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來(lái)源 | 南方地產(chǎn)觀察

撰文 | 察叔

成都有一個(gè)神盤。

一個(gè)清華土木工程系大牛，加入萬(wàn)華，2009年在成都郊區(qū)拿下大片荒地，利用高地干渠，引水灌湖，造出近4000畝湖系生態(tài)城。

此后十年，超600億銷量霸榜。這個(gè)神盤，就是麓湖生態(tài)城。

上周末，察叔去了一趟麓湖，發(fā)現(xiàn)那的櫻花開得很漂亮。

麓湖一年四季都有不同的花草可賞，夏有百子蓮、藍(lán)花楹，秋有三角楓、彩林，3月剛好是櫻花盛開的季節(jié)，立馬get雷總同款。

（南方地產(chǎn)觀察攝）

美食街人流很旺，除了業(yè)主，像察叔這樣的外來(lái)游客也很多，其中不乏帶著一家老小來(lái)度假的。

（南方地產(chǎn)觀察攝）

那里的人生活狀態(tài)肉眼可見地好，沒(méi)事就在湖邊吹吹小風(fēng)，圍爐煮茶。

（南方地產(chǎn)觀察攝）

在那待了兩天后，察叔的朋友圈都被刷爆了，大家紛紛表示羨慕——

廣州為什么沒(méi)有成都麓湖這樣的神盤？

未來(lái)10年，廣州有沒(méi)有機(jī)會(huì)再造一個(gè)麓湖？

麓湖生態(tài)城神盤，神在哪里？

麓湖美的不僅是湖，連建筑形態(tài)也很美。

比如最經(jīng)典的黑珍珠別墅組團(tuán)，曲面流暢，造型像被掀起一角的蝸牛殼，十分特別。

還有的組團(tuán)像積木組裝拼接，層層疊疊又不失現(xiàn)代美設(shè)計(jì)，與湖光山色融為一體。

據(jù)說(shuō)，整個(gè)麓湖就沒(méi)有重復(fù)的房子，每個(gè)組團(tuán)都有不同的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和風(fēng)格，就連內(nèi)部戶型也不一樣，室內(nèi)設(shè)計(jì)總要求每個(gè)戶型敲定前，都要出至少4-5個(gè)平面圖來(lái)推敲考慮。

這在地產(chǎn)界幾乎是一個(gè)奇談，堪稱“逼瘋設(shè)計(jì)師系列”，畢竟那時(shí)一個(gè)戶型走天下的套路太多了，何況有這樣的環(huán)境條件，何愁房子賣不出去？

同樣逼瘋設(shè)計(jì)師的，還有麓湖的地標(biāo)打造。

普通陸地人行橋和車行橋是這樣的——

而麓湖的人行橋和車行橋是這樣的——

（圖源小紅書）

每座橋造型都不一樣，連過(guò)路小島都是“愛心”的形狀。

麓湖有7-8個(gè)主題島，麓客島、美食島、荒野之國(guó)、麓湖CPI……每個(gè)島都保留了它的獨(dú)特性，還增添了游覽的趣味。

可以在麓客島上偶遇梅花鹿。

（圖源小紅書）

在荒野之國(guó)拍一組風(fēng)格大片。

（圖源項(xiàng)目）

還有在美食島上吃一頓大餐，在麓湖CPI逛喜歡的買手店。

各類水上項(xiàng)目更是不可或缺，堪稱成都小三亞。

（圖源小紅書）

在日常生活中，麓湖業(yè)主還能享受到格外的“優(yōu)待”。

察叔就聽業(yè)主朋友炫了一把。

物業(yè)管家上門服務(wù)、社群活動(dòng)、節(jié)日慰問(wèn) 等，這些都是普通豪宅，甚至改善住宅就有的。

但憑業(yè)主身份免費(fèi)坐社區(qū)巴士或乘船，隨意穿梭任一島嶼，餐飲可以用平時(shí)攢下來(lái)的麓豆（麓湖的特有貨幣）當(dāng)錢花，甚至每年限定10000只麓湖大閘蟹，這些都是麓湖業(yè)主的專屬。

（麓湖大閘蟹，圖源項(xiàng)目）

強(qiáng)大的資源稟賦+非標(biāo)產(chǎn)品+出色的運(yùn)營(yíng)能力，將麓湖真正捧上了神盤寶座。

廣州為什么沒(méi)有成都麓湖？何時(shí)能有？

在造湖方面，廣州其實(shí)是 “大哥”。

建國(guó)初期，廣州人僅憑自己的雙手就挖出了流花湖，荔灣湖，麓湖，東湖，亞運(yùn)前后又陸續(xù)興建了白云湖，海珠湖，千燈湖，九龍湖。

但大大小小的人工湖，并沒(méi)有哪個(gè)成為“湖城”。

和成都同名的麓湖，在越秀區(qū)，是廣州絕對(duì)的市中心，廣州第一代CBD中軸線，但它成為了白云山下的城市公園，每年落羽杉染紅的時(shí)候，游人來(lái)往，并沒(méi)有私享居住和文旅開發(fā)的鏈接。

