上海，2025年4月8日——享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對上海2025年一季度的寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行多維度的解讀。
上海寫字樓市場：回暖曙光與市場分化并存
2025年一季度，上海甲級寫字樓凈吸納量達(dá)10.46萬平方米，較去年同期上漲21.97%。然而，市場供需失衡局面仍未得到扭轉(zhuǎn)，整體仍處于供大于求的狀態(tài)，一季度有4個新項目入市，新增供應(yīng)30.73萬平方米，致使甲級寫字樓空置率持續(xù)上行，到一季度末空置率已達(dá)23.0%。租金繼續(xù)承受壓力，本季度，甲級寫字樓平均租金7.12元/平方米/天，比去年四季度下滑2.97%。
在租戶需求方面，提升公司運營效率及塑造良好整體形象成為關(guān)鍵考量因素。在此背景下，普陀、虹口等新興區(qū)板塊憑借優(yōu)質(zhì)項目入市，兼顧高性價比優(yōu)勢，吸引了眾多租戶入駐，整體交易量上表現(xiàn)。其中，如普陀真如板塊的“中海中心”、虹口“中垠廣場”、“友邦金融中心”等表現(xiàn)尤為亮眼。
行業(yè)成交方面，各行業(yè)呈現(xiàn)出分化的態(tài)勢。盡管零售貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、金融以及TMT行業(yè)的成交名列前茅，但市場份額出現(xiàn)下滑占比分別為19.4%、17.3%、15.3%及14.3%。零售貿(mào)易業(yè)品類冷熱不均，食品、娛樂、通訊器材等品類同比增長，而服裝鞋帽針織品類呈現(xiàn)下滑趨勢。部分服裝零售品牌在優(yōu)質(zhì)地段、合理租金及高端物業(yè)品質(zhì)的吸引下，從舊樓宇搬遷至新項目的意愿愈發(fā)強烈。
專業(yè)服務(wù)行業(yè)來看，上海作為跨國公司和總部企業(yè)角逐的前沿陣地，技術(shù)咨詢、管理咨詢、人力資源及律所依舊是細(xì)分服務(wù)領(lǐng)域的核心力量。另外，受經(jīng)濟波動、行業(yè)變化及諸多不確定因素的影響，企業(yè)對靈活辦公模式的需求與日俱增，傳統(tǒng)樓宇與各類品牌聯(lián)辦展開合作的現(xiàn)象增多。金融行業(yè)方面，非銀行的金融機構(gòu)業(yè)務(wù)規(guī)模擴大，對辦公空間需求水漲船高；同時，為提升企業(yè)形象與競爭力，不少金融機構(gòu)紛紛選擇從老舊辦公樓搬遷至品質(zhì)卓越、配套完善的甲級寫字樓。TMT行業(yè)，基于成本控制與產(chǎn)業(yè)集聚的考量，在張江、漕河涇等新興商務(wù)區(qū)加速聚集，更傾向于充滿科技氛圍、配備算力等技術(shù)支持的辦公樓宇。
展望未來，大量新增項目如潮水般涌入市場，預(yù)計今年未來三個季度甲級寫字樓供應(yīng)體量達(dá)143萬平方米，其中長寧核心、徐匯濱江及浦東前灘板塊供應(yīng)體量均超過20萬平方米。在激烈的競爭環(huán)境下，租金持續(xù)承壓，市場分化日益明顯。
戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，上海辦公樓市場在機遇與挑戰(zhàn)的交織下，展現(xiàn)出復(fù)雜多元的格局。需求層面，市場正經(jīng)歷溫和復(fù)蘇，貿(mào)易制造、專業(yè)服務(wù)以及金融等傳統(tǒng)行業(yè)依舊是市場穩(wěn)健發(fā)展的壓艙石，與此同時，以“AI+”賦能新興產(chǎn)業(yè)異軍突起，為市場注入新增長動能。面對挑戰(zhàn)，將會有越來越多的業(yè)主積極求變，開展辦公樓智能化與綠色改造，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，租戶可順勢而為，在租賃談判中爭取更優(yōu)的商務(wù)條件，實現(xiàn)降本增效。
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，2025年上海在力爭保持5%的GDP增速的同時，還計劃加速推進(jìn)“五個中心”建設(shè)，發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。從業(yè)主視角來看，上海甲級寫字樓市場競爭依然激烈，但這些宏觀舉措有望為市場需求側(cè)帶來新的增長動力。
