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我們繼續(xù)討論三核房產(chǎn)，因?yàn)樽罱赝躅l出，問到這件事的讀者非常多。
對(duì)于三核這個(gè)產(chǎn)品，去年市場(chǎng)哀鴻遍野的時(shí)候，我給出的觀點(diǎn)是非常樂觀，甚至直接建議行動(dòng)了。
那么現(xiàn)在好像風(fēng)停了，雨停了，二手房東們覺得自己又行了，居然都開始漲價(jià)了。
那我給出的觀點(diǎn)是，謹(jǐn)慎樂觀。
即便是三核的二手房，我給出的依然是謹(jǐn)慎樂觀。
這里面的原因有兩點(diǎn)。
第一點(diǎn)，新房是新房，二手房是二手房。
要知道，核心城市過去的數(shù)年，剛經(jīng)歷限價(jià)時(shí)代，核心城市的核心地段，更是倒掛時(shí)代。
在核心城市核心地段的整個(gè)限價(jià)倒掛時(shí)代里面，絕大多數(shù)購(gòu)入新房的人，他都是賺到的。
從此什么形成了？
預(yù)期形成了。
你在地上放個(gè)籠子，拿把米，都能把雞誘導(dǎo)到籠子里，為什么？
因?yàn)樗坏皖^吃到了，一低頭，又吃到了，它總能吃到，吃滑了嘴，就會(huì)產(chǎn)生思維慣性。
人也是一樣的。
限價(jià)是剛剛放開，購(gòu)房者的思維定式還落在買新房肯定不會(huì)虧的傳統(tǒng)思維里。
這種局面下，無論出多少地王，我相信最后都能賣掉。
但是，供需比例，真的發(fā)生改變了么？
那你就不能只看地王地塊上的新房，你要看看和地王比鄰而居，甚至地段更好的那些二手房。
這些三核的二手房到底是成交量上漲，價(jià)格也上漲，價(jià)格上漲之后，成交量還能繼續(xù)上漲？
還是說，價(jià)格上漲之后，成交量就開始下降？
這個(gè)數(shù)據(jù)很重要。
如果是后者，難道你不該謹(jǐn)慎樂觀么？
因?yàn)槟阗I入了不限價(jià)的地王產(chǎn)品，過幾年，你就是二手房東，你和周圍的三核二手房東們，是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
你作為賣家，難道不該關(guān)注關(guān)注接盤俠們的量能動(dòng)向么？
過去的那些年里，限價(jià)的年代里，我們已經(jīng)觀察到很多房地產(chǎn)市場(chǎng)里的打新玩家們的騷操作了。
他們是職業(yè)打新的，職業(yè)搖號(hào)的。搖中之后，交房的第一時(shí)間，就雇傭大量自媒體，以及房產(chǎn)大V，去唱多他們的次新小區(qū)。
然后快速出貨，回籠資金，繼續(xù)搖。
這些人不戀戰(zhàn)的，他們不會(huì)真的等到2年后，而是剛辦證，就出貨，只賺一口價(jià)。
事實(shí)上，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些等到滿2年的，往往賣價(jià)，都未必比這些第一時(shí)間快速出貨的職業(yè)房東們高。
別的不說，光是資金的時(shí)間占用成本，你自己品，劃不劃算。
這就形成了一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象叫做板塊輪動(dòng)，這個(gè)小區(qū)交付，它的房東眾籌，把它捧成熱點(diǎn)。
找?guī)讉€(gè)接盤俠，然后快速回籠資金，熱點(diǎn)就輪動(dòng)到下一個(gè)小區(qū)了。
房地產(chǎn)這東西，楞是被玩出了打新+熱點(diǎn)板塊輪動(dòng)的流量打法。
不得不說，國(guó)人真是太會(huì)玩了。
他們非常理解豪宅的本質(zhì)是什么？就是明星。
豪宅不是用來住的，就像揚(yáng)州瘦馬不是用來娶的，是低價(jià)搖來，包裝一下，高價(jià)賣給接盤者。