(圖源廣州越秀發(fā)布)

南湖是麓湖模式的1.0，離塵不離城，白云山下聚集了大量的初代大別野，但是隨著城市發(fā)展的變化，和開發(fā)配套服務(wù)理念的僵化，南湖漸漸被離巢和淡忘。

從兩者本質(zhì)上看，廣州湖泊開發(fā)由政府引領(lǐng)，而成都麓湖則是一場(chǎng)由開發(fā)商主導(dǎo)的豪賭。

2009年，成都的天府新區(qū)還是遠(yuǎn)郊荒地，萬(wàn)華集團(tuán)以70-90萬(wàn)元/畝的底價(jià)，拿下了3800畝土地。

簡(jiǎn)單換算一下，90萬(wàn)元/畝等于1350元/平，也就是說(shuō)，萬(wàn)華用現(xiàn)在看起來(lái)不可思議的低價(jià)，打下了麓湖的初始版圖。

但在遠(yuǎn)郊開發(fā)一個(gè)數(shù)千畝的大城，而且是湖城，投入的后期成本和風(fēng)險(xiǎn)都是巨大的。

在后來(lái)的采訪中，萬(wàn)華說(shuō)，他們進(jìn)行了多次研究，在成都將向東還是向南擴(kuò)張中，得出成都向南發(fā)展的預(yù)判，是他們支撐投身這場(chǎng)看似巨大賭博式投資的關(guān)鍵。

選擇湖城，也是對(duì)地利的順勢(shì)而為。

這片土地大量分布著15-20米的淺丘，很適合造湖。

但造湖需要水，水質(zhì)也很關(guān)鍵。

萬(wàn)華開始引水和滿世界尋找治水的方法——當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)外沒(méi)有任何類似經(jīng)驗(yàn)，治理一個(gè)2100畝的人工湖，聽起來(lái)就像天方夜譚。

最后，麓湖通過(guò)數(shù)公里外的老南干渠以及15米地勢(shì)差，引來(lái)了岷江水。

凈化問(wèn)題也解決了，先在湖底鋪設(shè)鈣質(zhì)砂層，調(diào)節(jié)PH值，再種植水草，培育魚蝦貝類，形成人造“活水”。

當(dāng)然，真實(shí)的治水沒(méi)有這么簡(jiǎn)單，因?yàn)楹^(qū)需要生態(tài)平衡，哪些植物凈化能力強(qiáng)，病蟲害如何防治，魚蝦貝類的配比，入侵物種怎么控制，都是十分復(fù)雜且動(dòng)態(tài)的問(wèn)題。

從點(diǎn)就可以看出，麓湖的開發(fā)周期是很長(zhǎng)的，當(dāng)時(shí) 萬(wàn) 華總裁羅立平也堅(jiān)守了一個(gè)特別的理念。他認(rèn)為大部分人對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知是錯(cuò)誤的，其實(shí)房產(chǎn)跟地產(chǎn)是兩個(gè)概念。

打造一個(gè)好的區(qū)域環(huán)境，提升它里面房子的品質(zhì)，同時(shí)再反哺回來(lái)提升整體地塊的價(jià)值，這才是房地產(chǎn)的概念。

而廣州作為一線城市，在土地開發(fā)黃金期，高周轉(zhuǎn)房企扎堆，群虎相爭(zhēng)的情況下，必定和麓湖“慢生長(zhǎng)”的邏輯違背。

最好的佐證，就是廣州番禺。

麓湖離主城僅20公里，而南沙、增城離廣州中心太遠(yuǎn)，黃埔是工業(yè)區(qū)，類似離塵不離城的地方，唯有番禺。

所以從理論上來(lái)說(shuō)，番禺是最適合誕生麓湖的地方。

和天府新區(qū)相似的拿地契機(jī)也有，甚至更早。

90年代番禺撤市設(shè)區(qū)，集中低價(jià)出讓大量土地，彼時(shí)地價(jià)僅為4到5萬(wàn)元/畝。

但最后誕生的不是麓湖，而是華南“八大金剛”——祈福新邨、星河灣、華南碧桂園、廣州雅居樂(lè)花園、錦繡香江花園、南國(guó)奧林匹克花園、華南新城和廣地花園。

至今，番禺頂著“睡城”的名聲，和這八個(gè)大盤脫不開關(guān)系。

再后來(lái)，清遠(yuǎn)成為了廣州的“后花園”，誕生了美林湖神盤。