前幾天，總部位于深圳的綠景中國發(fā)了兩份公告：
一份是2024年財報，披露公司去年虧損54億元，另外一份是“內(nèi)幕消息”，宣布公司因陷入債務危機，已無力償還到期境外債務，正通過協(xié)商延期，債A務重組等方式爭取時間。
一個月前，綠景也發(fā)了兩條公告，一條是有高達13億的境外債違約，第二條是債權(quán)人直接向香港法院申請對綠景中國進行清盤。
不管是一個月前的那兩條公告，還是這幾天的公告，都在向大眾傳達一個信息：
綠景中國扛不住，暴雷了。
當然，綠景也解釋了還不起錢的原因：
一是行業(yè)調(diào)整，自2021年起，房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，市場低迷，融資收緊，政策調(diào)控加強，開發(fā)商普遍面臨現(xiàn)金流緊張的問題。
二是保交樓猶如一把懸在頭上的刀，雖然公司項目有銷售進賬，但賣樓的錢必須先用于“保交樓”，無法靈活用于償還債務或其他用途，進一步加劇了流動性壓力。
說到綠景中國，很多廣東以外的地產(chǎn)從業(yè)者知之甚少，但對于深圳的人來說，這家公司簡直就是個傳奇。
綠景的掌門人叫黃康景，廣東茂名化州人，改革開放后，黃康景拽著一把泥瓦刀直奔深圳闖蕩。
改革開放伊始的深圳，遍地是工地，黃康景憑借著不錯的手藝，在深圳建筑圈組建了一支建筑隊，叫“化州黃工程?！?/p>
上世紀90年代初，國內(nèi)的第一輪房地產(chǎn)泡沫開始，黃康景接盤了當時一家瀕臨破產(chǎn)的房企--新景實業(yè)，而這也就是綠景中國的前身。
90年代中期，深圳城市發(fā)展需要，開始啟動舊改，黃康景看到了其中的商機，參與了深圳福田區(qū)新洲村的舊，并一戰(zhàn)成名，在深圳舊改市場殺出了一條血路。
黃康景的暴富密碼總結(jié)起來就三招，押注城市更新，瘋狂加杠桿，玩轉(zhuǎn)拆遷談判，靠著這三板斧，綠景在2015年借殼上市。
綠景靠舊改發(fā)家，如今暴雷也是因為舊改---豪賭深圳最大的舊改項目白石洲。
白石洲曾號稱深圳人口最密集的城中村。村后有山，山有多石，石白且巨，故曰“白石洲”。
白石洲地處深圳關(guān)內(nèi)最核心的地段，東鄰華僑城世界之窗、歡樂谷，西與高新科技園僅隔一站地鐵。
核心地段加上低廉的房租，這片0.6平方公里的土地曾吸引了15萬外來人口租住于此，是深圳最知名的“城中村”之一。
2014年，深圳城市更新將白石洲納入舊改計劃，項目于2018年獲得正式批復。
這么優(yōu)質(zhì)的一個項目，黃康景的綠景自然不會錯過，2021年項目公示，綠景中國中標。
白石洲項目有多大呢，其拆遷面積相當于3個紐約中央公園，項目總投高達1700億，納入拆遷的自建房有1500棟，涉及戶籍居民1900多戶。
這么大的項目對于綠景這樣小規(guī)模的開發(fā)商來說，猶如小馬拉大車，也成為壓垮綠景的稻草。
項目在2020年開始拆遷，綠景中國為了推進項目，投入了大量的人力、物力和財力。
項目啟動前，綠景就向光大銀行申請了207億的貸款授信，期限為5年，后面又拉萬科入伙，從萬科獲得23億資金，但這些遠遠不夠。
而隨著市場行情的變化，剛剛在拆遷地把房子建起來的項目卻出現(xiàn)了滯銷，原本改造后的貨值估值在2000億，單價在14萬元，結(jié)果賣不動了，只能賣8萬了，相當于原價的6折甩賣。
即便如此，將近1300套住宅到現(xiàn)在也只賣出去了不到六成，公寓的去化率更是低得可憐，還不到1%。
就是這么慘淡的銷售業(yè)績，在2024年還是給綠景貢獻了70億的銷售額，而這也是綠景中國在2024年唯一的在售項目。
慘淡的銷售業(yè)績加上前期的舉債舊改，讓綠景的資金流出現(xiàn)了嚴重的問題，甚至連支付村民的舊改過渡租金都一度出現(xiàn)了拖欠。
為了緩解資金壓力，綠景想盡了辦法，甚至不得不割肉賤賣資產(chǎn)，去年8月，綠景以8億多的價格出售了深圳紅灣購物中心，對比實際價值虧損了4個億。
顯然，綠景是給白石洲項目給拖累的，妄想一朝蛇吞象，結(jié)果被噎住了。
按理說，這么好的地塊，又是在深圳，縱使資金壓力大，只要把房子建好也是會賣得動的，白石洲咋就賣不動呢？
首先，項目容積率高達10.3，部分樓棟最高達到74層，試問誰買房子買六七十層的，等個電梯半小時，刮個臺風，家在飄，誰買誰冤種。
其次，項目定位高端，但實際產(chǎn)品設(shè)計卻是剛需，115-125㎡戶型使用率僅70%，也就是套內(nèi)都不到100㎡。且存在通風采光缺陷，與周邊華潤城等豪宅項目一對比，劣勢明顯。
高密度，低舒適度，深圳想買的剛需，買不起，買的起的有錢人又瞧不上這樣的房子，加之綠景本身非大型開發(fā)商，在物業(yè)，品牌方面都有所欠缺，賣不動也是正常現(xiàn)象了。
如今綠景資金鏈爆雷會導致后續(xù)工程停滯，雖然一期已經(jīng)封頂，但如債主真的申請清算，后續(xù)開發(fā)隨時會中斷，那些買的期房的購房者要苦等交房了。
不過，最大的安慰是，白石洲在深圳，而深圳的監(jiān)管又是相當嚴格的，樓肯定是能交的，至于當初承諾的配套和服務就另說了。
唯一比較遺憾的是，如今各地的樓市都在回暖，而深圳作為中國經(jīng)濟最發(fā)達的地方，人口紅利最強的城市之一.
綠景的倒下，不曉得是不是在黎明前。
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