北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
請問，我是想不通，為什么有這么多家長在讓孩子內(nèi)卷？難道孩子的未來只有讀書這一條路嗎？能花幾百上千萬買學(xué)區(qū)房的應(yīng)該都不是普通家庭了，那他們?yōu)槭裁催@么想不通一個很簡單的道理??？
人生有很多條道路，完全沒必要在一條路上堵死，把這些錢花在孩子有天賦的特長上面不好嗎？而且清華北大也是每年都招特長生的，家長們不會不知道吧？所以我真的很不理解，難道讓孩子快樂的學(xué)習(xí)不好嗎？何必都往一條道上擠。
A：
1、這怎么說呢？不理解就不理解吧，只能說您的不理解，其實已經(jīng)是人家的最佳解決方案了。
打個比方就是為什么有人會去努力考公務(wù)員？工作賺錢的道路有很多條，為什么不選個能輕松入職的行業(yè)？把考公的時間精力花在打游戲的休閑上面不好嗎？而且在現(xiàn)實中也確實是有靠打游戲賺錢的，這些人不會不知道吧？
但這其實只是您的認(rèn)知，而在考公者們看來，公務(wù)員是相對最穩(wěn)定的工作，所以他們才拼命內(nèi)卷。其他的工作或許能輕松入職，但風(fēng)險也更大，他們覺得折騰不起。
2、確實是條條大路通羅馬，但為什么某條路上的人多車多？因為這是主路唄，相對來說最好走，所以才扎堆兒。即便是這條路上堵車，那也是因為在理論上有可能盡快到達，畢竟有眾多的成功先例。
您可能是沒車或不怎么出門吧，所以還不太了解“行路難”的心態(tài)與選擇。很多時候根本沒有捷徑，其他的路或是更擠，或是走不通，斜路也未必最近。
3、把錢花在孩子有天賦的特長上，您以為家長們都沒試過嗎？都試過了，就因為別的路走不通或太難走，所以才只好卷學(xué)習(xí)的，這已經(jīng)是普通孩子能在競爭中有可能占據(jù)優(yōu)勢的最佳通道了。也就是說，絕大多數(shù)孩子其實沒什么特長，只好卷學(xué)習(xí)，就這個還簡單點兒。
4、清華北大的特長生，呵呵，您可能是沒看過標(biāo)準(zhǔn)，所以覺得很輕松。以體育生來說吧，一級運動員是入門標(biāo)準(zhǔn)，然后每年最多招幾十人。
而全國能跑會跳的孩子有多少，您覺得他們進入清北的概率是多少？需要有多高的天賦，多苦的訓(xùn)練，得到什么成績才能進入？父母要花掉多少的時間精力和金錢？
可能這會增加您又一個想不通吧，為什么體育也這么卷？為什么各種比賽都要搶金牌？為什么人們只重視金牌？這是個哲學(xué)問題。
5、總之吧，您能想到的其實別人早就都想到了，您之所以想不通，可能是還沒達到他們的層級吧。這就跟卷數(shù)學(xué)似的，很多人一輩子想不通的奧數(shù)題，在人家那兒卻連入門級都不算。
或者說人生其實所有賽道都挺卷的，看上去道路很多，但自己能選的沒什么。滿大街的帥哥美女，為什么輪到自己都是最普通的？或許是因為最適合自己，或許是沒的選。
找工作也是一樣，360行呢，為什么偏偏選了個錢少活兒累還老挨罵的？或許是運氣不好，也或許是只能干這個。
僅供參考。
二
Q:
請問，我認(rèn)為北京值得投資的合理房價是現(xiàn)在價格的30%以下才可以出手，以一套100平的海淀小戶型三居室為例現(xiàn)在每平米10w計算總價1000萬請問有多少人能買得起？而這套房的月租金你知道才有多少嗎？僅僅1w元就算多的了，租售比高達1000，而國際上健康穩(wěn)定的租售比200至300之間不能超過300否則超出部分就是泡沫。所以海淀的這套房的房價其實只值300萬以下到200w元。
我經(jīng)過理性分析海淀的房價確實很難跌到幾千元一平米，但是跌到3w元之內(nèi)到2萬元是完全應(yīng)該的，這一天不會太晚了按照每年跌幅30%計算最多后年就能達到，到時候才是我出手投資的時候
A：
