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大家好，我是蘇北哥！今天是4月4日，農(nóng)歷三月初七，開啟清明小長假的第一天！

01.

限售解除后，大批“2年內(nèi)解套”房源掛牌價格高出板塊均價一大截！神了？

今天是寧七條XZ發(fā)布之后，迎來的首個小長假，除了常規(guī)出門踏青、掃墓的人群，趁著假期出門看房的人必定不少！其中必定有不少是“抄底黨”！

不管什么時候，無論樓市上行下行，房價是漲是跌！市場上總有一群買房人的信念特別堅定！就好像2010-2021年那十年的上行市場，他們堅定的相信房價會跌一樣，堅持不買房；如今他們依然相信，寧六條出臺，南京限售完全取消，二手房源掛牌激增，房價會在相互踩踏下暴跌，然而真的會暴跌嗎？

XZ發(fā)布數(shù)日以來，南京二手房掛牌量的確激增，貝殼數(shù)據(jù)顯示，3月31日，XZ發(fā)布后首日南京二手房新增掛牌量達(dá)到3069套，環(huán)比前一日暴增325%，刷新數(shù)據(jù)新高！

可以看到，過去的30天以內(nèi)，南京二手房新增掛牌量穩(wěn)定在1000套以下，位于600多到100套之間，新政后掛牌量直接比之前多了兩倍多！一大批2023年-2024年間售賣的新樓盤在這次XZ潮中“解套”，二手次新房源紛紛掛牌上市。

然而令人意想不到的是，這批房源的掛牌價格不僅不低，而且有的甚至還大大超過了所在板塊二手房掛牌均價！一時間讓很多人XZ后房價暴跌的期望化為泡影！

雨花軟件谷

2024上半年的銷冠盤軟件谷偉星時代悅峰，這幾天連續(xù)掛出3套房源，其中價格最高的一套，掛牌單價達(dá)到41362元/㎡

隔壁的保利鳳起云臺，也掛出2套房源，其中1套房源掛牌單價也超過了4萬/㎡

而實際上軟件谷目前板塊二手房掛牌價格并沒有這么高，譬如萬科金色城品次新房，最新掛牌價格僅有2.3萬/㎡

限售解禁后的新掛牌房源，甚至比之前板塊掛牌房價高出近一倍！

河西中

4月2日剛剛交付的河西大街越秀和樾府，瞬間就掛出近10套新房源，掛牌價格普遍偏高，其中多套房源掛牌單價超過7萬/㎡，甚至達(dá)到7.5萬+/㎡。

而與越秀和樾府一墻之隔的河西中豪宅保利云際，目前掛牌價格僅在4.5-5.9萬/㎡之間。

新玄武

去年剛剛交房的招商局中心臻境也趁著解除限售，一口氣掛出了7套新房源，但掛牌價格也是偏高。其中2套房源掛牌單價甚至達(dá)到了5.8萬+/㎡。

而之前新玄武品質(zhì)標(biāo)桿，星河天賦和星河國際兩家樓盤，目前二手房掛牌價格區(qū)間也只在4.2-5萬/㎡區(qū)間，偶爾極少優(yōu)質(zhì)房源掛牌價格超過5萬/㎡。

大校場

3月底4月初這段時間，大校場有兩家樓盤交房，一個是南鋼三金睿境，另一個是保利琥珀云臺。

其中南鋼三金睿境的新掛牌房源單價達(dá)到了5.6萬/㎡左右。

保利琥珀云臺解禁后一口氣掛出了3套房源，掛牌單價均在5.2萬/㎡以上，最高掛牌單價房源達(dá)到了55121元/㎡。

但就算是大校場曾經(jīng)的門面擔(dān)當(dāng)云瀾尚府目前房源掛牌價格也只有4.3-5萬/㎡之間。

而且自南京限售解禁以來，大校場多個小區(qū)新掛牌房源單價均高于XZ發(fā)布前的房源掛牌價格。

譬如標(biāo)桿豪宅金基望樾府，XZ后房源掛牌單價均在6.6萬/㎡以上，其中價格最高一套達(dá)到6.9萬+/㎡，刷新一個月來該小區(qū)最高掛牌單價。

華潤潤鴻府新掛房源相比XZ前，單價出現(xiàn)了大幅上漲剛剛掛出的一套潤鴻府116㎡3房，掛牌單價達(dá)到了5.4萬+/㎡，而20天前該小區(qū)房源掛牌單價在4.7萬/㎡左右。

燕子磯

XZ后就連燕子磯這樣的純剛需板塊，“解套”房源也沒有逃脫高價掛牌的命運(yùn)。今年5月份即將交房的燕子磯22萬方地標(biāo)大盤保利燕璟和頌，限售解禁后一口氣掛出3套房源，其中單價最高一套掛牌價格達(dá)到3.93萬/㎡。

而在燕子磯核心區(qū)，只與保利燕璟和頌一路之隔的萬科燕語光年，最新掛牌價格只在3.3-3.5萬/㎡

相比起來，保利燕璟和頌的同等面積戶型的掛牌單價比萬科燕語光年起碼高出2000-5000元/㎡。然而這種情況燕子磯居住區(qū)也在同時上演。頤和四季府、華發(fā)四季雅筑二手房房源在這次XZ中“解套”，但掛牌房源單價依然比之前燕子磯二手次新房掛牌價要高出不少。

