文/十一弟
2022年，廈門最大的國(guó)企開發(fā)商——建發(fā)股份，銷售規(guī)模還站在歷史性高位。
它賣了大約2100億，行業(yè)排名前十。
不過，這一年，建發(fā)的利潤(rùn)，開始走到了下坡路。
它的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，凈利潤(rùn)減少到了70億，對(duì)上市公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，超過六成。
建發(fā)的兩大業(yè)務(wù)，大宗商品貿(mào)易滾動(dòng)營(yíng)收規(guī)模與現(xiàn)金流，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)彌補(bǔ)利潤(rùn)。
樓市掉頭向下，建發(fā)在那幾年拍了不少高價(jià)地，讓它付出了沉重代價(jià)——
光是2022年，由于它對(duì)名下開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值，就損失了逾51億利潤(rùn)。
但是，建發(fā)名下還是有一家項(xiàng)目公司，利潤(rùn)豐厚——
廈門恒融晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2022年，廈門恒融晨營(yíng)業(yè)收入超過166億，凈利潤(rùn)高達(dá)22億。
建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1365億，凈利潤(rùn)70億。
按此計(jì)算，廈門恒融晨占建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比重的12%，占到利潤(rùn)的31%。
當(dāng)時(shí)，建發(fā)名下有400多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。
而廈門恒融晨，只是其中兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)主體——
廈門建發(fā)·養(yǎng)云、廈門建發(fā)·五緣映月。
這兩個(gè)住宅項(xiàng)目，均位于建發(fā)的大本營(yíng)——廈門，它在2020年拿地，2022年迎來收獲期。
廈門養(yǎng)云和廈門五緣映月的總地價(jià)，高達(dá)102億。
尤其是廈門養(yǎng)云地塊，廈門恒融晨花了75億拍下，一舉成為廈門樓市的總價(jià)地王。
廈門五緣映月項(xiàng)目，地價(jià)不到27億，但折算下來，平均樓面價(jià)超過5.8萬/平米。
在廈門樓市，這屬于地王級(jí)別的單價(jià)水平。
也就是說，廈門恒融晨在2020年拍下的兩塊地，一塊是總價(jià)地王，另一塊是單價(jià)地王。
兩年后，這兩塊地王進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，為建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來了12%的收入，貢獻(xiàn)了31%的利潤(rùn)。
面對(duì)樓市下行，建發(fā)從拍地王上，嘗到了大甜頭——
高價(jià)拿地王，規(guī)模有了，利潤(rùn)有了，名聲也有了，唯一需要的，就是大把現(xiàn)金。
背靠大宗商品貿(mào)易，龐大的營(yíng)收規(guī)模與現(xiàn)金流，建發(fā)最不缺的，就是錢。
一直到現(xiàn)在，建發(fā)體內(nèi)涌動(dòng)著拍地王的執(zhí)念與熱血，從未消退。
正值年報(bào)季，上市公司都在忙著發(fā)布財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。
不過，建發(fā)去年的成績(jī)單，并不好看——
它預(yù)計(jì)利潤(rùn)可能會(huì)大幅下降，減少到30億左右。
建發(fā)的兩大業(yè)務(wù)板塊，由于大宗商品貿(mào)易疲軟，就更需要靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來拉動(dòng)利潤(rùn)了。
在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，建發(fā)原本就不是一個(gè)盈利大戶，它賺錢的套路不多。