1、臥靠，您的斷句水平實在是有點兒不高，標(biāo)點符號又不要錢，您就不能多點幾個嗎？看段兒話差點兒把我憋死。
另外您的算術(shù)水平好像也只有小學(xué)低年級水平?，F(xiàn)在海淀房價10萬，每年跌30%，那明年是7萬后年是4.9萬，大后年才跌到3.4萬啊。而且就算是兩年合計跌掉60%，那也是剩4萬啊，您怎么用3萬抄底？
不過夢想還是要有的，萬一實現(xiàn)了呢。我預(yù)祝您的好運氣，一定要堅持，跌不到3萬堅決不要出手。
2、多說兩句吧，北京的100平在您心目中是“小戶型”嗎？而且還是海淀10萬一平的房子，您的口氣不小啊，絕對的心比天高。
海淀1000萬的房子有多少人買的起？我也不知道，只知道海淀去年成交了2萬多套二手房，其中千萬以上的5000套左右。如果按照每年2.5%的二手房換手率，海淀至少有20萬家庭買得起。
再有就是北京家庭平均資產(chǎn)是每戶900萬左右，包括房產(chǎn)。雖然這是“平均數(shù)”，但在近千萬家庭中，能買的起千萬房產(chǎn)的至少也有百萬戶以上吧。您認(rèn)可嗎？不認(rèn)可也無所謂，反正都跟您沒關(guān)系。
3、海淀的租售比1000，您這數(shù)字過時了，前幾年還行，現(xiàn)在頂多也就900吧。因為房價降了，學(xué)區(qū)溢價也降了，所以租售比自然下降。這全國大城市都一個趨勢，房租收益率已經(jīng)連續(xù)上漲3年了。
4、您說的200-300的所謂國際租售比沒錯，但這相當(dāng)于“毛利率”，和“凈利率”是有區(qū)別的。您能理解嗎？
用美國舉個例子吧，一套100萬美元的公寓，租售比200就是每年收到6萬的租金?；蛘咴偻吡苏f點兒吧，按照移民中介的說法是能收到10萬美元，十年回本，租售比才120，夠高的吧？
但是美國房子的持有成本是很高的，就算不出租，每年的房產(chǎn)稅+HOA費（物業(yè)）+保險費也要2.5-3%，10萬還剩7萬了。然后出租的話要交租金稅（個稅）15%，這還得說是當(dāng)?shù)厝嗽诘挚壑蟮亩惵?，還剩5.5萬了。
然后中介費+空置期+維護費什么的一般2/3個月租金吧，5.5萬還剩不到4萬。再有就是美國如果是這么高的租售比，必定都有“出租輪候”的HOA公約，也就是限定了出租比例。通常出租3年就得排隊一年，收益按照75%計算，4萬還剩3萬，每個月2500美元，租售比成400了，年租金回報率3%。
但是，在北美最大的隱性成本還沒說呢，那就是“租霸”。也就是在租金管制的制度下，有些租客成了惡意不交房租還不搬家的老賴，少了拖半年，長了三年也不新鮮。那一旦遇到這種租客，租金回報率和租售比都沒法兒算了。
所以在紐約等大城市，租售比只是表面上很劃算，真實的比例其實都在500以上，600正常，凈租金回報率頂多2%左右，沒比北京高多少，風(fēng)險還更大呢。
記住了，美國是資本主義國家，如果房子真的有每年穩(wěn)定的高收益，那根本輪不到普通家庭，資本家早把整個公寓或社區(qū)買下了當(dāng)包租婆了。
5、總之吧，再多的我也懶的說了，也沒必要解釋的太細致，您即便能看懂也接受不了。所以就這樣兒吧，您認(rèn)為海淀房價應(yīng)該多少錢都行，跟別人沒關(guān)系，自己等著抄底就是了。我祝您好運。
僅供參考。
三
Q:
請問，我最近又了解了一下政策，無房家庭在西城租房上學(xué)，似乎也沒法走單位的政保，還是給孩子在西城買個學(xué)區(qū)房落入戶口穩(wěn)妥。
現(xiàn)在問題是：
1、孩子是不是入學(xué)前買好學(xué)區(qū)房落戶即可？總看您對大家的回復(fù)，有點困惑，有時候感覺是說25年高峰期過去后，房價更合適；有時候又感覺說資金到位現(xiàn)在買也可以。這二者不是矛盾嗎？即便現(xiàn)在有錢是不是也25年后合適？
2、買西城房需要將通州房子賣掉，現(xiàn)在賣房還是過兩年賣房？這跟第一個問題相關(guān)聯(lián)。
