很多朋友應(yīng)該關(guān)注到了，近期沉寂很久的土拍市場(chǎng)開始沸騰了，核心一二線城市不斷出現(xiàn)地王。
比如杭州，這周二 水電新村地塊的7.7萬(wàn)樓面價(jià)剛刷新紀(jì)錄，不到3天就被打破了， 西湖區(qū)蔣村文新地塊被建發(fā)集團(tuán)直接拍到了每平米 8.8萬(wàn)元的高價(jià)，溢價(jià)率115%， 二線城市的土地拍出了一線城市的價(jià)。
還有成都，周四也出了新地王，樓面價(jià)直接飆到4.12萬(wàn)元，溢價(jià)率106%，這也是首次突破4萬(wàn)元?，F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍很激烈， 經(jīng)過(guò)213輪激烈競(jìng)價(jià)由建發(fā)競(jìng)得，主持人不斷提醒要理性，但現(xiàn)場(chǎng)的火熱都讓她冒出了汗 。而上一次的地王出現(xiàn)，僅僅就在半個(gè)月之前，樓面價(jià)還是 3.17萬(wàn)。
北京的樓面價(jià)也在18日刷新到了 10.23萬(wàn)，上海更猛，上個(gè)月搞出來(lái)一個(gè) 全國(guó)地王：每平米16萬(wàn)元。另外天津、鄭州等城市的土地價(jià)格也拍出了高位。
不少人就被這高到天上去的土拍價(jià)格嚇懵了，這感覺就猶如10年前的火熱情景再現(xiàn)，再加上一些媒體和從業(yè)人員的搖旗吶喊，就認(rèn)為這是房?jī)r(jià)再次全面暴漲的信號(hào)，畢竟“面粉都變貴了，面包自然要漲價(jià)”，畢竟上一輪房?jī)r(jià)大漲，也是核心城市地王引領(lǐng)的。
我可以明確告訴大家：上述想法全錯(cuò)，出現(xiàn)地王不是房?jī)r(jià)全面上漲前兆。也和普通人沒啥關(guān)系。
受熱捧的現(xiàn)在只出現(xiàn)在核心一二線的核心地塊，整體土拍依然是下降趨勢(shì)，一二線的郊區(qū)和三四線城市仍然是冷清的畫面。截至3月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交2097萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%，同比下降25%。 常州金壇區(qū)7宗遠(yuǎn)郊地塊因銷售前景不明朗流拍， 哈爾濱、長(zhǎng)春等城市非核心地塊撤牌或底價(jià)成交。
這幾個(gè)城市為什么現(xiàn)在能出現(xiàn)地王呢，背后有幾個(gè)原因。
首先，這些地塊本來(lái)就在當(dāng)?shù)刈詈诵牡奈恢茫歉鞯貕合涞椎膬?yōu)質(zhì)貨，非常稀缺，這是能出現(xiàn)地王的一個(gè)前提。比如成都的新地王 金融城三期H10地塊，就在城市最核心的區(qū)域，距6/9號(hào)線金融城東地鐵站就200米，旁邊還有七中育才頂級(jí)名校加持，匯集了最好的資源。這些地塊修出來(lái)就是豪宅的產(chǎn)品，容積率很低，在1~2左右，地塊周圍的二手房?jī)r(jià)格本來(lái)就是當(dāng)?shù)刈罡叩?，受眾人群也是?dāng)?shù)刈钣绣X的那波人，和一般人無(wú)關(guān)。
第二，以前的地價(jià)是有上限的，近兩年才慢慢取消了。2021年官方規(guī)定22個(gè)重點(diǎn)城市的單宗土地溢價(jià)率不能超過(guò)15%，2023年下半年開始各個(gè)城市才逐漸取消地價(jià)上限。上述出現(xiàn)地王的幾個(gè)城市，就是在近一兩年才取消的，比如成都是2023年底，上海北京成都都是在2024年下半年才松綁。
第三，各地對(duì)住宅產(chǎn)品有了新規(guī)，在 層高與架空層強(qiáng)制規(guī)范、陽(yáng)臺(tái)占比等方面進(jìn)一步改善，現(xiàn)在和未來(lái)的住宅產(chǎn)品品質(zhì)會(huì)更好。比如上海 取消了“7090”限制，成都 陽(yáng)臺(tái)占比擴(kuò)容， 停車與綠化升級(jí)。各地現(xiàn)在有了第四代住宅，大陽(yáng)臺(tái)、超過(guò)100%的超高得房率等，和以前的產(chǎn)品形成了差異。今年兩會(huì)報(bào)告和住建部又提出了 加快建設(shè)“ 好房子”的概念，房子空間更大，用料更好，品質(zhì)更好，成本也就上去了。
