fā)；“黑馬”邦泰則繼續(xù)保持擴張態(tài)勢，以33億元的拿地金額排在中國房企第12名、民企第2。
02
西安土地市場何時回暖？
與其他熱點一二線城市土地市場的火熱相比，今年一季度西安土地市場則顯得幾分冷清。
整個一季度，西安開發(fā)用地供應(yīng)量并不多，成交的地塊也均是以底價成交，并且航天基地等板塊甚至出現(xiàn)了流拍地塊。
典型房企中，今年一季度也僅有保利摘得2宗青龍寺片區(qū)城改地塊、華潤摘得灞河西岸82.363畝低容地塊、地建嘉信摘得高新CID約140畝地塊、中鐵建摘得港務(wù)區(qū)45.676畝地塊。
今年一季度西安土地市場熱度不高，最主要的原因是供應(yīng)的地塊中缺少真正堪稱壓箱底級別的優(yōu)質(zhì)地塊。
對于開發(fā)商來講，現(xiàn)在拿地其實并不是價格的高與低，而是地塊本身的優(yōu)質(zhì)與否。位于城市核心地段、占據(jù)稀缺資源的優(yōu)質(zhì)地塊，必然會吸引開發(fā)商的拿地?zé)崆?，?yōu)質(zhì)地塊具備打造更高品質(zhì)產(chǎn)品滿足市場的需求。
而品質(zhì)一般的地塊，即使地價再低，也很難吸引起開發(fā)商的興趣。
4月份，西安的土地市場預(yù)計還將持續(xù)處于低位。整個4月份，僅有5宗開發(fā)用地供應(yīng)，這5宗地塊中僅有灃東融合區(qū)的94.12畝地塊值得關(guān)注，但這塊地實際上已經(jīng)名花有主，預(yù)計將被中國TOP10房企中某房企摘得。
目前已經(jīng)發(fā)布出讓公告的地塊中，5月份灃東科統(tǒng)區(qū)將迎來2宗地塊掛牌結(jié)束、灃東融合區(qū)將迎來1宗地掛牌結(jié)束，這幾塊地都是非常不錯的地塊，灃東融合區(qū)的地塊預(yù)計將被BL摘得。
接下來1個月，西安土地市場熱點，應(yīng)該還是要看灃東，兩家TOP10房企預(yù)計出手拿地，足以引發(fā)大家的關(guān)注。
至于西安到底何時會出現(xiàn)城市級的單價地王，這要看目前待供應(yīng)的地塊情況。
目前，西安的單價地王是2021年2月份曲江大明宮置業(yè)在雁翔路板塊摘得的地塊，樓面地價2.54萬元/㎡。
而整個西安，截止目前樓面地價超過2萬元/㎡的地塊僅有2宗，一塊是這宗地，一塊是萬眾在雁翔路摘得的地塊，也就是目前在售的九曲松間。
西安要想誕生單價地王，地塊要么就是城市核心區(qū)稀缺地塊，要么就是主城區(qū)超低容積率的地塊。
按照這兩個因素，可以看出目前西安已經(jīng)公開待供應(yīng)的地塊中，有2宗地具備成為“單價地王”的潛力，一宗是高新醫(yī)院東側(cè)的地塊，這塊地據(jù)說已經(jīng)名花有主；一宗是曲江第一學(xué)校北側(cè)的地塊，容積率只有1.2、限高13.5米。
另外，曲江一期核心位置還有一宗未開發(fā)的地塊，但目前暫未出現(xiàn)在供地計劃之中，這塊地可以說是真正的鉆石級地塊。
整體來講，西安要想超越2.5萬元/㎡的樓面地價、刷新單價地王，難度是比較大的。此時，還不如關(guān)注一下西安今年哪些板塊會誕生溢價成交的地塊，這可能要更現(xiàn)實一些。
至于西安的“板塊單價地王”，今年有可能被刷新的，還是要看港務(wù)、高新，其余板塊難度比較大。
在目前市場沉寂的環(huán)境之下，西安急需拿出一些優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，通過土地市場的熱度來提升大家對于西安樓市的信心。
畢竟，其他城市已經(jīng)率先行動開啟了搶房企、搶資金、搶購房者，西安還是要慢半拍嗎？
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