3、準(zhǔn)備購入金融街學(xué)區(qū)，因樓房價格太高，最近看了一些中介推薦的平房房源，總價低，全款。感覺用來上學(xué)很合適，而且稅費低，上完學(xué)馬上置換出去也不用交很多稅。但就是不知道平房好出手么，或者短期持有（上完學(xué)就打算出手）會不會虧本？
有的中介說可以給簽協(xié)議，約定一個時間到期后可以原價回收，這樣看起來似乎起碼不會虧本，您覺得靠譜嗎？因為我們想孩子入學(xué)后將平房置換出去再在南二環(huán)到三環(huán)的豐臺買套大一點的可以居住的，孩子上學(xué)5公里左右，似乎也可以接受。您覺得這個思路可以嗎非常感謝您的指導(dǎo)。
A：
1、別“似乎”啊，還是問清楚吧。各單位的政策不太一樣，有的不需要買房，有的是只要在行政區(qū)內(nèi)有房落戶就行，還有的是要求在學(xué)區(qū)內(nèi)有房才保險。一定問清楚確切的情況，幾百萬的學(xué)區(qū)房呢，搞清楚才行。
2、一般都是每年5月份信息采集，在此之前完成落戶即可。常規(guī)建議是在春天之前，因為一直有說法是每年一月份進行摸底，之后落戶的有風(fēng)險?，F(xiàn)實中沒聽說一月后落戶的有什么問題，但盡量提前為好，因為開春買房的有可能多，成交量和價格或許出現(xiàn)小陽春。
3、如果是平級置換的，也就是不添什么錢的，那著什么急啊，什么時候換房都可以，何必不等到高峰期之后呢。而已經(jīng)準(zhǔn)備好一大筆現(xiàn)金的，不管是不是置換，就算是高峰期之后有點兒風(fēng)險，那房子也大概率比現(xiàn)金保值吧？該買就買唄。再一點，如果錢多，比如1500-2000萬或以上的，能買到的都是豪宅了，受學(xué)區(qū)的影響小。這就無所謂什么時機了，反正也沒什么家長炒得動。這不同的情況有不同的方案，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
4、賣完通州的如果添錢多就現(xiàn)在換唄。就算是高峰期之后受影響也不是一下子會怎樣的，學(xué)區(qū)溢價漲上去快，沒那么快跌下來。
5、平房，純粹的占坑兒房，受追捧的時候就好出手。不過這種產(chǎn)品這些年漲得慢，有的快十年不漲了，就是學(xué)籍的價值。還能約定收回？我沒聽說過，不懂這種操作。小心吧。漲了人家肯定愿意原價收回，如果跌了呢，哪兒找人家去?。磕芴岢龊炦@種協(xié)議的，大概率都賣得比市場價貴，否則人家憑什么??？我不懂，自己判斷吧。
6、上學(xué)后換5公里的，理論上沒問題，現(xiàn)實中看自己的感受。反正我家甭說5公里，不到一公里都接送著費勁，后來還是租房的。尤其到了中學(xué)，早晚不見太陽，回家又著急補課寫作業(yè)，挺累人的。另外提醒一下，南三環(huán)沿線自住更合適，經(jīng)濟實惠，保值性得看具體小區(qū)和房子。
7、提醒一下吧，我感覺這思路有點兒亂似的。還是先問好單位的要求吧，然后再確定到底買不買，買什么房，什么時候買。至于再置換的以后再說吧，先考慮最重要且最緊急的，然后是重要不緊急的。
僅供參考。
四
Q:
請問，京戶三口之家，城南嘉園的房子，老人2004年買的，幾乎沒有貸款了。目前是孩子即將出生，覺得公益西橋各方面不占優(yōu)勢，所以想要換到人大附中豐臺分校的燕西華府，感覺從學(xué)區(qū)到將來的發(fā)展都會更好。
A：
1、感覺有點兒神反轉(zhuǎn)似的，城南嘉園對口是趙登禹，我還以為要換到東西海的學(xué)區(qū)呢，結(jié)果卻是王佐六環(huán)外，挺意外的。
2、燕西華府的小區(qū)確實很好，很宜居，環(huán)境也不錯。不過到目前為止，人大附豐臺的成績可不算多好，好像排名在十中之后吧，反正不太強。而學(xué)校的級別一旦確定就不太好提升，因為不好招到牛娃生源。
