春寒料峭的上海樓市，正在上演一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的“心理戰(zhàn)”。
從外灘到虹橋，從中環(huán)到內(nèi)環(huán)，從楊思到瑞虹新城，核心地段房東們的掛牌價(jià)都在蠢蠢欲動(dòng)。
上海3月的二手房成交火熱，是一個(gè)有望達(dá)到3萬(wàn)套的月份。
整個(gè)3月份的帶看量也始終維持在高位運(yùn)行。
這些都是房東的 底氣 。
難道上海房東真的到了漲價(jià)的時(shí)候？
近期上海二手市場(chǎng)中，能夠有價(jià)格向上變化的就是次新房了。
為了更全面的觀察上海次新房的 變化 ，我們對(duì)比了大量的數(shù)據(jù)。
通過(guò)同戶型近似樓層的成交房源對(duì)比，找到真正漲價(jià)的房源。
1、蟠龍?zhí)斓匾黄?/strong>，98平，3房2衛(wèi)，2025年2月份780萬(wàn)，2024年12月708萬(wàn)。
2、仁恒東郊花園，134平，4房2衛(wèi)，2025年2月1188萬(wàn)，2024年9月1118萬(wàn)。
3、萬(wàn)科天空之城4期，110平，3房2衛(wèi)，2025年2月808萬(wàn)，2024年12月749萬(wàn)。
4、西郊金茂府，91平，3房2衛(wèi)，2025年2月660萬(wàn)，2024年7月616萬(wàn)。
5、綠地海珀外灘（一期），94平，2房2衛(wèi)，高樓層2025年2月1765萬(wàn)，中樓層2024年10月1616萬(wàn)。
6、長(zhǎng)寧88金廷，104平，2房1衛(wèi)，中樓層2025年2月1200萬(wàn)，高樓層2024年6月1088萬(wàn)。
7、聯(lián)洋第九城市，129平，3房2衛(wèi)，低樓層2025年2月1365萬(wàn)，中樓層2024年10月1310萬(wàn)。
8、錦繡江南，113平，2房2衛(wèi)，低樓層2025年2月855萬(wàn)，2024年10月中樓層802萬(wàn)。
9、虹橋河濱花園，124平，3房2衛(wèi)，低樓層2025年2月1155萬(wàn)，中樓層2024年5月1095萬(wàn)。
在可比條件下，找到的這幾套房源相比去年低點(diǎn)是真正漲價(jià)成交的。
為什么這些房子能逆市脫穎而出？
有幾方面原因：
1、前期超跌板塊
大虹橋就是最典型的例子，巔峰時(shí)期一度要賣到10萬(wàn)/平。
這兩年也是瘋狂下跌，被大家踩得最狠的地方。
像蟠龍?zhí)斓亍?a class="keyword-search" >萬(wàn)科天空之城有價(jià)格的回彈也不用過(guò)度驚訝。
著急拋盤的賣家6萬(wàn)多就賣，現(xiàn)在無(wú)非就是過(guò)了最緊張的時(shí)候，適度回歸理性。
此外像聯(lián)洋的很多小區(qū)也是，過(guò)去一年砸盤太狠了。
但是買入需求一直很旺盛，那自然能拉回來(lái)一點(diǎn)。
2、戶型不能太差
這些成交的房源你點(diǎn)開戶型看看，極少有奇形怪狀的。
經(jīng)過(guò)這么多年開發(fā)商的“教育”，主流的產(chǎn)品審美正在趨同。
如果不是預(yù)算格外限制，那些爛戶型你帶客戶去看一次，就被一票否決了。
我們一直說(shuō)地段覺(jué)得下限，產(chǎn)品決定上限在這時(shí)候就是比較具體的體現(xiàn)。
有些產(chǎn)品之所以便宜，因?yàn)榫椭的莻€(gè)價(jià)，現(xiàn)在是洼地，以后還是洼地。
3、板塊配套成熟
這些漲價(jià)項(xiàng)目所在的板塊基本沒(méi)有特別差的。
要么是核心稀缺地段，比如董家渡的綠地海珀外灘；
要么是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的，比如聯(lián)洋的第九城市；
