看空樓市有風(fēng)險(xiǎn)！
今年 3?15 央視居然報(bào)道了自媒體和中介嚴(yán)重看空樓市的現(xiàn)象，引起了軒然大波。
有些極端看空樓市的網(wǎng)紅大 V，近期也被禁言了，包含著名的北哥、瑞哥。
對(duì)這兩位我關(guān)注比較少，但是我的粉絲們有些會(huì)聊到他們。
在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，尤其是做自媒體的大 V，不管看多還是看空，都是為了利益。
有些看多者，是為了賣房，尤其是以中介人員為主。
而看空者，更多的是為了博人眼球、賺取流量，獲得平臺(tái)的流量補(bǔ)貼。
其實(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，看漲看多都很正常，但各位一定要明白其背后的邏輯和利益驅(qū)動(dòng)。
老楊從業(yè)房地產(chǎn) 20 年，當(dāng)過(guò)多頭，也當(dāng)過(guò)空頭，市場(chǎng)畢竟是周期性波動(dòng)的。
我在有些年份看多，又在某些年份看空。
有些粉絲說(shuō)我是墻頭草，隨風(fēng)倒。呵呵，隨大家怎么說(shuō)吧。我還是我，不一樣的花火。
唱空，易受網(wǎng)民追捧
就我多年觀察市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，看空市場(chǎng)更容易獲得掌聲，更容易受人關(guān)注，這其中是有原因的。
主要有兩個(gè)核心原因。第一個(gè)原因，主要跟人性有關(guān)。
有句俗話說(shuō) “好事不出門，壞事傳千里”。
從人性上來(lái)說(shuō)，人們更喜歡討論傳播負(fù)面的事情。
比如說(shuō)大街上有人在吵架、打架，或者發(fā)生車禍，都會(huì)引發(fā)好多人圍觀。
看到壞事發(fā)生在別人身上，圍觀的群眾心中有一種莫名的興奮。
我們?nèi)ス涔珗@，會(huì)看到有情侶在接吻，但是很少有人會(huì)看到一大堆人去圍觀一對(duì)情侶接吻。
因?yàn)槟鞘莿e人的好事，很多人看了之后會(huì)羨慕嫉妒恨。
同樣道理，在互聯(lián)網(wǎng)上，很多吃瓜群眾更喜歡那些看空、唱空樓市的觀點(diǎn)。
如果大空頭們?cè)谧悦襟w上描述一些買房人虧了多少錢，有些人甚至把首付都賠進(jìn)去了，有些人自己的房子變成負(fù)資產(chǎn)了，選擇斷供了，甚至還有些投資客、炒房者絕望到跳樓了。
這類內(nèi)容是網(wǎng)上的吃瓜群眾喜歡看的。
第二個(gè)原因，看空派大 V 吃香，還跟網(wǎng)民們的基本情況和是否擁有房子有關(guān)系。
在互聯(lián)網(wǎng)上，很多年輕人是沒(méi)有房子的，是租房子住的，他們都希望房?jī)r(jià)大跌暴跌，最好是跌到不要錢白送一套。
同時(shí)，這類人更喜歡留言。
而網(wǎng)民中那些有錢人、經(jīng)營(yíng)群體，有房的，甚至有多套房的人，他們?cè)诰W(wǎng)上大多是沉默的，一般不會(huì)留言、發(fā)評(píng)論，最多偶爾點(diǎn)個(gè)贊。
經(jīng)過(guò)這么一分析，各位就會(huì)知道，樓市大空頭們遠(yuǎn)比樓市多頭更受網(wǎng)民們的歡迎。
過(guò)去20年，著名大空頭
老楊從業(yè) 20 多年，也見(jiàn)證了過(guò)去 20 年樓市當(dāng)中知名的大空頭。
2001 年到 2005 年，全國(guó)最著名的樓市空頭是謝國(guó)忠，當(dāng)時(shí)他任美國(guó)投行摩根斯丹利的亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，后來(lái)工作丟了，職業(yè)生涯也完蛋了。
