北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
請問，朋友有在京五年社保的購房資格，家里準備了300個，因為暫時沒有住房壓力，現(xiàn)在有兩種考慮 要么是買一個300左右的小房子出租，每月收租金。要么就是把300存銀行收利息。但感覺好像現(xiàn)在北京的人少了，租房房源很充裕不一定好租?，F(xiàn)在這個市場，您覺得哪個方案更好呢？
目前300左右的房子想看看朝陽的團結(jié)湖公寓，公園5號，光輝里小區(qū)，還有海淀的定慧東里 財智公館。您對這幾個小區(qū)有推薦排序嗎？或者還有其他建議嗎？
A：
1、我沒太看懂，您這朋友買房的目的是什么？為什么要這么看房？簡單說幾句吧。買房還是存款，那就看自己對“投資品三要素（安全性，收益性，流動性）”更重視哪方面吧？
2、以安全性來說，房子和存款都很強，大銀行不會倒閉，房子沒長腿兒也跑不了。
以收益性來說，銀行保本的利率肯定不高，但能基本等同于同期社會投資平均收益。而房子租金如果不漲，那年化收益率就大多數(shù)都低于銀行存款利息，否則就沒人存款都買房了。
但房租是有可能上漲的，漲幅等同于工資漲幅或通脹率，幾年之后租金的收益對比原始投資額才會有優(yōu)勢，在沒有大通漲（5%以上）的情況下得十年八年呢。
另外的收益性還有資產(chǎn)升值。紙幣不可能升值，只會隨通脹貶值，但也不太可能暴跌，都是每年小幅度的。而房產(chǎn)沒譜兒，大漲大跌的可能性都有，從長期來說北京房產(chǎn)是能做到跟隨通脹上漲的，但這是長期的，短期就算漲點兒也未必能抵消稅費成本。
第三流動性，這點肯定是存款占優(yōu)，什么時候取都很方便。房子則差的多，就算最快也得個把月套現(xiàn)，行情不好的時候還很難套現(xiàn)呢，除非大幅降價。
所以這三點讓您朋友自己考量吧，簡單說是更注重短期還是長期。短期的就存款，確定長期的再買房?；蛘哒f如果有能長期收益高+穩(wěn)妥安全的理財渠道就沒必要買房，持有房子的都是我這種人，膽兒小+不敢奢望高收益的，只圖個不吃虧而已。
3、如果買房，300萬是肯定買不到升值性強的房子的，北京投資房的起步價600萬左右。因為只有超過總價中位數(shù)的才能算“改善房”，購買群體的收入相對高，對居住體驗的要求高，在房價上才能相對不敏感。
而300萬在市區(qū)基本就是上車盤，買這種房的就兩種人，剛需+小投資客，都是對價格很敏感的，不好抬高。尤其是公寓（70年的），近20年來的價格走勢一直不強，在2008年后的歷次行情中都落后大盤。短期不明顯，時間長了就積少成多了。
4、光輝里這種老公房小區(qū)優(yōu)勢是租金高成本低，劣勢是流動性弱，房價走勢基本就是跟隨板塊大盤，不吃虧也占不到便宜，更適合長期持有的。
公寓的優(yōu)勢是租金收益更高，流動性也相對強，劣勢是房價走勢偏弱，最好成績是短期不落后。長期的話大概率繼續(xù)走弱，直到跟老破小的各項“隱形指標”持平，就因為持有成本高。這種房在房產(chǎn)中更建議短期持有，五年左右吧。
5、海淀的從房價的基礎(chǔ)部分來說也一樣，只不過價格中疊加了學區(qū)溢價，只是比例高低不同而已，但租金收益率肯定低于朝陽。所以如果是注重租金，常規(guī)建議是首選朝陽的。
房價方面這就看您這朋友對未來學區(qū)政策的判斷吧，認為學區(qū)房會繼續(xù)受追捧就買，只是常規(guī)建議是別在這種最后的高峰期接盤了，畢竟所有的炒房客早就都撤出了。
6、簡單就這情況吧，您這朋友可能是對房子不太了解，也對投資不是太重視，所以這方案有點兒隨意。讓他再多考慮一下吧，把需求+風險+利弊都考量之后再做選擇。
另外多說一句，您這朋友如果注重租金，那這些房子都不算強的，現(xiàn)在朝陽區(qū)租售比有能做到400多的普宅呢。不過甘蔗不能兩頭甜，租金高的通常代表著升值性弱，所以才顯出租金高的，看自己更重視哪方面吧。
僅供參考。
二
Q:
請問，戶口還得在西城，最近看了楓樺豪景2期，覺得戶型不錯，位置也比較方便，2居 122平米。我們換房主要考慮能不貶值就行。您幫著分析分析這個房子和一區(qū)三號院哪個更能滿足不貶值的需求？
A：