第四，房企現(xiàn)在只敢拿一二線核心地塊的地。這幾年房企什么情況大家也知道，民企幾乎全軍覆沒，剩下的大都是財(cái)大氣粗的央國(guó)企了，但是新房比過(guò)去也難賣多少，因此這種情況下，房企拿地是非常謹(jǐn)慎的，不像過(guò)去一樣全面拿地了，只敢在一二線核心地塊拿，因?yàn)樗鼈円仓肋@些地塊拿了賠錢的概率是最小的，房企的資金和眼睛都盯在了這里，自然競(jìng)爭(zhēng)也更大，溢價(jià)率高。
最后，是最近一二線樓市有熱度，各地也需要出幾塊地王來(lái)加把火。今年的重點(diǎn)任務(wù)是樓市“止跌回穩(wěn)”，而且賣地依然是各地的主要收入來(lái)源，但這兩年土地出讓金收入都出現(xiàn)了腰斬，2024年 全國(guó)土地出讓金收入是4.87萬(wàn)億元，比2021年 歷史峰值（8.7萬(wàn)億元）少了3.8億元，大跌44%。在最近幾個(gè)月核心一二線成交量回暖的情況下，拿出最好的地塊出來(lái)賣，能達(dá)到一箭雙雕的效果，不僅能賣出高價(jià)，地方回籠資金，還能給樓市“火上澆油”，助力止跌回穩(wěn)。
也就是說(shuō)，這些地王地塊它原來(lái)就很稀缺挺值錢，只是原來(lái)沒拿出來(lái)，原來(lái)的規(guī)定下就算賣了蓋房子檔次也不高，而且被限價(jià)了。可以試想一下，如果2021年沒有取消地價(jià)上限，而且產(chǎn)品能做到現(xiàn)在一樣好，現(xiàn)在這幾個(gè)地王地塊拿出來(lái)是不是也同樣能賣這個(gè)價(jià)甚至更高？
但地王的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重大變化：樓市三元制制時(shí)代要來(lái)了。通俗來(lái)講，就是房子不再像之前一樣是鐵板一塊，也像階層一樣分化了。
以后的房子大概會(huì)分化成三大類：第一是保障房，這類單價(jià)很低，屬于剛需，工薪階層都買得起；第二是改善房，有一定品質(zhì)，受眾群體是中產(chǎn)；第三就是豪宅，頂級(jí)富豪們住。這三類產(chǎn)品屬于不同的細(xì)分市場(chǎng)，因此價(jià)格漲跌也不一樣。
這也能解釋為什么出現(xiàn)地王不是全面上漲的前兆。因?yàn)?核心城市的地王對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品就是豪宅，它的價(jià)格再高，也影響的是豪宅的市場(chǎng)，和普通人的剛需房沒關(guān)系，和中產(chǎn)的改善房也沒關(guān)系。
這就好像格拉夫、 百達(dá)翡麗的手表貴到上億，也不影響手表手環(huán)依然很便宜不會(huì)漲價(jià)；國(guó)產(chǎn)新能源汽車出現(xiàn)尊界、仰望U8這樣的高價(jià)百萬(wàn)豪車，也不影響比亞迪海鷗、吉利星愿越來(lái)越便宜一樣，一個(gè)是限量款，一個(gè)是大眾版，觸及的人群完全不同。
看透了這一點(diǎn)，后面如果再有地王或者豪宅價(jià)格新高日光的新聞就不必大驚小怪了，因?yàn)樗绊懖坏侥恪?/p>
比如本周 上海金陵華庭豪宅項(xiàng)目 期開盤158套房子3個(gè)小時(shí)就售罄了，均價(jià)18.9萬(wàn)元/平方米，套總價(jià)在4000萬(wàn)~1.69億元之間，攬金92.34億元，創(chuàng)下了上海新房市場(chǎng)今年以來(lái)單日最高銷售額、最高套均總價(jià)和最高均價(jià)三項(xiàng)紀(jì)錄。
但同在黃浦區(qū)，二手房的價(jià)格近3年已經(jīng)跌了 22%，部分 老破小跌幅甚至達(dá)到30~50%。一邊是豪宅向上，一邊是老破小向下，同為鋼筋混凝土的世界里，上演了兩種不同的場(chǎng)景。
總的來(lái)說(shuō)，核心城市的樓市正在轉(zhuǎn)向分化的路子，高端的產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越高端，價(jià)格再貴都有人買單，普通的房子將變得大部分都買的起。
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