2006 年，易憲容異軍突起，成為全國(guó)最大空頭，當(dāng)時(shí)他是中國(guó)社科院金融所的部門主任，在體制內(nèi)大肆看空中國(guó)樓市，沒(méi)多久就被迫辭職，后來(lái)就沒(méi)有聲音了。多年前在兩次會(huì)議上，我和易憲容都是嘉賓，還交流過(guò)。
到了 2007 年，牛刀、侯寧出名了！牛刀純粹是草根，借助于互聯(lián)網(wǎng)，尤其是當(dāng)時(shí)的博客，大肆傳播自己極端看空中國(guó)樓市的觀點(diǎn)。
同一時(shí)期還有時(shí)寒冰、曹建海，他們跟牛刀一起并稱為當(dāng)時(shí)中國(guó)樓市的 “三劍客”，也是三個(gè)大空頭。
2009 年、2010 年全國(guó)樓市出現(xiàn)大幅上升，后來(lái)牛刀在網(wǎng)上被封殺了，從此銷聲匿跡。
牛刀我認(rèn)識(shí)，他有段時(shí)間在上海工作，我們見(jiàn)過(guò)幾次面，聊過(guò)幾次，他沒(méi)什么根基，也沒(méi)有很高的水平，原來(lái)是在深圳從事媒體工作，靠 2007 年跟學(xué)者徐滇慶打賭一戰(zhàn)成名。
之后，全國(guó)大空頭就比較少了，因?yàn)?2015 下半年到 2021 年，全國(guó)樓市基本上處于樓市繁榮期。看空的自媒體不少，但很著名的幾乎沒(méi)有。
近幾年互聯(lián)網(wǎng)更加發(fā)達(dá)了，尤其是視頻號(hào)興起，像北哥、瑞哥都是草根階層，都是靠視頻在自媒體上崛起的。
同時(shí)，最近幾年樓市也確實(shí)低迷，他們的唱空一方面迎合了很多人的胃口，另外房?jī)r(jià)跌，也讓部分粉絲認(rèn)為他們的水平很高。
過(guò)去 20 年空頭不少，大空頭也有幾個(gè)，但他們的名氣和地位都是曇花一現(xiàn)，難以持久。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是周期性變化的，即便有些人誤打誤撞成功預(yù)測(cè)到樓市降溫，房?jī)r(jià)下跌；但房?jī)r(jià)跌完之后會(huì)漲的時(shí)候，你還在看空，那你的聲譽(yù)很快就會(huì)破產(chǎn)。
按照邏輯，近兩年當(dāng)前在互聯(lián)網(wǎng)上極度看空樓市的大 V 們同樣注定不持久，他們的名氣也會(huì)隨著樓市止跌回漲，很多城市進(jìn)入到新的上漲周期而名譽(yù)消散。
上述，我羅列了一些過(guò)去 20 年的樓市大空頭，而樓市大多頭數(shù)量非常少，很多人也記不住。
如果你關(guān)注中國(guó)樓市時(shí)間比較長(zhǎng)，有北京開(kāi)發(fā)商的老總，他是著名的全國(guó)樓市的多頭，但我想他也不是因?yàn)榭炊鄻鞘卸忻?，因?yàn)楦鞣N因素，他本身就是社會(huì)名人。
與他相對(duì)應(yīng)的是萬(wàn)科的王石，王石有時(shí)候會(huì)看空，像是 2007 年的四季度，王石就拋出了中國(guó)樓市有泡沫論，認(rèn)為泡沫將破滅。全國(guó)龍頭房企的老大居然敢于明確看空中國(guó)樓市，勇氣可嘉。
不過(guò)，石頭叔十幾年預(yù)言的泡沫，近幾年終于破了。即便石頭叔早就功成名就，退出地產(chǎn)江湖，但退休金仍難以避免的受到了萬(wàn)科虧損的影響。近日，居然也帶貨了。
如今，老楊窮得快沒(méi)飯吃了，也想帶貨，可惜名氣太小，哎。
老楊多頭空頭都當(dāng)過(guò)
老楊從業(yè) 20 多年，絕大部分時(shí)間段都是看多的，個(gè)別時(shí)段也看空的。
比如從 2017 年開(kāi)始，到 2020 年年初，老楊看空個(gè)別城市，包含北上廣深、蘇州、廈門、合肥等等。
到 2018 年是全面看空樓市，包含全國(guó)的很多三四五線城市。
那幾年情況比較復(fù)雜，2017 - 2019 年這三年，少數(shù)的高能級(jí)城市的房?jī)r(jià)沖高回落，其中，北京的二手房?jī)r(jià)格跌了 25%。
