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成都正在去西部化，走向國家級(jí)中心城市；杭州正在拒絕被吸虹，走向一線城市。至于重慶……

原創(chuàng) | 沸點(diǎn)財(cái)經(jīng)

撰文 | 潘談

這兩周，三起土拍引發(fā)全國市場(chǎng)高度關(guān)注。

3月27日，成都金融城三期H10地塊，樓面價(jià)41200元/㎡，溢價(jià)率飆至?106%。打破了招商蛇口3月11日才創(chuàng)下的31700元/平方米土拍紀(jì)錄。

距去年9月貝殼旗下的貝好家，在同一區(qū)域創(chuàng)下的27300元/㎡樓面價(jià)，增幅高達(dá)約51%。

3月28日，杭州西湖區(qū)蔣村單元的文新單元地塊，樓面價(jià)88029.06元/㎡，溢價(jià)率高至115.39%。

刷新了濱江3天前創(chuàng)造的77409元/平方米紀(jì)錄，成為杭州土地市場(chǎng)新晉單價(jià)“地王”。

3月31日，建發(fā)在重慶也拿地了，以13923元/㎡樓面價(jià)、溢價(jià)率29.64%拿下了長(zhǎng)安三廠地塊。

讓人意想不到的是，這三起土拍的贏家同屬一家企業(yè)：建發(fā)房產(chǎn)。一家來自福建的企業(yè)，隸屬于廈門建發(fā)集團(tuán)。

金三H10地塊本身，樓面價(jià)是不是值41200元/㎡姑且不論，但地段位置確實(shí)沒得說，48.743畝也是金三比較大的一塊地。

雖然離傳統(tǒng)意義上的金融城相隔較遠(yuǎn)，但自從這個(gè)片區(qū)被天才般地命名為“金融城三期”后，土地價(jià)格就像量化拉票，一根走線上青云。

金融城，可能是目前成都經(jīng)濟(jì)能級(jí)最高的地方。閃爍夜空的天府雙塔，不斷向世界昭示它的含金量。

300多家世界500強(qiáng)，2000多家金融機(jī)器。以萬分之四的土地，貢獻(xiàn)了成都5%的GDP，用寸土寸金來形容一點(diǎn)都不為過。

1245畝的交子公園，像極了美國紐約中央公園，所以金融城也被直接對(duì)標(biāo)了中央公園的產(chǎn)業(yè)能級(jí)。

樓面價(jià)41200元/㎡，修出來單價(jià)可能接近8萬，按豪宅對(duì)面積的基本定義，一般都在200平以上，總價(jià)基本上接近2000萬左右。

作為普通人看看就好，不必過多焦慮。這種房子本身就不是為普通人修的，甚至都不是為成都人修的。專門去逛太古里的，外地人絕對(duì)是主流。

近年來購買成都高端住宅的，非本地客戶占比超過60%。尤其是豪宅，川外客戶占比應(yīng)該超過了80%。

土拍一結(jié)束，周邊正在銷售的樓盤歡呼雀躍，二手房主們忙著悄悄地修改價(jià)格。道理很簡(jiǎn)單，土拍出這么高的地價(jià)，把這個(gè)片區(qū)未來預(yù)期的情緒值都拉爆了。

與成都土拍后的興奮不同，重慶明顯有些落寞。原本有望創(chuàng)造歷史新高的黃金地塊，僅以29.64%的溢價(jià)收入建發(fā)的囊中。

資本是城市價(jià)值最好的裁判，雖冷酷但理性，也沒有體制內(nèi)的掣肘。

很明顯，成都與重慶的房地產(chǎn)不在一個(gè)維度。重慶雖貴為直轄市，但在大多數(shù)心目中，成都才是西部之王。

建發(fā)用真金白銀給三個(gè)城市投票，既看好三座城市的市場(chǎng)，也撕裂了三座城市的地位。

春節(jié)之后，中國最吸睛的兩個(gè)城市，無疑是杭州與成都。

三場(chǎng)土拍，把三個(gè)城市再次推向風(fēng)口，北上廣深杭VS北上廣深成，再次成為媒體界的話題，而重慶則稍顯落寞。

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，重慶從來沒有干過成都，這背后折射的是城市能級(jí)和虹吸效應(yīng)的差距。

成都這幾年的“建圈強(qiáng)鏈”與“立園滿園”行動(dòng)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上有了明顯的進(jìn)步，成都的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨平衡。

你可能無法想象，成都人工智能產(chǎn)業(yè)已經(jīng)突破1300億。成都的航空航天，軌道交通，能源裝備等高端制造，正在成為繼電子信息產(chǎn)業(yè)后，下一個(gè)萬億產(chǎn)業(yè)集群。