你當(dāng)真傻乎乎住在豪宅里，一住二十年，它早就變老小區(qū)了，那不就跟某個(gè)餐飲業(yè)的二代，娶了女明星的體驗(yàn)一回事么？
所以豪宅保值，是一個(gè)概念，你要學(xué)會(huì)每六七年整一輪，把18歲的豪宅拿到手，最晚不要超過25歲前讓渡給接盤俠。
一輪又一輪，你的錢就保值了，are you ok？
第二點(diǎn)，關(guān)鍵不是需求，關(guān)鍵是收入。
人的需求從來都是存在的，我就不相信沒有人想住好房子。
我相信是戶人家，都希望人均居住面積100平，層高3米5，沒有鄰居，自帶花園，會(huì)所景觀一應(yīng)俱全。
問題是，有錢才叫真需求，沒錢那是白日夢(mèng)。
我們不能脫離收入來談需求，否則是空談。
真需求有且僅有兩個(gè)來源，第一個(gè)來源是收入增加，第二個(gè)來源是向未來透支。
09，16，兩次加杠桿，居民部門資產(chǎn)負(fù)債表，已經(jīng)達(dá)到國(guó)際高水平了。
換言之，第二條路，是不通的。
那就只剩第一條路。
收入增加，預(yù)期收入增加。
你相信自己每年都會(huì)加薪，你覺得未來會(huì)很好找工作，你覺得老了之后，退休金很充裕，躺著花，都花不完。
你這么想么？如果你這么想，那就沒問題。
如果你不這么想，那就有問題。
問題在于，鏈路沒打通。
16年的時(shí)候，8位數(shù)的有人買，7位數(shù)的也有人買，6位數(shù)的還是有人買。這就叫鏈路打通了。
張三把6位數(shù)的房子賣給了李四，去接盤王五7位數(shù)的房子，王五拿了錢，去買入8位數(shù)的新房。
鏈路打通了。
假如下面都不動(dòng)，這就叫鏈路沒打通。
鏈路沒打通的情況下，能不能買？能買。
因?yàn)?%的人擁有80%的存款，他完全可以不賣掉老房子的情況下，去買新地王。
但這個(gè)游戲就局限在很小的范圍內(nèi)了。
也就是我們俗稱的三核市場(chǎng)，核心城市，核心地段，高端改善。
我們來看一件事，當(dāng)下的地王們，有沒有改善到極致？
沒有。
普遍還是低密疊排，大平層，聯(lián)排都很少，合院都很少。
我們不說什么四六不靠的疊排，大平層，即便是聯(lián)排，合院，新出的樓盤，改善到極致了么？
沒有。
合院L型，這是個(gè)無解的難題。
你又想省占地面積，又想增加采光面積，那只能把四合院對(duì)折，做成一個(gè)兩層的L形夾住中間的院子。
采光有了，室內(nèi)就會(huì)變成跑道型，尤其是二樓，很多面積都只能是走廊。
至于聯(lián)排，還是那個(gè)問題，面寬有多少？占地面積有多少？花園有多少？
為啥沒有？為啥新房子的花園比老房子的小得多？
因?yàn)橥恋卦絹碓劫F，如果不做取舍，最后總價(jià)就會(huì)飆到過于夸張。
好，終于講出實(shí)話了。
其實(shí)如今的核心城市核心地段，依然不敢改善到終極，因?yàn)檎嬉@么做，動(dòng)輒一個(gè)小目標(biāo)起。
太貴，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)什么問題？
就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)和全世界對(duì)標(biāo)的問題。
你賣3千個(gè)，城市內(nèi)部比比，5千個(gè)，8個(gè)千，城市之間比比。
你真賣到一個(gè)小目標(biāo)以上，那對(duì)不起，就得和全球資產(chǎn)對(duì)標(biāo)了。
一對(duì)比，如果發(fā)現(xiàn)不如紐約，倫敦，新加坡的同類產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)力，那這不就暴露了么？