全國(guó)廣大中低能級(jí)的城市的房?jī)r(jià)下跌，基本上是從 2019 年開(kāi)始的，與2020下半年至2021上半年局部地區(qū)樓市繁榮無(wú)關(guān)。
比如，拿貴陽(yáng)為例，其房?jī)r(jià)高點(diǎn)是2019年上半年，2021二季度只是微漲，但沒(méi)創(chuàng)新高，其后便持續(xù)下跌。
老楊在 2017 年到 2018 年看空樓市，在個(gè)別城市上是錯(cuò)的，但從大面上、大范圍來(lái)看，是對(duì)的。
僅僅在預(yù)測(cè)短期樓市變化這個(gè)小小的領(lǐng)域中，我認(rèn)為我比任澤平強(qiáng)。
任澤平直到 2017 年的 11 月份才選擇進(jìn)入恒大，而到了 2018 年下半年開(kāi)始，恒大重點(diǎn)布局的三四線城市，事實(shí)上總體已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入降溫通道了。
我認(rèn)為當(dāng)時(shí)任澤平的判斷是有問(wèn)題的，雖然恒大的年薪特別高，號(hào)稱1500 萬(wàn)。但在去恒大之前，任在大型的券商機(jī)構(gòu)擔(dān)任首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，江湖地位和個(gè)人聲譽(yù)都是蠻高的。
錯(cuò)誤地選擇去了恒大之后，我估計(jì)開(kāi)始的那一年兩年，收入確實(shí)不錯(cuò)，到后來(lái)就可能不行了；如果還被迫買了恒大的理財(cái)，估計(jì)還倒貼了不少。
更為糟心的是，2022年從恒大辭職后，再也沒(méi)能回到券商首席的圈子里；有段時(shí)間，在東吳證券當(dāng)了個(gè)編外的首席，后來(lái)又被監(jiān)管部門干預(yù)了一把，哎……
直至2019年四季度至2020年，老楊在繼續(xù)看空全國(guó)多數(shù)地區(qū)的前提下，轉(zhuǎn)而結(jié)構(gòu)性看多少數(shù)高能級(jí)城市，如北上廣深杭肥等。
下圖是有自媒體截圖老楊的微博，2019年四季度老楊建議北京的剛需們可以考慮入手了。
事實(shí)是，2020年-2023年小陽(yáng)春，北京房?jī)r(jià)總體是上漲的，且超過(guò)2017年高點(diǎn)。
而在 2020 年到 2021 年上半年，少數(shù)城市房?jī)r(jià)確實(shí)漲了，像上海的豪宅，房?jī)r(jià)一年之內(nèi)漲了 80% 左右，漲幅之大史上罕見(jiàn)。
到了 2021下半年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策持續(xù)收緊，導(dǎo)致全國(guó)樓市進(jìn)入到快速下降通道，十來(lái)個(gè)高能級(jí)城市也被裹挾著，重新進(jìn)入到降溫周期，直至去年九十月份。
直到近幾個(gè)月，老楊開(kāi)始重新看多少數(shù)高能級(jí)城市！
主要邏輯是，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性的力量重新開(kāi)始顯現(xiàn)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在趨于止跌，而一線城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市率先止跌。
基于上述分析，當(dāng)前已不宜無(wú)腦看空了。那些過(guò)去三年靠大肆唱空而在網(wǎng)上受到追捧的大空頭們，應(yīng)該收手了……
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