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3月31日，綠城管理（9979.HK）召開2024年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。報(bào)告期內(nèi)，綠城管理經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到34.41億元，同比增長(zhǎng)4.2%；新拓項(xiàng)目的建筑面積達(dá)3649萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%，新拓規(guī)模的市占率達(dá)22.1%；歸母凈利潤(rùn)8.01億，歸母凈利率23%，擬派末期股息每股0.24元，延續(xù)穩(wěn)健股東回報(bào)策略；管理和銷售費(fèi)用同比下降7.6%，人均代建費(fèi)產(chǎn)值逐年持續(xù)提升至84萬(wàn)元/人。

在行業(yè)震蕩周期內(nèi)，綠城管理積極擁抱政策及市場(chǎng)變化，調(diào)整業(yè)務(wù)模式和客戶結(jié)構(gòu)，以優(yōu)異的表現(xiàn)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。

圖：綠城管理業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)

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業(yè)績(jī)表現(xiàn)四大亮點(diǎn)，逆勢(shì)增長(zhǎng)彰顯發(fā)展韌性

2024年，綠城管理的業(yè)績(jī)表現(xiàn)可以總結(jié)為四大亮點(diǎn)，面對(duì)周期波動(dòng)和市場(chǎng)壓力，持續(xù)夯實(shí)能力建設(shè)，以優(yōu)異的表現(xiàn)助力市場(chǎng)信心修復(fù)。

1.新簽規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)，發(fā)展逆勢(shì)走強(qiáng)

2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，代建行業(yè)憑借輕資產(chǎn)屬性穿越周期，但由于代建企業(yè)解約率等問題，新簽約規(guī)模雖然仍然保持高位，同比出現(xiàn)小幅下滑。在此背景下，綠城管理新拓逆勢(shì)增長(zhǎng)，2024年新拓代建項(xiàng)目總建筑面積同比提升3.4%。

數(shù)據(jù)來源：綠城管理年報(bào)，中指研究院綜合整理

2. 市占率連續(xù)9年超20%，規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑

2024年，綠城管理新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)3649萬(wàn)平方米，新拓規(guī)模的市占率達(dá)到22.1%，同比增長(zhǎng)1.7個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)占有率連續(xù)九年超20%，穩(wěn)居行業(yè)第一身位。

圖：2016年至今綠城管理代建市場(chǎng)份額

數(shù)據(jù)來源：綠城管理年報(bào)

作為代建第一股，綠城管理強(qiáng)勁的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和龍頭效應(yīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑，目前已覆蓋全國(guó)30個(gè)省130個(gè)城市，合約總建筑面積約1.256億平方米，同比增長(zhǎng)5.0%，在建面積約5396萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)2.7%，龍頭企業(yè)的集聚效應(yīng)明顯。

數(shù)據(jù)來源：綠城管理年報(bào)

3. 營(yíng)收底盤穩(wěn)健，盈利能力保持高位水平

2024年，綠城管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.41億元，同比增長(zhǎng)4.2%，歸母凈利潤(rùn)8.01億，歸母凈利潤(rùn)23%，依然處于高位水平。行業(yè)對(duì)比看，在市場(chǎng)深度調(diào)整期間，百?gòu)?qiáng)企業(yè)普遍處于薄利狀態(tài)，而綠城管理凈利率不僅遠(yuǎn)高于重資產(chǎn)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，更是顯示出強(qiáng)勁的市場(chǎng)韌性。擬派末期股息每股0.24元，延續(xù)穩(wěn)健股東回報(bào)策略。

圖：綠城管理歸母凈利率與房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)均值對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：綠城管理年報(bào)，中指研究院綜合整理

4. 銷管費(fèi)用成本下降，人均產(chǎn)值屢創(chuàng)新高

2024年，綠城管理啟動(dòng)強(qiáng)力改革，優(yōu)化組織架構(gòu)、推行區(qū)域包干經(jīng)營(yíng)、強(qiáng)化業(yè)績(jī)與收入掛鉤、推行全面數(shù)字化轉(zhuǎn)型等舉措，銷售和管理費(fèi)用支出從6.19億下降至5.72億，同比下降7.6%，人均代建費(fèi)產(chǎn)值提升至84萬(wàn)/人，近五年人均年貢獻(xiàn)收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)12.74%，持續(xù)提質(zhì)增效。

