文/北京進(jìn)深 林振興
最近一年多，北京的陽(yáng)臺(tái)遍地開(kāi)花。
但另一邊，公眾對(duì)于陽(yáng)臺(tái)封閉的投訴、舉報(bào)、反饋意見(jiàn)也異常猛烈，而且很專業(yè)。
在朝陽(yáng)，保利天匯、北京隅東序、中海三子（時(shí)光之境、朝陽(yáng)ONE、萬(wàn)吉玖序）；在豐臺(tái)，中海麗金府、麗澤叁號(hào)院；在昌平，越秀星耀未來(lái)，這些項(xiàng)目都遭遇過(guò)此類煩心事。
反對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？
最激烈的當(dāng)屬周邊沒(méi)有“黑科技”加持的老項(xiàng)目，它們擔(dān)心遭遇新盤(pán)的“毒打”。此外，還有附近已購(gòu)房業(yè)主，他們?cè)谝鈺?huì)影響本區(qū)域房?jī)r(jià)其他二手房保值。
人性就是這樣，不患寡而患不均，所以封閉陽(yáng)臺(tái)也成為了他們的“眼中釘”。
新業(yè)主們雖然強(qiáng)烈渴望封閉陽(yáng)臺(tái)，但也害怕如果規(guī)劃審批明確不讓封閉陽(yáng)臺(tái)，即使自己封閉陽(yáng)臺(tái)，最終也會(huì)被舉報(bào)為違建，被依法強(qiáng)制拆除。
帝都人民的反饋意見(jiàn)很重要。
按照北京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，新樓盤(pán)入市之前，先公示總平圖，然后接受公眾反饋意見(jiàn)，沒(méi)啥大問(wèn)題后，才下發(fā)規(guī)劃證，出正式戶型圖。
沒(méi)辦法，開(kāi)發(fā)商也必須認(rèn)真對(duì)待這些反饋和投訴，以各種形式承諾陽(yáng)臺(tái)不封閉。
中海做了一個(gè)榜樣。3月24日，朝陽(yáng)萬(wàn)吉玖序的最新反饋意見(jiàn)里，有這樣一段描述：
“市民較為關(guān)注的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)按照水平投影面積計(jì)算，我單位承諾后期不封閉使用；設(shè)備平臺(tái)屬于附屬在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)上的構(gòu)件，按規(guī)范要求設(shè)計(jì)，我單位承諾后期不封閉使用?！?/p>
這里需要先厘清一個(gè)概念：內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)和外置陽(yáng)臺(tái)。
內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)，即結(jié)構(gòu)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，結(jié)構(gòu)主體為剪力墻結(jié)構(gòu)，包括大多數(shù)設(shè)備平臺(tái)或結(jié)構(gòu)挑空。主體結(jié)構(gòu)以外，即外置陽(yáng)臺(tái)，包括奇偶陽(yáng)臺(tái)、防火挑檐變陽(yáng)臺(tái)。
外置陽(yáng)臺(tái)如果封閉，太明顯；而內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)封閉，則可以很隱蔽。
在豐臺(tái)，中海的兩個(gè)新項(xiàng)目——麗金府和麗澤叁號(hào)院，也均承諾，將在后期申報(bào)規(guī)劃許可手續(xù)時(shí)提供開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)及設(shè)備平臺(tái)在施工過(guò)程中不做封閉的承諾，并在后續(xù)房屋銷售合同中注明為開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)且不封閉。
其中，麗澤叁號(hào)院還強(qiáng)調(diào)，“每戶陽(yáng)臺(tái)建筑面積不超過(guò)住宅套內(nèi)建筑面積的10%。”
這是北京2月“好房子”最新陽(yáng)臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)，它給陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送尺度做出了明確的量化，“按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米?！?/p>
很顯然，雖然有關(guān)部門(mén)鼓勵(lì)陽(yáng)臺(tái)，但不意味著讓陽(yáng)臺(tái)“肆意生長(zhǎng)”。
在新規(guī)下，通州新盤(pán)城建國(guó)譽(yù)頌的陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送尺度，就明顯超標(biāo)了。105平戶型的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)有14.04㎡，約為套內(nèi)面積的17%。
再如，豐臺(tái)的建發(fā)觀宸111平起步戶型，陽(yáng)臺(tái)面積18平米；165平戶型，陽(yáng)臺(tái)面積超過(guò)27平米。
陽(yáng)臺(tái)面積與建筑面積的比例分別為：18%、16%。
與建筑面積的比例已經(jīng)明顯超過(guò)規(guī)定，去掉公攤后的套內(nèi)面積更不用說(shuō)了。
按照82%產(chǎn)權(quán)得房率計(jì)算，111平戶型套內(nèi)面積約92平米，陽(yáng)臺(tái)面積占到了19.6%。
