3月27日，成都土拍，建發(fā)瘋狂出牌，最終成交價(jià)定格在41200元/㎡，這一價(jià)格距離311招商蛇口的31700元/㎡僅僅過(guò)去了15天。
成都地王接連被刷新，短短半個(gè)月，成都土地價(jià)格天花板上漲了近15000元/㎡。
3月28日，杭州，在眾人驚愕的目光中，88029元/㎡的樓面價(jià)誕生，這是杭州的新地王，也是今年全國(guó)溢價(jià)率之王（115.39%）；
距離杭州上一次創(chuàng)造7萬(wàn)7的地王價(jià)，僅僅過(guò)去2天。
往前推，3月18日，中海以樓面價(jià)約102300元/㎡，刷新北京單價(jià)地王；
往后看，至今仍保持162300元/㎡全國(guó)最高樓面價(jià)記錄的上海，接下來(lái)大概率會(huì)創(chuàng)造出“大陸地王”，樓面單價(jià)15萬(wàn)元/㎡，18萬(wàn)元/㎡，20萬(wàn)元/㎡，30萬(wàn)元/㎡...放開(kāi)你的想象。
畢竟隔壁二弟都8萬(wàn)8了，大哥到多少才是到位？
為什么最近頻頻出現(xiàn)“新地王”？
邏輯清晰，目的明確。
我再說(shuō)一個(gè)細(xì)節(jié)。
成都41200元落槌的那一刻，主持小姐姐略顯疲憊卻難掩激動(dòng)的笑著。
她是盛會(huì)的見(jiàn)證人，那一刻，她也是所有成都有產(chǎn)者心里最乖的女孩，
一個(gè)成都小伙伴問(wèn)：這塊地修的房子會(huì)不會(huì)賣(mài)到8萬(wàn)單價(jià)？
這個(gè)疑問(wèn)，或許正是成都操盤(pán)者想聽(tīng)見(jiàn)的。
地價(jià)→房?jī)r(jià)→預(yù)期→信心→居民財(cái)產(chǎn)性收入提升→歸屬感→消費(fèi)。
這是一套閉環(huán)。
一個(gè)重慶小伙伴問(wèn)：這一輪行情什么時(shí)候傳導(dǎo)至重慶？
坦率的說(shuō)，以我的判斷，如果沒(méi)有超級(jí)大招，這輪行情很難傳過(guò)來(lái)...
按照目前態(tài)勢(shì)，重慶難以簡(jiǎn)單復(fù)制2016年行情。
當(dāng)年重慶樓市成交量暴增有兩個(gè)核心因素：
一是：2016年黃奇帆市長(zhǎng)離任，一些人預(yù)期重慶樓市相關(guān)政策或?qū)l(fā)生180°轉(zhuǎn)向，預(yù)期重慶將結(jié)束“天量供應(yīng)”。
二是：當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)一二線城市基本都試行住房限購(gòu)，“投資型熱錢(qián)”無(wú)法在本地消化，不限購(gòu)且房?jī)r(jià)低的大城市重慶，接住了一波熱錢(qián)。
如今行情卻截然相反。
一二線城市已基本全面解除限購(gòu)，且樓市整體購(gòu)買(mǎi)力不足，投資意愿低迷，各地都在“激烈爭(zhēng)搶”實(shí)力買(mǎi)家。
這一次，哪座大城市的行情更火爆，對(duì)資金的吸引力就會(huì)更強(qiáng)，人們習(xí)慣了買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。
今天還會(huì)出手買(mǎi)房的人大多都有一個(gè)觀念“未來(lái)房?jī)r(jià)將是城市價(jià)值的最直觀體現(xiàn)”。
因此，這次行情分化可能會(huì)非常大，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者會(huì)將有限的資源扎堆到能量級(jí)更高的城市的中心區(qū)域，形成“抱團(tuán)式炒作”。
在這股春風(fēng)之上，帶動(dòng)的不僅僅是城市地價(jià)本身，還會(huì)啟動(dòng)上述那套閉環(huán)：
地價(jià)→房?jī)r(jià)→預(yù)期→信心→居民財(cái)產(chǎn)性收入提升→歸屬感→消費(fèi)。
往小了說(shuō)，這一輪行情將促使不同城市的資產(chǎn)進(jìn)一步分化；
往大了說(shuō)，這一次很可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)城市格局發(fā)生變化！
杭州、成都吹響了號(hào)角，其他大省會(huì)城市，東部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市必然會(huì)緊隨其后。此時(shí)，重慶應(yīng)該盡快行動(dòng)，釋放超級(jí)大招，推動(dòng)重慶進(jìn)入“龍頭”陣營(yíng)。
我認(rèn)為重慶至少在幾個(gè)方面，還有較大機(jī)會(huì)空間：
第1，全面取消房產(chǎn)稅！
目前重慶已經(jīng)對(duì)外地戶籍取消了房產(chǎn)稅，不再對(duì)外地朋友來(lái)重慶買(mǎi)房額外收稅，但是，“高價(jià)房產(chǎn)稅”仍然存在。
這一“房?jī)r(jià)天花板”的存在，會(huì)在一定程度上限制重慶高端改善型住房的發(fā)展。
開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)地時(shí)，會(huì)參考“稅線”制定預(yù)期價(jià)格空間，從而形成“地價(jià)天花板”。
