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最近，關(guān)心土拍市場(chǎng)的人都知道，杭州連續(xù)拍出“地王”地塊。3月25日，濱江區(qū)西興單元地塊被濱江集團(tuán)拿下，樓面價(jià)約7.74萬/平米，而3月28日，這一單價(jià)“地王”紀(jì)錄被西湖區(qū)蔣村單元的另一幅地塊刷新，建發(fā)集團(tuán)拿地的樓面單價(jià)高達(dá)8.8萬元/平米。

此前，深圳也只出現(xiàn)過兩幅樓面地價(jià)單價(jià)超過7萬的“地王”。8.8萬元的價(jià)格，意味著杭州土拍的“單價(jià)”地王已僅次于上海北京，高居全國第三。

當(dāng)人們談到杭州的時(shí)候，高房?jī)r(jià)從來是一個(gè)繞不開的話題。事實(shí)上，“京滬杭深”這個(gè)概念早在二十年前就已經(jīng)出現(xiàn)，不過那時(shí)候杭州和京滬深并列并不是因?yàn)轭^部企業(yè)的蓬勃和新經(jīng)濟(jì)的繁榮，而是因?yàn)楫?dāng)時(shí)，在全省購房人涌入下，杭州就是房?jī)r(jià)最貴的省會(huì)城市，和京滬深處在同一量級(jí)。

一直以來，談到杭州的房?jī)r(jià)，有兩種非常流行的觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)本質(zhì)上是對(duì)一個(gè)城市的“資產(chǎn)估值”。有產(chǎn)業(yè)，有人口，就會(huì)有高房?jī)r(jià)，杭州的高房?jī)r(jià)，就是杭州的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力決定的。

第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為，杭州高度依賴“土地財(cái)政”，地方政府有著賣地的渴求，有計(jì)劃地推高房?jī)r(jià)。杭州的高房?jī)r(jià)是放任“炒房”，缺少“調(diào)控”的結(jié)果。

這兩種看似針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)，其實(shí)并不矛盾。在二三十年前，杭州就已經(jīng)把這個(gè)問題想得非常清楚了。

曾經(jīng)的杭州仇市長(zhǎng)，2000年的時(shí)候在《杭州市委黨校學(xué)報(bào)》上發(fā)表過一篇如今看來，準(zhǔn)確預(yù)言了杭州此后二十多年的發(fā)展歷程。而在那段時(shí)間擔(dān)任書記的王先生，最常放在嘴邊的四個(gè)字，叫做“經(jīng)營(yíng)城市”。

如果要講杭州市過去二三十年最重要的“主動(dòng)作為”，其實(shí)就是“經(jīng)營(yíng)城市”。

其實(shí)，美國許多的“市政府”做的事就是“經(jīng)營(yíng)城市”。在美國的政治體制下，“市”（City）并不是一個(gè)當(dāng)然的行政區(qū)劃，一些地方的“市”本質(zhì)上是一個(gè)提供公共服務(wù)的社會(huì)組織。“市”的財(cái)源是房產(chǎn)稅，“市”通過房產(chǎn)稅的收入提供教育、安全等公共服務(wù)，反過來又用良好的公共服務(wù)來促進(jìn)房產(chǎn)的保值增值，最終實(shí)現(xiàn)良性的財(cái)政循環(huán)。

事實(shí)上，中國的“市”和上面說的這種美國“市”雖然有很大不同，但“經(jīng)營(yíng)城市”邏輯，是非常相似的。

地方政府的收入來源于稅收（基于產(chǎn)業(yè)）和賣地（基于開發(fā)商預(yù)期），地方政府用財(cái)政資源提供公共服務(wù)——吸引產(chǎn)業(yè)和人口，有了產(chǎn)業(yè)和人口，就可以繼續(xù)收稅、賣地，形成財(cái)政正循環(huán)。

所以，推動(dòng)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)健、適度增長(zhǎng)，本身就是“經(jīng)營(yíng)城市”的關(guān)鍵目標(biāo)。

早在上世紀(jì)九十年代末，杭州就制訂了一個(gè)計(jì)劃，要使得杭州房地產(chǎn)的價(jià)格逐年逐步上升，每年上漲3.5%。原因是“買漲不買落是購房者普遍的心理”，讓房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲就使得在杭州置房的購買者都可以達(dá)到投資保值增值的目的。

在衡量房?jī)r(jià)的時(shí)候，我們會(huì)用到三個(gè)最主要的維度：

其一，房?jī)r(jià)收入比，一個(gè)人，一個(gè)家庭不吃不喝多少年才能買得起一套房。這是衡量“住房可負(fù)擔(dān)性”的指標(biāo)。

其二，租售比。租售比決定了一套房子租出去的平均年化收益，如果租售比是40，那么就意味著在特定本金條件下，每年的租金收益是2.5%。理論上租售比越低，買房“分紅率”越高，回本越快。

