咱們現(xiàn)在的房子，正逐漸淪為低效資產(chǎn)，二手房的上行預(yù)期空間在一點點被打破。如今新房漲價，可二手房不僅不漲，反而持續(xù)下跌。新樓盤在各方面優(yōu)勢明顯，二手房根本比不了。得房率、層高、隔音保溫、批復(fù)比、容積率這些方面，二手房都落于下風(fēng)，再加上市場供應(yīng)量又大，二手房哪還有漲價的空間。
所謂低效資產(chǎn)，簡單說就是資金變現(xiàn)率和現(xiàn)金收益率都很低。直白來講，就是房子賣不上價，出租也賺不了多少錢，租售比常常只有一點幾，連銀行利息都跑不贏。就像有個朋友的萬科房子，持有成本140萬，現(xiàn)在只能賣九十來萬，租金每月才1200元，算下來租售比只有一點幾。賣吧，覺得虧太多不甘心；繼續(xù)持有呢，又怕房價接著跌。這幾年每年得搭進去十幾萬，像這種情況現(xiàn)在可不少見。
二手房銷售到底有多難呢？
我上次去二手高端市場轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在掛出來的很多二手房源，一個月平均帶看量不到十組，出價的人就更少了。
比如說有套950萬的大平層，最近問價的人多了，業(yè)主還以為是拍出了高地價影響了房價，看房的人會增多，原本還想漲點價。結(jié)果一問才知道，是一個客戶找了好多家中介挨個詢價，真正來看房的人還是少得可憐，業(yè)主也就不敢漲價了。
現(xiàn)在有些二手房，除了要給中介費，還得單獨給銷售一個大紅包。就有客戶直接建議，每天設(shè)置帶看獎勵，帶一組客戶就發(fā)50 - 100元紅包。能不能成交不好說，但至少能增加帶看量，這就是當下二手房市場的現(xiàn)狀，都是我咨詢客戶時了解到的真實情況。
很多人看到中心城區(qū)每天有上千套的銷量，在沒弄清楚數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍之前，我也以為中心城區(qū)就是“5 + 2”區(qū)域。但實際上，人家統(tǒng)計的中心城區(qū)還包含二圈層的龍泉、溫江、雙流、郫縣，甚至青白江。這么大的范圍，這么多項目和二手房源，一天1000套的銷量也就不算啥了。
一直以來我有個疑問，按說一天1000套的成交量，一個月就是3萬套。就算按10%的成交率來算，每個月至少得有30萬組看房客戶，這樣3萬套的成交量才合理?？蔀樯冬F(xiàn)在看房的人這么少呢？
從數(shù)據(jù)就能看出原因，范圍太大，雖然看房的人總量不少，但二手房掛牌量實在太多了。所以很多二手房只有寥寥幾個人看房，你要不發(fā)個紅包，可能連帶看的人都沒有；要是價格稍微偏高一點，同樣沒人來看房。
其實到現(xiàn)在，整個二手市場都還沒企穩(wěn)。最近這兩個月，從宏觀數(shù)據(jù)看，各個城市的二手房價格還在下跌。大家可以去查查70個大中城市的數(shù)據(jù)，把連續(xù)幾個月的數(shù)據(jù)拉通來看走勢，別只看單月的。這就是我為啥說房子正變成低效資產(chǎn)，產(chǎn)品競爭力不行，存量又大。
而且現(xiàn)在銀行的不良率也在上升，這里說的不良率主要是個人住房貸款斷供情況，也就是老百姓的按揭貸款。前幾天招行發(fā)布2024年年報，和上年相比，零售不良貸款上升到351億，比2023年增加了45億。零售不良包括小微企業(yè)貸款、個人住房貸款、消費貸等。
其中個人住房貸款不良率占了20%，比上年增加了17億，也就是斷供金額增加了17億。除了實際斷供的，預(yù)期斷供的增加得更多，比上年增加了100億。這100億雖然不一定都會斷供，但其中很可能存在增加斷供的情況。
所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場形勢很微妙，并不像很多人說的那樣熱火朝天，而是一面看似有熱度，一面卻透著寒意。很多業(yè)主和開發(fā)商還在困境中掙扎。要是只從個別情況來判斷市場，肯定看不清楚。要是就按這種片面的結(jié)論去買房，大概率是要吃虧的，畢竟在房地產(chǎn)市場交的學(xué)費可不便宜。上面說的這些可都是實際情況。
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