稅線的存在，也讓重慶很難出現(xiàn)像成都、杭州那樣地價(jià)跳漲的局面。
第2，回購(gòu)商品房與房企拿地掛鉤。
目前重慶回購(gòu)的商品房主要集中在國(guó)企存量端，且條件較為苛刻，本質(zhì)上是“內(nèi)循環(huán)”，對(duì)商品房市場(chǎng)影響有限。
若能降低門(mén)檻，尤其針對(duì)有高意愿長(zhǎng)期投資重慶的開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行“定向回購(gòu)”，幫助房企緩解庫(kù)存壓力，必將提振房企投資重慶，積極拿地的信心。
甚至可將“回購(gòu)”與“拿地”進(jìn)行指標(biāo)掛鉤。
第3，降低土地容積率。
近期國(guó)內(nèi)幾宗“地王”都有一個(gè)顯著特征，那就是核心區(qū)+低容積率。
核心區(qū)+低容積率在各大城市都屬于稀缺資源，物以稀為貴。
核心區(qū)的低容積率項(xiàng)目，既是城市生活最理想的居住條件，又是一種“產(chǎn)量極少”的物種；
在低容積率下，一個(gè)核心區(qū)項(xiàng)目可能就只有幾十套房子，開(kāi)發(fā)商無(wú)壓力，購(gòu)房者趨之若鶩。例如最近金開(kāi)大道上一個(gè)熱門(mén)項(xiàng)目也正是得益于次。
第4，應(yīng)拆盡拆，能拆早拆。
2025年首場(chǎng)國(guó)常會(huì)再?gòu)?qiáng)調(diào)“城市更新”目的是作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向和目標(biāo)導(dǎo)向相結(jié)合。并加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)和城中村等改造。
重慶在這一方面一直做的很到位，但目前重慶的城市更新多以“更新”為主，是否考慮可將更多更新之后效果或許有限的房屋納入“改造”。
更新固然能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，而改造則是能“加杠桿”帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的同時(shí)，與降存量、增品質(zhì)一起，形成一石三鳥(niǎo)的效果。
第5，盤(pán)活核心區(qū)存量項(xiàng)目，調(diào)規(guī)后重拍。
歷史原因，重慶還存在一些已出讓未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目或因?yàn)樯虡I(yè)商務(wù)配比高，或因?yàn)榕f規(guī)劃不合理、容積率高、開(kāi)發(fā)商自身問(wèn)題等原因擱置，調(diào)規(guī)后才有開(kāi)發(fā)潛力。
若能通過(guò)降低容積率、降低高度、調(diào)整業(yè)態(tài)配比等方式盤(pán)活核心位置的存量土地，將進(jìn)一步帶動(dòng)供需兩端的優(yōu)質(zhì)資源。
第6，拉開(kāi)差價(jià)，形成梯隊(duì)。
開(kāi)發(fā)商在重慶做高單價(jià)住宅難度遠(yuǎn)高于其他一二線城市。
除了房產(chǎn)稅有一定抑制作用，另一原因是重慶房?jī)r(jià)沒(méi)有梯隊(duì)。解放碑和20多公里外的中央公園一個(gè)價(jià)，西永和南濱路二手房?jī)r(jià)差距微弱，三峽廣場(chǎng)的地比禮嘉還便宜...
缺乏“強(qiáng)中心”導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資源分散，購(gòu)買(mǎi)力也嚴(yán)重分散。開(kāi)發(fā)商做高單價(jià)高品質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)極大。
重慶若能盡快通過(guò)“龍頭板塊”集中引爆勢(shì)能，輔助優(yōu)質(zhì)資源導(dǎo)入，并有節(jié)奏有引導(dǎo)的拉開(kāi)土地定價(jià)差距，當(dāng)?shù)貎r(jià)形成3/2/1，房?jī)r(jià)形成5/3/1格局時(shí)，市場(chǎng)需求就形成梯隊(duì)式分化，也能進(jìn)一步滿足高中低檔不同需求。
目前看，首先是觀音橋，其次是江北嘴-寸灘，照母山-禮嘉，其實(shí)都具備成為“龍頭板塊”的潛質(zhì)。
事實(shí)上，重慶一直是一個(gè)堅(jiān)守實(shí)業(yè)興城、恥于炒作的城市。
但是，如今的大環(huán)境、大趨勢(shì)卻是讓各自城市們?cè)谥\求科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，穩(wěn)住大盤(pán)，穩(wěn)住樓市。
這是一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的競(jìng)速。
如不迅速出招，重慶恐將被這新一波“熱錢(qián)”拋下。
好了，本文只是拋磚引玉，提出一些個(gè)人見(jiàn)解。不成熟之處，還需見(jiàn)諒。
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