圖片來源：綠城管理微信

圖片來源：綠城管理微信

緊抓行業(yè)趨勢(shì)變化，與時(shí)俱進(jìn)夯實(shí)發(fā)展根基

在行業(yè)不斷發(fā)展的過程中，綠城管理因勢(shì)而變，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化調(diào)整業(yè)務(wù)，探索新的發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)。

1. 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，布局聚焦高能級(jí)城市

綠城管理持續(xù)調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定政府、國(guó)有企業(yè)、地方城投的代建業(yè)務(wù)為后續(xù)發(fā)展帶來安全的保障；金融機(jī)構(gòu)上持續(xù)發(fā)力，打開代建需求新風(fēng)口；面對(duì)私營(yíng)企業(yè)活躍度提升，開工意愿有所增強(qiáng)的情況，私營(yíng)企業(yè)委托占比提升至33.2%，通過積極探索新業(yè)務(wù)類型與合作模式，商業(yè)代建的業(yè)務(wù)規(guī)模及收入均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

城市布局上，綠城管理向高能級(jí)城市集聚，2024年一二線新拓項(xiàng)目個(gè)數(shù)占比提升至58%，同比增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)。伴隨新拓項(xiàng)目質(zhì)量和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，綠城管理的新拓項(xiàng)目單價(jià)全年穩(wěn)步提升。

數(shù)據(jù)來源：綠城管理年報(bào)

布局和儲(chǔ)備是企業(yè)業(yè)績(jī)未來變現(xiàn)的保障，綠城管理精準(zhǔn)市場(chǎng)定位來助力業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。截止2024年底，綠城管理在手訂單建筑面積約125.6百萬(wàn)平方米，可售貨值9321億元，訂單底倉(cāng)充足且分布較好，其中一二線城市建筑面積占比44.0%，同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)，四大核心城市圈項(xiàng)目占比76.6%，同比增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)，這些區(qū)域的項(xiàng)目具有高凈值、高附加值的優(yōu)質(zhì)特征，滿足未來穩(wěn)定發(fā)展需要。

數(shù)據(jù)來源：綠城管理年報(bào)

2. 攻堅(jiān)紓困業(yè)務(wù)，探索行業(yè)發(fā)展新增長(zhǎng)極

紓困保交樓業(yè)務(wù)是當(dāng)前代建市場(chǎng)的重要方向之一，與經(jīng)濟(jì)和民生強(qiáng)關(guān)聯(lián)?！?025政府工作報(bào)告》指出“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房工作。盤活存量用地，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房”，圍繞紓困的保交樓工程帶來的增量市場(chǎng)空間，充分推動(dòng)代建業(yè)務(wù)的發(fā)展。

綠城管理積極響應(yīng)國(guó)家保交樓號(hào)召，聯(lián)手長(zhǎng)城、東方、信達(dá)等知名AMC及中國(guó)人壽、中航信托、光大信托等金融機(jī)構(gòu),通過專業(yè)能力來對(duì)紓困項(xiàng)目進(jìn)行盤活和交付。截止2024年底，綠城管理已在廣州、杭州、重慶、武漢、南京、無(wú)錫、昆明、西安、珠海等地簽約并推進(jìn)數(shù)十個(gè)紓困項(xiàng)目，落地項(xiàng)目建筑面積逾 1000 萬(wàn)㎡，其中首批紓困項(xiàng)目（江陰澄江明月、廣州陽(yáng)光半島、廣州江府海棠）已迎來交付。

圖片來源：綠城管理微信

代建紓困業(yè)務(wù)潛力巨大，但具體實(shí)施復(fù)雜且困難，綠城管理不斷探索紓困新路徑。例如，綠城管理與東方資產(chǎn)合作了綠城·昆明云筑臻邸項(xiàng)目，與長(zhǎng)城資產(chǎn)合作盤活綠城·武漢桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目，與中國(guó)人壽在珠海合作了港珠澳未來城項(xiàng)目，與余姚市國(guó)資委旗下投資公司合作余姚云湖尚府項(xiàng)目。特別是綠城·武漢桂湖雲(yún)翠項(xiàng)目，在紓困背景及歷史遺留問題下克服多重困難打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，并搭配超2萬(wàn)㎡全維實(shí)景示范區(qū)的高品質(zhì)呈現(xiàn)，多重營(yíng)銷賦能動(dòng)作加持，兩度開盤均創(chuàng)造熱銷盛況，開盤當(dāng)月累計(jì)熱銷約6億，樹立行業(yè)紓困代建標(biāo)桿。