1、滿足不貶值的需求，這誰敢承諾??？也就中介敢。
2、畢竟學區(qū)房的價格是由兩部分組成的?；A(chǔ)部分就是房子的價值，占70%左右。這部分基本就是跟隨大盤波動，除非有硬傷，否則不會單獨的貶值。而且房子是用來住的，越宜居的越保值，至少流動性強，那選擇戶型好+物業(yè)負責的就行。
溢價部分占30%左右，這部分在過了明年入學人數(shù)的拐點之后，那就得看政策了。如果政策鼓勵學區(qū)房，比如放寬落戶和在京高考什么的，那就能撐住溢價。如果沒有鼓勵政策那就看對口學校了，成績很強+排名上升的就支撐強些，學區(qū)也不占優(yōu)的那就普通了唄，沒人敢保證溢價。
3、從學區(qū)角度肯定是月壇更強，那過了入學高峰也應(yīng)該是月壇更受追捧。從房子角度我認為兩邊各有所長，算差不多吧，因為強勢部委宿舍區(qū)的物業(yè)維護不弱于商品房，甚至從長期來看還更強。
從溢價率來講可肯定是三里河的更高，估計能高出10-15%。那過了高峰期如果都受影響，那下降的比例或者一致，或者是三里河受的影響小，畢竟學區(qū)更強。
4、所以在我看來，兩邊房子基礎(chǔ)部分的保值應(yīng)該差不多，各有所長。溢價部分應(yīng)該是月壇占優(yōu)，高峰期后受到的影響。但我不敢說滿足不貶值的需求，要不這還是問中介吧，他們什么都敢承諾，我自愧不如。
僅供參考。
三
Q:
請問，本人非京戶，年齡59歲，我老家有一套單位住宅房，北京亦莊有一套50年商住公寓，北京豐臺有一套120平的住宅。兒子和兒媳婦在北京住在一起，目前無孫子，兒媳婦天津戶口。就目前房地產(chǎn)市，你認為是去天津買套住宅房，還是在北京買套住宅房，預(yù)算300萬，想等二年。
兒子媳婦肯定要分開來過日子，我傾向于在天津買住宅房，既解決以后小孩讀書問題，又能解決我們老人養(yǎng)老問題。章哥，有什么更好的建議？
A：
1、房子是用來住的，那如果確定將來在天津上學+養(yǎng)老，自然就是在天津買房啊。
2、因為如果有了孩子，那就至少要在天津上學到18歲，加上孕期要20年。您現(xiàn)在59歲了，也就是要住到80歲。可一般來說超過60歲就不太好租房了，大多數(shù)房東都不愿意輕易把房租給老人或有老人同住的，怕惹麻煩說不清。
所以如果確定在天津上學生活，那就自己買套房吧，免的到時候折騰搬家什么的，也不是長久之計。
3、目前樓市肯定是低谷期，北京的租金收益率已經(jīng)接近銀行利率，沒什么下跌的空間。是否會上漲就看這次救市的效果吧，我只能說之前幾次都成功了，畢竟樓市從來都是政策市。
天津我好多年不怎么去了，對樓市不熟。不過我認為以后應(yīng)該跟北京差不多，就是房價不會大漲大跌，能做到對抗通脹就挺好。也就是別奢望高收益，先解決自住問題吧，然后也算算天津房子的租售比，買租金收益率不低的，就至少能做到資產(chǎn)避險。
4、另外300萬預(yù)算更適合天津，能買的比北京居住體驗強的多的。當然學區(qū)房就得看具體情況了，常規(guī)建議是別提前準備太多，天津的學區(qū)溢價也不低，好學區(qū)跟北京差不多，居住的性價比低+溢價部分的保值風險大。
僅供參考。
四
Q:
請問，我是北京人剛有了孩子，剛剛五個月，開始焦慮學區(qū)房了。我家房子在海淀紫竹院學區(qū)，對應(yīng)的小學是北外附小，據(jù)說是海淀最差的小學之一，所以考慮給孩子買個學區(qū)房。之前本來想著等孩子三四歲再看，但是去年到今年感覺學區(qū)跌的很厲害，最近價格又穩(wěn)定了，并且我覺得就算孩子再少，頂級學區(qū)永遠是價格堅挺的，不知道我這么想對不對？
您建議應(yīng)該什么時候買學區(qū)房呢？預(yù)算是一千萬以內(nèi)，希望有兩居，現(xiàn)在什么學區(qū)的學區(qū)房有相對居住舒適一些的選擇呢？西城海淀都可以。
A：
1、北外附小是不算強，一直是調(diào)劑校，但也算不上最差吧。
2、頂級學區(qū)“永遠”價格堅挺？理論上有可能吧，但說的有點兒太絕對了。我的觀點是：如果政策上沒有太大的變化，那頂級學區(qū)中，對口最牛學校的宜居房產(chǎn)，溢價部分的支撐最強。