頤和四季府的房源掛牌單價在3.4-3.6萬/㎡之間，最高單價房源達(dá)到3.59萬/㎡

華發(fā)四季雅筑的房源掛牌單價在3.37-3.5萬/㎡之間，其中最高房源掛牌單價達(dá)到3.47萬/㎡

兩盤的新房源掛牌價格明顯比周邊小區(qū)高出很多，目前燕子磯次新二手房掛牌單價基本上都是“2字頭”。

比如與華發(fā)四季雅筑、頤和四季府一街之隔的燕熙臺最新房源掛牌單價只有2.9萬/㎡

中海燕磯聽潮最新房源掛牌價格只有2.7萬/㎡

弘陽燕江府、保利國際社區(qū)等小區(qū)最新房源掛牌單價更低，只在2.24-2.55萬/㎡

02.

“解套”新房源掛牌價格不降反升？背后原因是什么！

其實寧七條XZ后，解套新房源掛牌價格不降反升這一現(xiàn)象，已經(jīng)把很多人看傻了眼，特別是等著抄底的等等黨們，感覺事情發(fā)展根本出乎當(dāng)初預(yù)料，甚至沒有任何內(nèi)在邏輯而言！

難道解除了限售，反而還讓持房業(yè)主們“信心暴增”！高價拋售手中房產(chǎn)，以求得合理的TZ回報？

“等會兒！這是2015年的南京樓市，還是2025年的南京樓市？”，這群業(yè)主們出奇一致的“迷惑行為”，甚至讓很多買房人混亂了當(dāng)下的年代！“正所謂降價沒等來，居然等來了漲價？”

其實，在3月31日，新寧條XZ發(fā)布當(dāng)天，北哥就曾和一位圈中好友交流后市的行情走勢，敬聽了他的一番高論，當(dāng)時他就說“很多人認(rèn)為XZ后，南京房價會大跌，我看不至于，因為既然GC敢于一下子放開南京限售，那么說明已經(jīng)有了充足的底氣和應(yīng)對方法，所以南京房價不會掉”

如今南京市場行情來看，他當(dāng)初的判語可謂是一語中的！

但是任何事物發(fā)展都有其內(nèi)在邏輯，為什么限售解禁，南京新解套的大批房源掛牌價格不降反升？背后的價值邏輯是什么？邏輯就在于房產(chǎn)交易稅費(fèi)制度的修改！

二手房交易，契稅降低了，但房產(chǎn)增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn)卻沒有變動。

去年12月契稅改革ZC正式執(zhí)行，凡140㎡以下戶型契稅收取標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一降為1%，大大減少了買房人的支出成本，瞬時間全國二手房交易量爆發(fā)式增長，南京二手房去庫存就是從那個時候開始的。

契稅降低是為了方面買家，但是有利于房屋賣家的房產(chǎn)增值稅收取標(biāo)準(zhǔn)，卻沒有變動！早在今年3月上旬，相關(guān)媒體曾爆出：ZY財政部正在積極研究“取消房產(chǎn)增值稅”事宜

然而房產(chǎn)增值稅稅項最終沒有被取消，而南京限售卻搶先一步放開了！

房產(chǎn)增值稅當(dāng)初設(shè)立的本意的確是為了減少房產(chǎn)TZ行為，打擊炒房，但是該稅項的計算卻不是以“房價增值部分計算”，而是以房產(chǎn)現(xiàn)存市值計算！

目前房產(chǎn)交易現(xiàn)行稅制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

舉個例子，比如目前市值200萬的房產(chǎn)，買入兩年內(nèi)出售，無論目前市值相對當(dāng)年買入價是高還是低，都要繳納相當(dāng)于房產(chǎn)總價5.3%的增值稅，繳稅金額在10.6萬。

也就是說，南京限售解禁后的2年內(nèi)“解套”房源，在掛牌價格中，必須要包含增值稅成本，200萬總價的房源，掛牌價格起碼要在211萬以上，才能保本，220-230萬以上才能保留買家的還價空間。

同樣的總價越高的2年內(nèi)二手房源，包含了增值稅成本就越高，所以掛牌價格也就自然高于同板塊的2年以上的二手房源。

比如上文提到的燕子磯保利燕璟和頌，89㎡小三房，目前最高掛牌價格為350萬，折合掛牌單價在39326元/㎡。然而這個掛牌總價當(dāng)中是包含5.3%的房產(chǎn)增值稅的，也就是說該房源的真實掛牌總價應(yīng)該是331萬左右，真實掛牌單價應(yīng)該在3.72萬/㎡左右。

報價較低的房源，如300萬總價左右89㎡小三房掛牌房源，真實掛牌總價應(yīng)該在284萬。真實掛牌單價應(yīng)該在3.19萬/㎡左右。

這樣算下來，保利燕璟和頌這個2年內(nèi)小區(qū)房源掛牌單價就與隔壁的萬科燕語光年基本持平了！