圖：綠城·武漢桂湖雲(yún)翠全維實(shí)景示范區(qū)

圖片來源：綠城管理微信

聚焦實(shí)現(xiàn)多方共贏，共筑美好生活新圖景

作為同時(shí)服務(wù)B端委托方和C端購(gòu)房者之間的代建企業(yè)，綠城管理通過價(jià)值創(chuàng)造提升整體價(jià)值，以自身專業(yè)經(jīng)營(yíng)能力帶動(dòng)多方實(shí)現(xiàn)共贏。

在B端服務(wù)上，綠城管理通過“M登山模型”規(guī)范代建服務(wù)內(nèi)容，提升運(yùn)營(yíng)效率，2024年B端交付滿意率以95%領(lǐng)跑行業(yè)。綠城管理在產(chǎn)品能力上全面升級(jí)，將綠城“好房子”標(biāo)準(zhǔn)貫穿產(chǎn)品全周期，發(fā)布確幸社區(qū)產(chǎn)品體系2.0、確幸工坊2.0體系等，2024年確幸工坊2.0落地全國(guó)逾30個(gè)項(xiàng)目，以功能實(shí)用、高品質(zhì)工藝為導(dǎo)向提升產(chǎn)品能力，同時(shí)優(yōu)化供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)降本增效，強(qiáng)化精益管理落實(shí)全周期提速，打造了上海江南春邑、科大訊飛產(chǎn)業(yè)辦公項(xiàng)目、揚(yáng)州柳岸曉風(fēng)、余姚曉月沁園等標(biāo)桿。

圖：科大訊飛產(chǎn)業(yè)辦公項(xiàng)目

圖片來源：綠城管理微信

在持續(xù)精進(jìn)產(chǎn)品力的同時(shí)，綠城管理不斷打磨和優(yōu)化營(yíng)銷體系，2024年推出《營(yíng)銷六力模型》、《綠城管理代建營(yíng)銷全流程操盤手冊(cè)》、《營(yíng)銷登峰價(jià)值寶典》三大模型的系統(tǒng)化應(yīng)用?！毒G城管理代建營(yíng)銷全流程操盤手冊(cè)》承接綠城管理“M登山模型”，用【六大登山營(yíng)地】對(duì)應(yīng)營(yíng)銷服務(wù)的六個(gè)主要環(huán)節(jié)，以六大階段的【標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作】，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)的全流程把控。產(chǎn)品端和營(yíng)銷端兩方面的優(yōu)異表現(xiàn)共同推動(dòng)項(xiàng)目高效去化，綠城管理2024年合同銷售金額1050億，在房地產(chǎn)大環(huán)境深度調(diào)整的時(shí)期能夠保持良好韌性，為B端委托方兌現(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

圖：綠城管理代建營(yíng)銷全流程操盤手冊(cè)

圖片來源：綠城管理微信

在C端服務(wù)上，綠城管理為實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)交付工作，工程線、營(yíng)銷客服線、物業(yè)線等各部門全力以赴，保障交付順利進(jìn)行，部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交房即交證”，保證業(yè)主同年入住。2024年，綠城管理交付規(guī)模穩(wěn)增，全年完成118個(gè)項(xiàng)目交付，為8萬(wàn)余戶業(yè)主營(yíng)造確幸生活，交付規(guī)模增至1656萬(wàn)平方米大幅領(lǐng)先行業(yè)，C端交付滿意度89%，滿足業(yè)主對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待。

圖片來源：綠城管理微信

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)下代建行業(yè)雖然面臨增長(zhǎng)放緩、業(yè)績(jī)承壓等考驗(yàn)，但輕資產(chǎn)屬性的優(yōu)勢(shì)依舊明顯，并且在宏觀政策指導(dǎo)下整體市場(chǎng)逐漸持續(xù)回穩(wěn)，代建也迎來更多發(fā)展機(jī)遇。在今年的政府工作報(bào)告中，重點(diǎn)提及持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、因城施策調(diào)減限制性措施、加力實(shí)施城中村和危舊房改造、充分釋放剛性和改善性住房需求潛力、盤活存量用地和商辦用房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建設(shè)“好房子”等方面，未來代建業(yè)務(wù)迎來更多持續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)。作為代建發(fā)展的先行者，綠城管理將持續(xù)深化改革引擎，激活發(fā)展動(dòng)能，持續(xù)探索新的發(fā)展機(jī)遇，推動(dòng)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

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