要么是自住非常便利的，比如徐盈路地體上蓋萬(wàn)科天空之城、中山公園板塊的長(zhǎng)寧88金廷、金匯錦繡江南等等。
在這些板塊里面，衣食住行的配套絕對(duì)非常到位。
相對(duì)而言的購(gòu)房需求也會(huì)比其他板塊更旺盛。
如果要總結(jié)一下，就是：
在前期超跌的優(yōu)質(zhì)板塊里頭部小區(qū)的彈性會(huì)更好。
次新房有漲的案例，但是不代表整體上海樓市的情況。
根據(jù)我們觀察全市鏈家的成交數(shù)據(jù)：
目前全市200個(gè)板塊里，只有10%不到的板塊是真實(shí)成交價(jià)上漲的。
當(dāng)下的房東、買家也都在 博弈 接下來(lái)市場(chǎng)是好還是壞。
最直觀的就是次新房的成交量在下降。
因?yàn)榉繓|的掛牌價(jià)明顯要比去年四季度高了不少。
更多地次新房想要成交，那成交價(jià)相比去年10月也高不了多少。
歸根結(jié)底還是要看經(jīng)濟(jì)基本面的臉色。
2025年一季度的GDP形勢(shì)確實(shí)是一片大好，有可能增速達(dá)到5.4%。
但是短期刺激肯定不足以支撐長(zhǎng)期趨勢(shì)。
二季度的GDP增速依然還不好說(shuō)。
對(duì)應(yīng)到上海樓市的話那就是：
如果二季度經(jīng)濟(jì)下行，預(yù)期下跌，而且沒(méi)有出政策的話，可能2025年一季度掛價(jià)過(guò)高的次新房房東會(huì)有下調(diào)掛牌價(jià)的動(dòng)作。
對(duì)于經(jīng)濟(jì)的預(yù)判，其實(shí)就是對(duì)于房東心態(tài)的預(yù)判。
比如，未來(lái)經(jīng)濟(jì)大好，那對(duì)于買家來(lái)說(shuō)確實(shí)可以考慮適當(dāng)加價(jià)買，趕在行情到來(lái)前完成。
這種情況下甚至對(duì)房源要求可以一般。
如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)情況一般，那就要多找高性價(jià)比房源，就算加價(jià)也是貼著前期的底價(jià)加一點(diǎn)。
從目前的情況看，我們傾向于把2024年底成交價(jià)為底部錨點(diǎn)。
現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，錨點(diǎn)價(jià)+3%到5%就是極限，以免過(guò)高買入。
上海樓市才剛剛有好轉(zhuǎn)的跡象，現(xiàn)在給予過(guò)高的期望還為時(shí)過(guò)早。
我還是建議有賣房需求的房東趁著市場(chǎng)好及時(shí)脫手。
非要死磕說(shuō)多賣3、5萬(wàn)是沒(méi)有必要的。
對(duì)于買家而言也不用被所謂的月成交要3萬(wàn)套了而沖昏頭腦。
當(dāng)你看到這家漲價(jià)了，那就去下一家。
市場(chǎng)沒(méi)有到全面上漲的時(shí)候，總有價(jià)格便宜的。
現(xiàn)在依然是分化占據(jù)主流，市場(chǎng)的復(fù)蘇并非遍地開花。
最近上層關(guān)于降息的口徑也變成了“擇機(jī)降息”。
既然政策態(tài)勢(shì)不明朗了，就要謹(jǐn)慎樂(lè)觀。
隨著剛需市場(chǎng)持續(xù)放量，置換鏈條的齒輪開始轉(zhuǎn)動(dòng)，這種由下至上的傳導(dǎo)效應(yīng)也許會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月顯現(xiàn)威力。
但一切都需要時(shí)間驗(yàn)證。
注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。
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