但這關(guān)鍵是政策，否則即便是最牛的上地和德勝學區(qū)也經(jīng)歷好幾次大幅波動了，誰也不敢保證永遠堅挺。畢竟政策年年有調(diào)整，不敢預(yù)測。所以只能說您的觀點部分正確吧，期待政策永遠穩(wěn)定。
3、什么時候買學區(qū)房？常規(guī)建議是如果預(yù)算很高，那就提前準備，買最牛學區(qū)中總價高的宜居房產(chǎn)，相對溢價低，對應(yīng)的是居住的性價比高+保值風險小。
如果不是太高，那沒必要太早準備。畢竟明年就是入學人數(shù)拐點，政策說不好怎么調(diào)整，不如等孩子上學前的一兩年再考慮，或許到時候有更多選擇，沒必要非得在現(xiàn)在溢價還高的時候買。
4、千萬以內(nèi)的兩居室，在西城海淀算中等吧，不難選。但您這對標的是頂級學區(qū)，那就讓當?shù)刂薪榻o找房吧，西城的金德月，海淀的上地萬柳中關(guān)村，就這幾個頂級。
另外還可以加上育英的紫金長安和八中附小的中信城，也可以算頂級學區(qū)。
僅供參考。
五
Q:
看了你寫的我有幾個問題：
1、歸納：1988催著買，1993不讓買，1994催著買，1998催著買，2003催著買，2004-2005不讓買，2007-2008不讓買，2008末催著買，2010不讓買，2014-2015催著買，2017之后不讓買，2023催著買……這不是神經(jīng)病嗎？
2、就算你講的這些都是真的，但也已經(jīng)都是歷史了，和現(xiàn)在的房價下跌有什么關(guān)系嗎？之前的就算扔了一百次硬幣都朝上，能說明這次的也朝上嗎？
3、這些都只是中國的特例，請問除了中國，還有哪個國家會這么頻繁的折騰經(jīng)濟？
A：
1、是不是精神病看怎么定義吧。在真正的精神病眼中，除了自己是所謂的正常人，其他人都是瘋子。另外多說一句，如果某人真的跟上了這些政策，是不是已經(jīng)財務(wù)自由了？都懶的看房價漲跌了吧？
2、沃天，歷史在您心中就這么沒用嗎？我看了您的空間，是資深股民是吧，請問您炒股是否看K線圖？是否參考歷史的經(jīng)驗教訓？是否總結(jié)歷次政策面的消息和作用？
其實任何投資其實都是和大環(huán)境相關(guān)的，而只要是正常國家，政府政策就是市場的重要成員，而且大多數(shù)時期都是主導。
所以建議您敬畏歷史吧，從古至今這都是能照耀未來的。歷史從來都是一次次循環(huán)，未必每次都重復，但也能經(jīng)常的合拍。不過人類也有特性，從歷史中學到的經(jīng)驗就是，從來都不吸取任何經(jīng)驗教訓。
硬幣這事兒有點兒搞笑了。您聽說過“貝葉斯定理”嗎？其中有一個觀點，如果有人扔100次硬幣，每次都朝上，而你卻還相信自然規(guī)律，那你就是個傻叉了，就因為對方必定出老千了，所以才控制了頻率。
大概就這意思吧，就跟某些股市似的，幾乎就是賭場了，不僅作弊，而且還能看股民的底牌。可某些人就是不信，總覺得自己能憑借運氣和所謂的經(jīng)驗戰(zhàn)勝莊家。
3、中國的特例？您也太不關(guān)心世界經(jīng)濟了，就這還炒股？美國反復加息降息的折騰什么呢？克林頓小布什的“居者有其屋”計劃知道嗎？次級貸聽說過嗎？次貸危機是怎么發(fā)生的了解嗎？如果不是跟房價較勁，那他們鬧騰什么呢？
至于其他國家的我懶得說了，反正衣食住行都是人類剛需，房地產(chǎn)是任何現(xiàn)代化國家的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有不當回事兒的。
另外任何經(jīng)濟大國也都根據(jù)周期來對經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)，這本來就是政府的責任和義務(wù)，否則就不配當政府了。不過他們干什么是他們的事兒，您只要意志堅定的唱反調(diào)就行。只不過人生在于選擇，很多時候一輩子只要選對一次就行，但千萬別都選錯了。
僅供參考。
關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。
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