比如我接觸過豐臺的首師大麗澤，硬件+校長+師資都不錯，成績也追趕很多年了，一直在提升。從排名來說應(yīng)該是超過了老牌名校十中，但仍然在豐二和十八中的后面，主要就是因為生源。
另外燕西華府這地段兒可能以后會很好吧，但現(xiàn)在還普通，地鐵和各種配套都有待完善，時間周期不會太短。所以這些年燕西華府的升值比較普通，輸了大盤不少，從投資來講不占優(yōu)。
3、總之看自己的判斷吧，我是覺得如果從自住角度算合適，其他的別期望值太高了。逆襲的事兒在小說里挺多，現(xiàn)實中很難。
僅供參考。
五
Q:
我的情況是這樣，本人70后，目前想買個總價300萬(全款)左右的房子。現(xiàn)在工作地點在中關(guān)村，愛人沒有工作，所以不用考慮她上班問題。孩子已經(jīng)上大學(xué)了，也不考慮學(xué)區(qū)的問題。不太想要一居室，關(guān)于買房的地點，有點舉棋不定。
我看了挺多的地點，朝陽垡頭，還有房山長陽，這兩個地點呢，房子都比較新，有經(jīng)濟適用房也有商品房，戶型呢相對也比較好，通勤大概一個小時多一點。然后老一些的房子我就看了望京的花家地，酒仙橋芳園里，大山子，東四環(huán)的八里莊，十里堡，通勤時間是五十分鐘左右吧。
還有老國展附近，曙光里，靜安里，通勤時間更短一些。300萬左右能夠買到一些小戶型的兩居室，現(xiàn)在呢，就是這幾個地點，對于通勤，房齡，戶型包括以后養(yǎng)老，保值各方面如何平衡和取舍。
我記得您說買房不可能都滿足，能夠滿足兩個訴求就不錯，我自己給這幾個因素的排序第一的是保值率，因為辛苦賺來的錢，不想虧太多。就想問您一下
1、如果從保值率來說，這幾個地點的房子保值率最好的是哪里？
2、除了保值率，以我的年齡來看，養(yǎng)老和通勤哪個排第二位比較好？
3、另外一個方案，如果說拿出一部分現(xiàn)金加貸款買一個小兩居自住，再拿出一部分現(xiàn)金買一個租售比高的一居室用于投資，租金能和還貸持平，這個方案可不可行？
A：
1、保值率，那到目前為止肯定是北部占優(yōu)啊，望京花家地排第一。之后如果是次新房的話，那東四環(huán)外占優(yōu)，比如十里鋪的商品房板樓小區(qū)。如果是老房的話，那其實從價格走勢都差不太多，老國展和東四環(huán)的沒太大區(qū)別。
另外如果疊加租金收益率，那大山子的老房是北京第一序列。居住的性價比最高，保值也不落后。就是太破了，流動性不強，更適合長期持有的，但想出手時得慢慢兒賣才不吃虧。
所以如果是我，300萬能在花家地買到還不錯的就是首選，沒合適的就看大山子了，做好長期持有的打算。
2、養(yǎng)老和通勤怎么說呢，我也考慮過養(yǎng)老，曾經(jīng)認(rèn)為最重要的配套是公園和醫(yī)院。但說實話，我家下樓就是公園，但也沒覺得怎樣，懶的進去。三甲醫(yī)院離我家2公里，但一兩年也去不了一次，到目前為止的意義不太大。所以還是看自己的感受吧，這沒標(biāo)準(zhǔn)。
3、50歲了，如果不缺自住的房子，你何必給自己增加貸款的壓力呢？以我自己來說，現(xiàn)在收入雖然還行，那也不想再貸款了，增加心理上的壓力沒必要。
另外如果說租金收益超出平均值很多，而且總價還不高，那基本就是70年公寓的性質(zhì)了。這種房的租金雖然占優(yōu)，但價格走勢就偏弱了，整體算下來未必合適。
所以這方案也是看自己的情況吧，我覺得意義不大，真要想貸款的話還不如直接買套總價高+更宜居的呢，先改善自己的居住體驗，然后有余力再說投資的。
僅供參考。
關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。
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