上海零售商業(yè)市場：政策驅(qū)動與消費活力并進(jìn)
2025年一季度，上海零售租賃市場保持活躍態(tài)勢。為了提振消費、擴大內(nèi)需，2025年上海將投入市級財政資金5億元，聚焦旅游、餐飲、電影、體育四大領(lǐng)域，發(fā)放“樂·上?！狈?wù)消費券。受此積極影響，上海各大商圈客流量持續(xù)增長。截至一季度末，上海市中高端購物中心市場整體空置率環(huán)比下降0.04個百分點至9.47%，反映出品牌商對優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的需求持續(xù)增長。在眾多業(yè)態(tài)中，時尚、生活方式、餐飲，以及娛樂依舊為最主要的需求來源。本季度，優(yōu)質(zhì)的新增供應(yīng)以及成熟項目、良好商業(yè)氛圍進(jìn)一步提升了業(yè)主對整個上海零售物業(yè)租賃市場的信心，相應(yīng)地也維持了對其租金水平的預(yù)期。有鑒于此，上海中高端購物中心首層租金報價環(huán)比上漲0.69%，至人民幣738.75元/月/平方米。
2025年預(yù)計有262萬平方米的新增零售供應(yīng)量入市（包含城市更新項目），大量的新增供應(yīng)無疑將拉高全市平均空置率水平。在趨于競爭白熱化的市場中，部分老舊項目的業(yè)主試圖以新一輪的升級改造優(yōu)化資產(chǎn)，提升市場競爭力。
一季度，上海零售市場亮點紛呈。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市新增首店品牌或突破300家，餐飲類占比70%（如意大利Giolitti冰淇淋、本土品牌鯉久面屋），零售類聚焦高端市場（法國Galenic護(hù)膚、奧地利HEAD運動），而二次元主題空間（森羅萬象）、治愈系集合店（Rua Friends）等新興業(yè)態(tài)則吸引著Z世代，如泡泡瑪特Hirono小野全球首店單月客流量預(yù)計超10萬人次。除了各類型首店之外，各大品牌紛紛在上海開出全新概念旗艦店，如：全國知名時裝品牌太平島全球首家“超級壹號店”在南京東路的置地廣場正式開業(yè)，運動品牌X-BIONIC在南京西路沿街開出雙層旗艦店，Prada在靜安區(qū)的榮宅開設(shè)亞洲首個獨立餐飲空間“迷上Prada榮宅”。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，2025年上海零售市場將呈現(xiàn)“總量承壓、結(jié)構(gòu)升級”的特征。受相關(guān)政策驅(qū)動及技術(shù)迭代等因素，3C數(shù)碼類（如智能穿戴設(shè)備）預(yù)計增速穩(wěn)定增速，家電、家具等大宗消費因“以舊換新”政策推動，有望實現(xiàn)的修復(fù)性增長。同時，以首店經(jīng)濟、即時零售、年輕消費場景創(chuàng)新為主的全新驅(qū)動力有望接棒增長引擎，頭部項目通過科技化、主題化運營主導(dǎo)流量爭奪，政策紅利（以舊換新補貼）與ESG轉(zhuǎn)型將重塑行業(yè)競爭格局。
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文同時表示，一季度，“以舊換新”政策與“樂·上?！毕M券發(fā)放將持續(xù)激活上海零售市場，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率微降、租金企穩(wěn)。然而，大量的新增供應(yīng)或加劇市場競爭，推動存量商業(yè)項目加速改造升級。消費者的多元需求正在重構(gòu)購物中心、品牌門店，以及產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)新邏輯，在技術(shù)創(chuàng)新、創(chuàng)意裂變與消費迭代的共同作用下，零售新場景、新業(yè)態(tài)層出不窮，正在成為上海新的消費增長極。
上海大宗市場公寓大宗異軍突起
一季度，上海大宗交易市場供錄得73億人民幣的房地產(chǎn)大宗交易，同比大幅下降50%，但以博華廣場的70多億交易正處于交割流程中，待其正式交割后將計入成交數(shù)據(jù)，預(yù)計二季度上海大宗交易市場數(shù)據(jù)同比將有明顯提升。
