◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
歷經(jīng)前兩個(gè)月震蕩的萬(wàn)科，終于公布了2024年財(cái)報(bào)，雖如此前劇透的，仍擋不住大家窺探這家“標(biāo)桿房企”的好奇心。
2024年，萬(wàn)科這份業(yè)績(jī)確實(shí)不理想，比如實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3431.8億元，同比下降26.3%；歸母凈虧損494.8億元，較上年歸母凈利121.6億元同比降了506.8%。
從萬(wàn)科去年?duì)I收構(gòu)成看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收3010.3億元，占比87.7%，毛利率9.5%，同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)服務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收331.3億元，占比9.7%，毛利率13.21%，同比下降1.75個(gè)百分點(diǎn)。
針對(duì)凈虧損近495億元，萬(wàn)科給出了幾個(gè)原因，
一，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的是近三年的銷售及結(jié)轉(zhuǎn)毛利率偏低，這些項(xiàng)目大部分是2022年前拿的地，地價(jià)成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期。
二，大額計(jì)提減值損失。對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備81.4億元，含非并表項(xiàng)目計(jì)提10.8億元。此外，考慮到部分應(yīng)收款存在回收風(fēng)險(xiǎn)，合計(jì)計(jì)提信用減值264億元，但仍將全力清收，降低損失。
三，部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損。
四，部分大宗資產(chǎn)及股權(quán)交易虧損。萬(wàn)科解釋說(shuō)，為更快回籠資金，公司對(duì)資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)，部分交易價(jià)低于賬面值。
2024年，萬(wàn)科完成54個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等業(yè)態(tài)，合計(jì)簽約金額259億元。
在銷售端，萬(wàn)科2024年實(shí)現(xiàn)銷售金額2460.2億元，同比下降34.6%，對(duì)外強(qiáng)調(diào)說(shuō)“銷售金額在15個(gè)城市位列第一，在5個(gè)城市排第二，在6個(gè)城市排第三”。去年，萬(wàn)科共交付了327個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)交付房屋18.2萬(wàn)套。
在投拓端，萬(wàn)科去年累計(jì)獲取新項(xiàng)目13個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建面137萬(wàn)方，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建面83.3萬(wàn)方，權(quán)益總地價(jià)約55.6億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)6670元/㎡。在新獲取資源中，存量盤(pán)活項(xiàng)目占11個(gè)，成為資源獲取的絕對(duì)主體，主要分布在上海、廣州、成都等核心城市。
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圍繞熱門(mén)的代建，據(jù)萬(wàn)科透露，截至目前已累計(jì)代建項(xiàng)目356個(gè)，總建面4360萬(wàn)平米；當(dāng)前管理項(xiàng)目65個(gè)，建面1428萬(wàn)平米。2024年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)EPC及代建業(yè)務(wù)收入65.2億元。
2024年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)收363.8億元，同比增長(zhǎng)8.9%；泊寓為代表的租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)收37.02億元，同比增長(zhǎng)7%，出租率95.6%，項(xiàng)目前臺(tái)GOP利潤(rùn)率89.8%，新拓展房源4.06萬(wàn)間，凈新增開(kāi)業(yè)1.11萬(wàn)間。
截至去年底，泊寓共運(yùn)管了26.24萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，開(kāi)業(yè)19.12 萬(wàn)間，有12.57萬(wàn)間納入保障性租賃住房。
去年，萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)收88.9億元，同比下降2.5%，合計(jì)開(kāi)業(yè)181個(gè)自有商業(yè)項(xiàng)目，建面1081萬(wàn)方；規(guī)劃中和在建商業(yè)建面196萬(wàn)方，從城市能級(jí)劃分看，萬(wàn)科商業(yè)項(xiàng)目在一二線城市的占比超過(guò)94%。
這一年，包括上海徐匯萬(wàn)科廣場(chǎng)、上海三林印象匯、深圳坂田萬(wàn)科廣場(chǎng)等8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其中上海徐匯萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)率88%，區(qū)域首店率40%，深圳坂田萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)率96%，其中深圳首店10家，龍崗區(qū)首店34家。
截至2024年底，萬(wàn)科凈負(fù)債率80.6%，較2023年底提高25.9個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)該跟其去年凈虧損487億元侵蝕權(quán)益資產(chǎn)造成凈負(fù)債率的分母變小密切相關(guān)。
該期末，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3612.8億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債1582.8億元，占比43.8%；一年以上有息負(fù)債2030億元，占比56.2%。
其中，銀行借款占比71.4%，應(yīng)付債券占比16.7%，其他借款占比11.9%；有抵押的有息負(fù)債974.3億元，占總有息負(fù)債的27%，無(wú)抵押無(wú)質(zhì)押的有息負(fù)債占比58.2%；境內(nèi)債占比83%，境外債占比17%。
2024年，萬(wàn)科新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，較2023年下降37個(gè)基點(diǎn)。新增全口徑經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸293億元，截至該期末該部分貸款余額467億元。此外，其累計(jì)獲批“白名單”融資項(xiàng)目達(dá)到79個(gè)。
這一年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入38億元，連續(xù)16年為正。截至2024年底，萬(wàn)科持有貨幣資金881.6億元。
年初以來(lái)，萬(wàn)科曾卷入短期流動(dòng)性漩渦，但其第一大股東深鐵集團(tuán)果斷出手，力挽狂瀾，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)介入萬(wàn)科管理層以及高頻次密集提供借款超70億元，為萬(wàn)科注入了較為充足的流動(dòng)性支持。
據(jù)萬(wàn)科方面披露，2025年1季度到期公開(kāi)債均已完成兌付。
外界相信，今年隨著樓市政策持續(xù)寬松，尤其是一二線重點(diǎn)城市房地產(chǎn)回穩(wěn)可期，擅長(zhǎng)產(chǎn)品打造和營(yíng)銷的萬(wàn)科銷售端應(yīng)會(huì)止跌反彈，加上融資端一直較為順暢，其短債承壓?jiǎn)栴}定會(huì)迎刃而解。
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