而成都的“9+9+10”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，第一次出現(xiàn)在成都政府工作報(bào)告中。9大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群、9大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、10大未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這才是成都未來所在。

成都在文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)上，擁有其它城市不可比擬的優(yōu)勢(shì)，這是能出《哪咜2》這種現(xiàn)象級(jí)動(dòng)畫電影的原因。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)，成都絕對(duì)有巨大的空間。

成都的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從量變走向了質(zhì)變。無論是成都在國家戰(zhàn)略腹地中的地位，面向西南的綜合輻射能力，成都的虹吸效應(yīng)仍在不斷加大。

而杭州，十多年前的數(shù)字浙江戰(zhàn)略定位，久久為功的持續(xù)努力，在新質(zhì)生產(chǎn)力時(shí)期，明顯開花結(jié)果。

無論是六小龍，還是七龍珠，杭州正式崛起，正在強(qiáng)力擺脫上海對(duì)它的虹吸效應(yīng)，成為長(zhǎng)三角的第二極。

成都正在去西部化，走向國家級(jí)中心城市；杭州正在拒絕被吸虹，走向一線城市。至于重慶，留給未來吧。

建發(fā)房產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)出劍，對(duì)三座城市的未來，有著清晰的預(yù)判。建發(fā)，有不一般的視野。

連續(xù)三天，三地三王，建發(fā)底氣何在？

建發(fā)房產(chǎn)隸屬于廈門建發(fā)集團(tuán)，成立于1980年，建發(fā)集團(tuán)在港股擁有兩家上市公司，建發(fā)股份在A股上市。

建發(fā)集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模超8800億元，排名2024年度《財(cái)富》世界500強(qiáng)第85位。作為一家地方型國企，有如此的規(guī)模，實(shí)力的確不容小覷。

據(jù)2024年三季報(bào)，在A股上市的建發(fā)股份，營業(yè)額高達(dá)5021.36億。雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只有813.66億，卻有100.90億的利潤(rùn)，利潤(rùn)比例高達(dá)45.98%，毛利率也保持在14.84%。

從建發(fā)股份的三大業(yè)務(wù)來看，房地產(chǎn)既是建發(fā)股份利潤(rùn)最大來源，也是股價(jià)穩(wěn)定的壓艙石。

2025年建發(fā)的銷售目標(biāo)要達(dá)到1500億，連續(xù)三天創(chuàng)造三地地王，建發(fā)發(fā)力明顯。

在建發(fā)股份的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，雖然供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率只有1.99%，但三季報(bào)就高達(dá)4146.65億的營收，給地產(chǎn)開發(fā)提供了充沛的現(xiàn)金流，這也是建發(fā)房產(chǎn)最大的底氣所在。

建發(fā)自2007年進(jìn)入成都市場(chǎng)，距今已18年。以宋風(fēng)為產(chǎn)品內(nèi)核的“新中式”，已成了建發(fā)最鮮明的產(chǎn)品力符號(hào)。

無論市場(chǎng)如何震蕩，建發(fā)在成都市場(chǎng)的18年，是為數(shù)不多的多盤爆款，每個(gè)盤都開發(fā)贏利的開發(fā)商。

不過，當(dāng)前建發(fā)股份也面臨著不小的壓力。

建發(fā)股份1月25日發(fā)布的年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告：2024年凈利潤(rùn)24.00億元至35.00億元，與上年同期相比，將減少約 96 億元至 107 億元，下降幅度為-82.00%至-73.00%。

造成虧損最直接的原因，是收購紅星美凱龍，而并非主業(yè)。

2023年，建發(fā)股份斥資62.86億元收購的美凱龍29.95%股權(quán)，宣布跨界家居賽道，進(jìn)行“供應(yīng)鏈+家居”雙主業(yè)協(xié)同，公司對(duì)這項(xiàng)并購寄予厚望。

2024年，美凱龍預(yù)虧23.3億至27.3億元，兩年合計(jì)虧損超45億元，徹底吞噬其2020—2022年累計(jì)利潤(rùn)。

兩年多時(shí)間下來，美凱龍的股價(jià)從2023年最高價(jià)4.59元/股，暴跌至上周五的1.42元/股。高位接盤的建發(fā)股份，也因此浮虧超20億。

留給建發(fā)股份最大的課題是，如何解決收購美凱龍帶來的虧損。

持續(xù)做大做強(qiáng)供應(yīng)鏈與房地產(chǎn)業(yè)雙主業(yè)，應(yīng)該是建發(fā)集團(tuán)邁向10000億最有力的雙驅(qū)。