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中國奧園于近日發(fā)布2024年全年業(yè)績公告。公告顯示，2024年集團(tuán)的總營業(yè)額約為96.75億元，較2023年約275.33億元減少約178.58億元，降幅為64.9%。其中，物業(yè)發(fā)展收益、經(jīng)營酒店以及銷售商品及物業(yè)投資收益各占84.4%、13.7%及1.9%。毛利虧損161.9億，2023年虧損為14.5億，剔除資產(chǎn)減值后實際毛利為6.3億，毛利率6.5%。凈利潤方面，歸母凈利潤0.35億（2023年虧損95.3億），但依賴債務(wù)重組收益261.6億，扣非后實際虧損261.2億。截至2024年末，總負(fù)債1,853.7億，流動負(fù)債超流動資產(chǎn)200億，現(xiàn)金短債比0.06，仍存在較大債務(wù)壓力。
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銷售額進(jìn)一步下滑，區(qū)域表現(xiàn)分化
2024年，房地產(chǎn)行業(yè)仍在低位調(diào)整中探索前行。中國奧園2024年實現(xiàn)物業(yè)合同銷售額105.5億元人民幣，較2023年的137.12億元下降23.1%，降幅顯著。銷售面積從130.4萬平方米降至125.2萬平方米，降幅為4.0%，顯示銷售額下滑主要受去化壓力影響。2024年交付物業(yè)平均售價為9,961元/平方米，較2023年的8,434元上漲18.1%，主要考慮為結(jié)構(gòu)性去庫存及資源聚焦高價值區(qū)域。同時值得注意的是，2024年交付面積僅82萬平方米，同比減少72.3%，反映項目竣工延遲或停工問題加劇，直接影響收入確認(rèn)。
表:中國奧園2023、2024銷售情況
分區(qū)域來看，華南區(qū)域銷售額從52.04億元降至32.0億元，降幅38.5%，但銷售面積降幅較小，反映單價下跌明顯。環(huán)渤海區(qū)域銷售額30.6億元，與2023年（33.11億元）基本持平，表現(xiàn)相對穩(wěn)健。中西部核心區(qū)銷售額28.8億元，同比微降9.2%，但銷售面積略增，顯示區(qū)域韌性較強(qiáng)。華東區(qū)域銷售額14.1億元，同比大幅下降30.3%，主要因高單價項目減少。
債務(wù)重組未解除根本危機(jī)，仍存在較大償債壓力
中國奧園在2024年完成了境外債務(wù)重組，通過展期、債轉(zhuǎn)股等方式緩解了部分短期流動性壓力，但從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，其債務(wù)風(fēng)險并未真正化解，仍面臨較大的償債壓力。其一，凈負(fù)債率仍處高位，債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。盡管債務(wù)重組降低了部分負(fù)債規(guī)模，但截至2024年底，中國奧園的總負(fù)債仍高達(dá)1,853.73億元，凈負(fù)債率仍遠(yuǎn)高于行業(yè)安全水平。同時，2024年資產(chǎn)減值虧損達(dá)168.19億元，凈資產(chǎn)進(jìn)一步縮水，導(dǎo)致凈負(fù)債率實際改善有限。
其二，現(xiàn)金短債比嚴(yán)重不足，短期償債壓力巨大。2024年底，奧園現(xiàn)金及受限制存款合計31.41億元（2023年為54.49億元），而一年內(nèi)到期債務(wù)高達(dá)536.62億元，現(xiàn)金短債比僅0.06，遠(yuǎn)低于1.0的安全線。即使債務(wù)重組后部分債務(wù)展期，但2025年仍需償還大量短期債務(wù)，而銷售回款難以覆蓋到期債務(wù)，依賴資產(chǎn)出售或再融資。
2024年中國奧園經(jīng)營表現(xiàn)較弱，核心問題在于自身造血能力不足疊加流動性危機(jī)。盡管通過債務(wù)重組降低杠桿，但銷售規(guī)模萎縮、資產(chǎn)減值加劇及交付能力不足，顯示其經(jīng)營仍處困境。2025年或需依賴政策支持與資產(chǎn)盤活，才能逐步修復(fù)基本面。
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