哪怕是在銷售規(guī)模攀上歷史高位的2022年，高達(dá)1365億的營(yíng)業(yè)收入，也只賺到了70億凈利潤(rùn)。
它名下開發(fā)項(xiàng)目的整體毛利率，不足15%。
反倒是在大本營(yíng)廈門拍下的兩塊地王，投入了102億拿地，兩年后為其貢獻(xiàn)了166億收入、22億利潤(rùn)。
于是，面對(duì)愈發(fā)拉胯的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，砸錢拍地王的套路，建發(fā)開始在全國(guó)復(fù)制粘貼了。
今年一開年，在北京、成都、杭州的土地市場(chǎng)上，建發(fā)火力全開。
昨天，位于杭州西湖區(qū)的蔣村地塊掛牌出讓，起拍價(jià)不到16億。
經(jīng)過102輪激烈競(jìng)價(jià)，建發(fā)擊敗了保利、中海、華潤(rùn)、綠城、濱江等十幾家開發(fā)商。
它以34億代價(jià)拍下蔣村地塊，溢價(jià)率超過115%，讓起拍價(jià)翻了一倍以上。
折算下來，平均樓面價(jià)高達(dá)8.8萬/平米，一舉刷新了杭州樓市的單價(jià)地王。
在全國(guó)土拍史上，蔣村地塊的樓面價(jià)，是第三貴的單價(jià)地王，僅次于上海和北京。
杭州的地價(jià)水平，已經(jīng)把另外兩個(gè)一線城市——深圳和廣州，甩在了身后。
十一弟前兩天寫過，杭州本土民企——濱江集團(tuán)，以平均樓面價(jià)7.7萬/平米，剛剛奪下杭州濱江區(qū)的水電新村地塊，刷新了杭州樓市的單價(jià)地王。
水電新村地塊，讓杭州的地價(jià)水平，突破了7萬/平米關(guān)口，直逼8萬/平米大關(guān)。
結(jié)果，建發(fā)一出手，又讓杭州地價(jià)站上了新高度，已經(jīng)摸到9萬/平米的門檻了。
在杭州單價(jià)地王的座位上，建發(fā)只讓濱江坐了三天。
建發(fā)拍下杭州單價(jià)地王的前一天，在成都，它其實(shí)剛剛拍下一塊單價(jià)地王。
前天，經(jīng)過多達(dá)223輪激烈競(jìng)價(jià)以后，建發(fā)擊敗了其他九家開發(fā)商，以33億地價(jià)摘牌了位于成都錦江區(qū)的金融城三期地塊。
這塊地起拍價(jià)16億，成交溢價(jià)率106%，建發(fā)又把地價(jià)翻了一倍以上。
折算下來，平均樓面價(jià)超過4.1萬/平米，是成都樓市的單價(jià)地王。
這塊地王的一街之隔，是房產(chǎn)中介平臺(tái)——貝殼，在去年九月份拍下的一塊地。
當(dāng)時(shí)，貝殼的拿地樓面價(jià)，大約2.7萬/平米，目前正在開發(fā)建設(shè)，還未開盤入市。
也就是說，這其實(shí)是兩宗姊妹地塊，拿地之后，建發(fā)將要與貝殼直面競(jìng)爭(zhēng)、貼身肉搏。
而在地價(jià)上，建發(fā)就比貝殼貴了一萬多塊錢。
在成都，樓面價(jià)站上4.1萬/平米，屬于什么水平呢？
十一弟查了下，去年，成都新房的平均成交價(jià)，還不到2萬/平米。
建發(fā)拍下的金融城三期地塊，其所在的錦江區(qū)，是去年成都新房平均成交價(jià)最高的城區(qū)，大約3萬/平米。
建發(fā)揮金如土，一出手就讓成都的地價(jià)，捅破了區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)。
今年初，建發(fā)就已經(jīng)在北京出手了——
經(jīng)過244輪舉牌競(jìng)價(jià)，它擊敗了中海、保利、華潤(rùn)、招商、金茂等房企，以逾90億地價(jià)，拍下了位于北京海淀區(qū)的朱房村地塊，溢價(jià)率25%。
折算下來，平均樓面價(jià)9.5萬/平米，在北京樓市，也算是妥妥的單價(jià)地王。
從北京到成都，再到杭州，今年不到三個(gè)月時(shí)間里，建發(fā)就連拿了三塊單價(jià)地王。
這家來自福建廈門的國(guó)企巨無霸，憑著鈔能力，硬是一手托起了全國(guó)地價(jià)。
反正，只要是北京、上海、杭州、成都的土地，就會(huì)猛掏口袋、閉眼砸錢。
在建發(fā)這里，靠房地產(chǎn)賺錢的套路，簡(jiǎn)單粗暴——
地王=利潤(rùn)。
建發(fā)拍地王的大手筆與豪橫，讓很多開發(fā)商眼熱，活生生憋出內(nèi)傷——
還得是黃老爺，又高又硬。
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