物業(yè)類型方面，一季度上海長租公寓項目熱度大漲，成交總額接近40億，不僅占一季度上海大宗市場超50%的比例，橫向?qū)Ρ?024全年，這一數(shù)字也占到全年公寓/住宅成交的三成有余。最近匯添富上海地產(chǎn)租賃REIT網(wǎng)上網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)超歷史REIT認(rèn)購記錄，也是長租公寓火爆的體現(xiàn)之一。因徐匯喜悅薈、城隍廟廣場、古美路35-37號等項目成交，商業(yè)物業(yè)以23%的成交占比位居第二。辦公/研發(fā)辦公雖只錄得11億成交，但其中不乏宗教機構(gòu)等非機構(gòu)買家的身影。此外，雖酒店、工業(yè)等在一季度成交不甚明顯，但開年后市場上仍有較多相關(guān)業(yè)態(tài)投資需求，戴德梁行資本市場部所促成的張江創(chuàng)新園交易亦是其中代表。
內(nèi)外資方面，一季度上海內(nèi)資占盡大宗交易市場100%，內(nèi)外資差距達(dá)史上之最，根據(jù)戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強預(yù)計，目前該局面短期內(nèi)比較難改變。
華東高標(biāo)倉庫市場面臨一定去化壓力
2025年一季度，華東地區(qū)高標(biāo)倉庫租賃市場高端制造、人工智能產(chǎn)業(yè)的尋租需求擴大，成為市場新的增長點，而電商需求則有所縮減。盡管如此，電商、制造業(yè)及第三方物流仍是市場的主要去化力量。上海市高標(biāo)倉庫市場空置率環(huán)比下降0.1個百分點至21.8%，平均租金環(huán)比微降3.9%至46.3元/平方米/月。江蘇省表現(xiàn)穩(wěn)定，平均租金微漲至34.1元/平方米/月，市場空置率環(huán)比微降0.4個百分點至19.5 %；安徽省平均租金下降2%至26.84元/平方米/月，空置率微降0.86個百分點至9.6%；浙江省主要去化力仍為電商、快遞快運，空置率環(huán)比上升至23.5%，平均租金微漲0.2%至33.9元/平方米/月。整體市場雖有轉(zhuǎn)好的跡象，但仍面臨一定去化壓力。
業(yè)主招商策略優(yōu)化
一季度租賃市場仍面臨一定招商競爭壓力，業(yè)主繼續(xù)采用低租金策略吸引租戶。此外，由于租戶的租期從5-10年偏向于租期為2-3年，業(yè)主需要儲備更多的客戶資源來應(yīng)對租戶租期縮短及租戶流動性。同時，業(yè)主優(yōu)化續(xù)約條款，提高租戶續(xù)約率，降低租戶流失導(dǎo)致的項目招商壓力。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，目前的物流地產(chǎn)市場面對全球經(jīng)濟的不確定性，未來的方向是比較模糊的。雖然中國物流地產(chǎn)市場已經(jīng)過了高歌猛進(jìn)的十幾年的高速發(fā)展期，但國內(nèi)經(jīng)濟的逐步恢復(fù)和消費的剛性需求為市場帶來暖意。在基本消費的剛性需求面前，以城市配送型物流為主體的物流地產(chǎn)市場預(yù)計會漸漸恢復(fù)，但復(fù)原仍然需要較長一段時間。
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，2025年第一季度，上海房地產(chǎn)市場在復(fù)雜多變的經(jīng)濟環(huán)境中展現(xiàn)出獨特的活力與韌性。在寫字樓領(lǐng)域，出現(xiàn)需求的溫和復(fù)蘇與市場的分化調(diào)整；零售商業(yè)市場在政策驅(qū)動下活力四射，消費潛力不斷釋放；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場在新興需求的推動下持續(xù)探索轉(zhuǎn)型升級；大宗交易市場則在長租公寓等新興業(yè)態(tài)的帶動下，呈現(xiàn)出新的投資熱點。戴德梁行始終致力于為上海房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展提供專業(yè)洞察與創(chuàng)新解決方案，助力這座國際化大都市在全球經(jīng)濟舞臺上持續(xù)閃耀。
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