這就是真正的問題，玻璃天花板的問題。
即便是不差錢的群體，依然不可能根據(jù)需求來打造房產(chǎn)產(chǎn)品，因?yàn)樯厦嫫鋵?shí)是有價(jià)格天花板的。
這就是我謹(jǐn)慎樂觀四個(gè)字的由來。
因?yàn)閮r(jià)格往上看，是有問題的，是有玻璃天花板的。
而價(jià)格往下看，問題更多，置換鏈條根本沒有打通。
換言之，橫豎繞不開核心問題。
核心問題是什么？
其實(shí)是收入分配比例。
我那天講財(cái)富的底層邏輯，階層的形成過程，講了三個(gè)數(shù)據(jù)，3%，67%，30%。
我說人類社會(huì)歷史當(dāng)中出現(xiàn)過的所有問題，都是67%和30%之間的分配結(jié)構(gòu)問題。
如果少數(shù)人拿67%，多數(shù)人拿30%，那就可以。因?yàn)橛绣X支撐的需求，才是真需求。
可如果少數(shù)人拿77%，多數(shù)人拿20%，甚至前者拿87%，后者拿10%，需求還在，可是真需求，就萎縮了。
因?yàn)樗麤]錢支撐他的需求。
這個(gè)真需求一旦萎縮，拿了87%的，也會(huì)變得很尷尬，因?yàn)槟愫鋈话l(fā)現(xiàn)，投資回報(bào)率急速下降。
投資回報(bào)率下降會(huì)導(dǎo)致什么？會(huì)導(dǎo)致你的估值下降。
回頭你發(fā)現(xiàn)自己貌似拿走了87%，結(jié)果自己反而不值錢了。
就像在企業(yè)里面，老板并不是拿錢越多越好，因?yàn)橐坏┳约耗缅X太多，員工拿錢太少，就沒有積極性了。
于是乎企業(yè)估值下降，老板反而會(huì)吃虧的。占了小便宜，吃了大虧。
你今天看到的全世界絕大多數(shù)問題的根源，都是收入分配引起的。
當(dāng)然我清楚，有投資經(jīng)驗(yàn)的讀者都覺得每當(dāng)外需出現(xiàn)問題，一定是內(nèi)需極大的窗口期。
這意味著3%會(huì)牽頭，大規(guī)模向未來借錢，向市場(chǎng)注入流動(dòng)性。
也意味著長(zhǎng)期的生產(chǎn)型社會(huì)有望向消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)型。俗稱既然我的東西這么廉價(jià)的賣給別人，別人還有這么大意見的話。
那干脆讓他們通脹去，我用這部分產(chǎn)能提高福利，滿足自己人的需求不香么。
你們看到了這個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，所以急吼吼想要賺這筆錢的心態(tài)我能理解。
但你們也要清楚，生產(chǎn)型社會(huì)向消費(fèi)型社會(huì)賺行，是個(gè)中長(zhǎng)期的過程。
而短期內(nèi)，空出來的產(chǎn)能也可能轉(zhuǎn)向軍事用途了，這在歷史上重復(fù)發(fā)生過很多次。
如果你們家有百歲老人，你去問問，都是先那啥，后那啥。
產(chǎn)能嘛，就像火山，總得有個(gè)出口。民用不一定是唯一出口的。
這就是為啥我說即便你長(zhǎng)期看好，短期也不一定要著急追高。去年如果聽了我的建議，以跌穿倉(cāng)的毛刺價(jià)淘到三核的，我認(rèn)為你們?cè)诜慨a(chǎn)這個(gè)品種上的倉(cāng)位已經(jīng)夠了，這個(gè)陽春里面沒必要追高補(bǔ)。
而且就像那天聊財(cái)富底層邏輯，這一輪全世界的下跌完成之后，你可能會(huì)看到遍地籌碼。
到時(shí)候你像巴菲特一樣，有很多機(jī)會(huì)的，彩禮握在你手上，還怕娶不到媳婦么？干嘛非得守著三核。
所謂天涯何處無芳草，何必單戀一枝花。
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