其三，房?jī)r(jià)年均漲幅。年均漲幅是通常用來和利率和通脹水平比較的維度。在用自有資金買房的情況下，房?jī)r(jià)漲幅超過通脹水平（或者無風(fēng)險(xiǎn)利率）在財(cái)務(wù)上合算，如果貸款買房，房?jī)r(jià)漲幅要超過貸款利率才算合算。但是由于房子是沒有流動(dòng)性且不可分割的資產(chǎn)，要讓人有買房的意愿，房?jī)r(jià)每年的平均漲幅實(shí)際上要略高于前面所說的幾個(gè)指標(biāo)，才會(huì)對(duì)人有足夠的吸引力。

1999年，五年期存款整存整取的利率是2.88%，杭州這個(gè)3.5%的目標(biāo)，比長(zhǎng)期利率水平高大約22%，如果購房人買房用的是自有資金，這個(gè)漲幅是有一定吸引力的。

細(xì)究起來，在這三個(gè)指標(biāo)里，房?jī)r(jià)收入比和租售比，更多還是用來衡量房?jī)r(jià)合理性的。但真正對(duì)人購房行為影響最直接的，還是第三個(gè)指標(biāo)——年均漲幅。對(duì)地方政府而言，要“經(jīng)營(yíng)城市”，就要錨定這個(gè)指標(biāo)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)，杭州乃至全國的房產(chǎn)，每年的平均漲幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了3.5%。杭州經(jīng)歷了2011年到2016年和2021年以來兩波調(diào)整，到2024年相較2000年的年度房?jī)r(jià)平均漲幅仍然超過8%。

對(duì)于沒有上車的普通人來說，這個(gè)房?jī)r(jià)上漲幅度的確太快了。但對(duì)于有房產(chǎn)的人來說，在本世紀(jì)前二十年房子“坐火箭”式的上漲確實(shí)很爽。

言歸正傳，繼續(xù)討論“經(jīng)營(yíng)城市”。

“經(jīng)營(yíng)城市”是離不開產(chǎn)業(yè)的。即使在杭州，稅收也是大于賣地收入的財(cái)政第一支柱，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有稅收，城市財(cái)政的可持續(xù)就無從談起。

但“經(jīng)營(yíng)城市”對(duì)產(chǎn)業(yè)有更高的要求。房?jī)r(jià)是一種資產(chǎn)價(jià)格，它和股價(jià)一樣，不僅要有業(yè)績(jī)支撐，還需要有“想象空間”。，不卷工業(yè)產(chǎn)能，而是堅(jiān)定支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)，，緊緊圍繞形成高薪產(chǎn)業(yè)、高薪企業(yè)、高薪群體做布局，就是因?yàn)檫@些要素，不僅可以支撐城市的經(jīng)濟(jì)基本盤，更可以強(qiáng)化整個(gè)城市房產(chǎn)作為“成長(zhǎng)性資產(chǎn)”的屬性。

反過來，把城市“經(jīng)營(yíng)”得好，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有很大幫助。良好的居住環(huán)境、公共服務(wù)，乃至對(duì)房產(chǎn)保值增值的預(yù)期，都是吸引企業(yè)家投資，吸引人才的因素，更多的企業(yè)家和人才的聚集，正是產(chǎn)業(yè)爆發(fā)的源泉。

所以，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)今天的格局，是市場(chǎng)無形之手和政府有形之手共同作用的結(jié)果。

中國今天的房?jī)r(jià)是不是太高，杭州的房?jī)r(jià)水平是不是合理，這當(dāng)然是一個(gè)問題。中國當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，很大程度上就在于巨大的地產(chǎn)依賴，以至于在地產(chǎn)支柱塌陷之后，還沒有任何產(chǎn)業(yè)能夠填補(bǔ)這個(gè)天坑。

但地方政府能不能引導(dǎo)房?jī)r(jià)適度上漲，是另一個(gè)問題。有的城市選擇把房?jī)r(jià)控死，譬如長(zhǎng)沙、重慶，這當(dāng)然是一種選擇，但這并不是唯一正確的選擇。因勢(shì)利導(dǎo)，讓城市居民通過房產(chǎn)增值分享發(fā)展紅利，政府也實(shí)現(xiàn)更高的財(cái)政收入，杭州的選擇也有其內(nèi)在邏輯。

是時(shí)候給“經(jīng)營(yíng)城市”正名了。

許多城市今天面臨的發(fā)展問題，其實(shí)是“唯GDP論”、“唯政績(jī)論”導(dǎo)致的，因?yàn)檫@些理念的指導(dǎo)，地方政府的行為反而短期化。而“經(jīng)營(yíng)城市”是把城市作為一個(gè)有機(jī)體，關(guān)注城市的成長(zhǎng)性、財(cái)政可持續(xù)性和居民財(cái)富的保值增值。

把“經(jīng)營(yíng)城市”做到極致，是杭州的長(zhǎng)期主義。

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