有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)真對(duì)待群眾的每一條反饋意見(jiàn)，但也有開(kāi)發(fā)商在封陽(yáng)臺(tái)上打起了太極。例如，越秀星耀未來(lái)，反饋意見(jiàn)中，群眾要求越秀公開(kāi)承諾并在預(yù)售合同中明確陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)不封閉。
越秀方不僅沒(méi)正面回應(yīng)，反而打起了太極。“我公司承諾交付前將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)及驗(yàn)收，依法合規(guī)進(jìn)行銷售宣傳?！?/p>
它在回復(fù)上格外謹(jǐn)慎，“交付前我公司將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)施工，驗(yàn)收時(shí)與審批方案相一致。項(xiàng)目交付后，陽(yáng)臺(tái)歸小業(yè)主自行使用?！?/p>
這句話的潛臺(tái)詞是，后期業(yè)主陽(yáng)臺(tái)封閉不封閉，與我開(kāi)發(fā)商沒(méi)有半毛錢(qián)關(guān)系。
但是，如果陽(yáng)臺(tái)不能封閉，就等于部分空間失去了功能。而且開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，不如封閉陽(yáng)臺(tái)實(shí)用，比較雞肋，尤其是北京冬季漫長(zhǎng)、沙塵大。
拿越秀戶型舉例。如果不封，客廳、臥室都不完整，陽(yáng)臺(tái)甚至占了客廳的一半。
以至于此前，不少網(wǎng)友吐槽星耀未來(lái)的戶型過(guò)程稿，陽(yáng)臺(tái)侵占客廳面積，“我?guī)装偃f(wàn)都花了，為了幾萬(wàn)買(mǎi)個(gè)客廳殘缺的房子？”“這戶型，沙發(fā)和電視不好擺”。而且這種陽(yáng)臺(tái)兩端有結(jié)構(gòu)墻，視野和使用率還不如通面寬的落地窗。
所以，通常驗(yàn)收前開(kāi)敞，驗(yàn)收完畢后，開(kāi)發(fā)商會(huì)封閉成室內(nèi)面積，贈(zèng)送一半面積。
這是北京默認(rèn)的一種做法，是送面積的溫床。但嚴(yán)格意義上講，這種做法存在爭(zhēng)議。
按照民用建筑通用規(guī)范GB55031-2022中規(guī)定：當(dāng)陽(yáng)臺(tái)封閉時(shí)，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。在這條規(guī)則下，如果是封閉陽(yáng)臺(tái)，應(yīng)按全面積計(jì)算。
一個(gè)敏感而現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題來(lái)了——在未來(lái)交付時(shí)，帶陽(yáng)臺(tái)的新盤(pán)，到底陽(yáng)臺(tái)會(huì)不會(huì)封？或許馬上就會(huì)有答案了。
樓市下行，北京一些區(qū)域的樓盤(pán)規(guī)劃審批的尺度放寬，地產(chǎn)商用送陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，已經(jīng)見(jiàn)怪不怪。此舉目的是為了讓地產(chǎn)商的房子好賣(mài)一點(diǎn)，進(jìn)而拉動(dòng)土地市場(chǎng)，而購(gòu)房者也得到了實(shí)惠。
順義、豐臺(tái)、大興、石景山送陽(yáng)臺(tái)之風(fēng)刮得很盛。其中，最牛的偷面積區(qū)域，當(dāng)屬順義和通州。
順義，從原來(lái)的防火挑檐變陽(yáng)臺(tái)，到現(xiàn)在的南面和北面都雙偷設(shè)備平臺(tái)和挑空空間。這意味著這些偷來(lái)的面積，是百分百不算產(chǎn)權(quán)面積。
通州的國(guó)譽(yù)頌的整體贈(zèng)送尺度，甚至超過(guò)了順義的星悅時(shí)光。國(guó)譽(yù)頌建面125.86㎡三室兩廳戶型，有將近25㎡的贈(zèng)送面積，實(shí)際的建面使用率超過(guò)102%。
贈(zèng)送形式主要有：北向設(shè)備平臺(tái)3處，南向進(jìn)深1.8米開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，以及挑空平臺(tái)有3處。
但海淀向來(lái)比較嚴(yán)苛，尚未在送陽(yáng)臺(tái)上松動(dòng)，所以開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有“封陽(yáng)臺(tái)”的煩惱。
海淀群眾的反對(duì)聲，有多堅(jiān)決和強(qiáng)烈？去年10月11日，針對(duì)海開(kāi)頤海澐頌項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙，反饋上來(lái)了38條意見(jiàn)。其中，有一條意見(jiàn)最帶有情緒色彩，“強(qiáng)烈反對(duì)該項(xiàng)目有陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃，會(huì)影響本區(qū)域房?jī)r(jià)其他二手房保值。”
彼時(shí)，頤海澐頌開(kāi)發(fā)商只能信誓旦旦回復(fù)，“本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中住宅均未設(shè)置開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)?！?/p>
以至于到現(xiàn)在，功德寺兩項(xiàng)目都開(kāi)賣(mài)了，海淀人民還是沒(méi)等來(lái)陽(yáng)臺(tái)。
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