2025年咬牙買房還是盡快賣房？曹德旺給出忠告，答案清楚了。
近期我的鄰居小林準(zhǔn)備置換一套房子，卻遇到了阻力。
去年9月，小林和妻子迎來了兒子的出生，父母從老家趕來幫忙照顧，兩居室變得擁擠不堪，促使他們決定置換更大的房子。
小林看中了一套140平的三居室，需要先賣掉現(xiàn)有的80平兩居室，但房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，掛牌三個(gè)月僅兩人看房，中介建議降價(jià)出售。
問題是，夫妻倆已掏空自己和父母積蓄付首付，每月高額房貸壓力巨大，現(xiàn)在面臨房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，小林開始懷疑當(dāng)初在大城市買房的決定。
妻子對(duì)他的猶豫不決感到不滿，認(rèn)為應(yīng)該立即降價(jià)賣房完成置換；而林父則建議再等等市場(chǎng)回暖，夾在妻子和父親之間，同時(shí)擔(dān)憂未來的經(jīng)濟(jì)狀況和家庭幸福，小林面臨艱難抉擇。
他說，真沒想到，房子給我?guī)磉@么大負(fù)擔(dān)。
鄰居小林的經(jīng)歷，讓我心生感慨。我想到了曹德旺對(duì)樓市的判斷，他認(rèn)為對(duì)房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)保持理性。他說，不少人買幾套房子置業(yè)，等待將來升值。但有錢人都有幾套房子，沒錢人買不起你的房子，將來你的房子賣給誰？
那么，結(jié)合現(xiàn)在的樓市表現(xiàn)，曹德旺的說法有沒有道理？
一、庫存高企。
截至2023年末，全國商品房待售面積達(dá)7.2億平方米，同比增長(zhǎng)15%，創(chuàng)歷史新高（國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，新房庫存消化周期平均達(dá)28個(gè)月，遠(yuǎn)超12-18個(gè)月的合理區(qū)間。其中，三四線城市庫存壓力尤為突出，如柳州、煙臺(tái)等城市去化周期超過40個(gè)月。
二、投資需求退潮。
羊群效應(yīng)表明，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，投資客呈現(xiàn)加速撤離特征。2022年二手房市場(chǎng)投資客占比已降至11%，較2018年峰值下降23個(gè)百分點(diǎn)（貝殼研究院數(shù)據(jù)）。
受到人口增長(zhǎng)放緩的影響，剛需購房需求減少，資本回報(bào)率也在變化：一方面，買房不如租房的趨勢(shì)越來越明顯，重點(diǎn)城市租金收益率普遍低于2%（上海1.8%，深圳1.5%），顯著低于3%以上的國際警戒線；另一方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期使持有成本上升，多套房者或?qū)⒚媾R稅費(fèi)壓力。
三、房?jī)r(jià)收入比失衡。
潛在購房者轉(zhuǎn)化成實(shí)際購房者，還得購買力來支撐。
根據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）研究，合理房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為4-6倍，而2023年中國50城平均比值達(dá)9.3，深圳（32.5）、北京（28.4）等城市嚴(yán)重偏離基準(zhǔn)。
絕對(duì)支付能力層面，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速6.3%，遠(yuǎn)低于同期房?jī)r(jià)9.8%的漲幅（2015-2023）；相對(duì)償債能力層面，居民部門杠桿率升至63%，房貸收入比突破50%警戒線。
四、房企面對(duì)債務(wù)壓力。
2023年百強(qiáng)房企中有37家出現(xiàn)債務(wù)違約，行業(yè)整體凈負(fù)債率維持在89%高位（克而瑞數(shù)據(jù)）。在保交付政策壓力下，房企被迫采取以價(jià)換量策略，另外，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)擴(kuò)大，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)率進(jìn)一步承壓。
1. 財(cái)務(wù)成本壓力：典型房企融資成本從5.5%升至8.2%，每延遲1個(gè)月去化，資金成本增加0.7%；
2. 競(jìng)爭(zhēng)性降價(jià)：2023年四季度新房降價(jià)促銷項(xiàng)目占比達(dá)61%，平均折扣率8.5折。
同時(shí)，樓市分化現(xiàn)象在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中表現(xiàn)得日益顯著。
首先，一二線城市與三四線城市之間的分化日趨嚴(yán)重。2025年前兩月，一線城市新房成交在增長(zhǎng)，三四線城市下跌21%，真印證了一句話，買錯(cuò)一套房，十年都白忙。原因很明顯，北上廣深等一線城市及杭州、成都等強(qiáng)二線城市，憑借優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源和就業(yè)機(jī)會(huì)，持續(xù)吸引人口流入，房?jī)r(jià)抗跌性強(qiáng)，部分核心區(qū)域甚至逆勢(shì)上漲。反觀一些三四線城市，在人口外流、產(chǎn)業(yè)支撐不足的背景下，庫存壓力加劇，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)陰跌、有價(jià)無市的現(xiàn)象。
其次，不同收入群體的購買力分化加劇。高凈值人群受貨幣政策寬松影響，資產(chǎn)配置需求推動(dòng)豪宅市場(chǎng)升溫，千萬級(jí)豪宅頻頻被搶購。而普通工薪階層受制于收入增長(zhǎng)放緩、房貸利率高企，購房能力持續(xù)弱化，剛需市場(chǎng)明顯萎縮。這也印證了曹德旺所說，有錢的人好幾套房，沒錢的人買不起。
最后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯分化。改善型需求推動(dòng)大平層、科技住宅等高品質(zhì)產(chǎn)品去化加快。而部分城市出現(xiàn)老破小與新建豪宅價(jià)格差達(dá)2-3倍的極端案例。
購房建議：
1. 優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房（交付時(shí)間不超過半年），降低交付風(fēng)險(xiǎn)。
2. 核查開發(fā)資質(zhì)： 查看“三道紅線”指標(biāo)；關(guān)注近6個(gè)月美元債償還情況； 向住建部門申請(qǐng)查詢預(yù)售資金監(jiān)管賬戶余額。
3. 警惕精裝房溢價(jià)： 要求開發(fā)商提供詳細(xì)材料清單（品牌、型號(hào)、數(shù)量），避免貨不對(duì)板。
4. 把握議價(jià)機(jī)會(huì)：爭(zhēng)取優(yōu)惠（如減免物業(yè)費(fèi)、家電禮包），謹(jǐn)慎對(duì)待特價(jià)房，注意是否附帶全款支付、捆綁車位等條件。
5. 優(yōu)選核心地段：靠近地鐵或商業(yè)配套成熟的區(qū)域，保值能力更強(qiáng)。
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