每經(jīng)記者：包晶晶 每經(jīng)編輯：魏文藝
上海存量物業(yè)改造的資產(chǎn)化走出重要一步。
3月31日，全國(guó)首單“商改保”REITs——匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（代碼：508055；以下簡(jiǎn)稱“匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT”）在上交所上市。
匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT由上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海地產(chǎn)集團(tuán)”）的全資子公司上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司作為原始權(quán)益人，以其持有的虹橋璟智項(xiàng)目、江月路項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，由上海城方租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城方公司”）擔(dān)任運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，基金管理人為匯添富基金。
據(jù)“匯添富基金”微信公眾號(hào)，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于3月5日正式獲批；3月13日完成網(wǎng)下詢價(jià)，網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)近181倍；3月18日完成募集發(fā)行，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)494倍，募集資金規(guī)模達(dá)13.62億元。值得關(guān)注的是，上海地產(chǎn)集團(tuán)已開始推進(jìn)租賃住房公募REITs擴(kuò)募三年行動(dòng)規(guī)劃。
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）實(shí)地探訪了匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的底層資產(chǎn)之一——城方活力社區(qū)江月路店（以下簡(jiǎn)稱江月路社區(qū)）。城方公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在江月路社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，“這兩個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目特色鮮明、優(yōu)勢(shì)突出，位于虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)的虹橋璟智項(xiàng)目是新建類保障性租賃住房項(xiàng)目；江月路項(xiàng)目是上海市首批、閔行區(qū)首個(gè)非居住存量閑置商辦改建的租賃住房項(xiàng)目”。
位于上海市閔行區(qū)的城方江月路社區(qū) 圖片來源：記者 包晶晶 攝
去年末出租率已達(dá)94.04%
每經(jīng)記者從上海地鐵8號(hào)線江月路站出發(fā)，步行10分鐘左右到達(dá)江月路社區(qū)，導(dǎo)航顯示的步行距離為630米。
江月路社區(qū)由三幢樓組成，其中1—2層為商業(yè)配套。每經(jīng)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該社區(qū)除了地理位置優(yōu)勢(shì)外，各項(xiàng)配套也較為成熟。其樓棟與“浦江生活廣場(chǎng)”大型商業(yè)體相連，周邊醫(yī)院、學(xué)校、公園等配套設(shè)施齊全，3公里輻射范圍內(nèi)有漕河涇浦江高科技園區(qū)（國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）、浦江科技廣場(chǎng)、浦江智谷商務(wù)園、國(guó)家863軟件專業(yè)孵化器等。
公開資料顯示，江月路社區(qū)于2019年完成改造并作為租賃住房投入運(yùn)營(yíng)，社區(qū)共1080套租賃住房，總建筑面積約57561平方米。其中，租賃住房可出租面積約為52735平方米，配套商業(yè)可出租面積約為4826平方米。
和周邊競(jìng)品相比，江月路社區(qū)的優(yōu)勢(shì)在價(jià)格端也有所體現(xiàn)。同策研究院的調(diào)研顯示，江月路社區(qū)的平均租金為96.3元/平方米·月，在浦江鎮(zhèn)聚集的一眾運(yùn)營(yíng)商中屬于中等水平。如江月路社區(qū)45平方米戶型，目前租金約為4500元/月。
江月路社區(qū)運(yùn)營(yíng)方向每經(jīng)記者介紹，根據(jù)政策要求，上海市面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格應(yīng)當(dāng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下。價(jià)格調(diào)增幅度應(yīng)不高于市房屋管理部門監(jiān)測(cè)的同地段市場(chǎng)租賃住房租金同期增幅，且年增幅應(yīng)不高于5%。
與江月路社區(qū)相連的浦江生活廣場(chǎng) 圖片來源：記者 包晶晶 攝
顯然，成本優(yōu)勢(shì)、政策紅利以及匹配租住需求等優(yōu)勢(shì)，成為“商改?！表?xiàng)目的重要競(jìng)爭(zhēng)力。而在2024年末，江月路社區(qū)的出租率已達(dá)94.04%。江月路社區(qū)運(yùn)營(yíng)方相關(guān)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者介紹，“虹橋項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目在上海市保障房政策的引導(dǎo)下，租金水平與周邊市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目相比具備較好的競(jìng)爭(zhēng)力”。
每經(jīng)記者注意到，近年來，上海市積極推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)，創(chuàng)新實(shí)施保障性租賃住房各項(xiàng)政策舉措，確立了“五個(gè)租”（租得到、租得近、租得起、租得穩(wěn)、租得好）目標(biāo)。其中就提及“利用企事業(yè)單位非居住存量房屋改建”“改建工程實(shí)施納入建筑裝飾裝修工程規(guī)范管理”“改建完成經(jīng)聯(lián)合驗(yàn)收后再出具正式項(xiàng)目認(rèn)定書”等。
啟動(dòng)擴(kuò)募三年行動(dòng)規(guī)劃
2024年，公募REITs市場(chǎng)整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，全國(guó)上市發(fā)行的58只REITs中有48只實(shí)現(xiàn)當(dāng)年正收益。
多重因素疊加之下，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的認(rèn)購(gòu)與發(fā)行表現(xiàn)亮眼?！皬膮R添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT認(rèn)購(gòu)資金的火爆程度來說，當(dāng)日漲幅達(dá)30%，屬于預(yù)料之內(nèi)。之后幾個(gè)交易日在3.5—3.9元的高位運(yùn)行，保持高于首日收盤價(jià)?！贝鞯铝盒腥A東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部執(zhí)行董事、中國(guó)REITs聯(lián)盟理事顧悅?cè)缭诮邮苊拷?jīng)記者書面采訪時(shí)表示。
“從底層資產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來看，選址都毗鄰產(chǎn)業(yè)和商務(wù)人群。虹橋璟智項(xiàng)目位于虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)，毗鄰大虹橋區(qū)域的產(chǎn)業(yè)辦公與會(huì)展人群。而江月路項(xiàng)目毗鄰國(guó)家級(jí)漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園區(qū)，主要服務(wù)浦江產(chǎn)業(yè)人群，同時(shí)通過地鐵8號(hào)線，可以向北輻射前灘等CBD商務(wù)人群?！鳖檺?cè)绶治鲋赋觥?/p>
城方公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向每經(jīng)記者表示：“從投資價(jià)值來看，兩個(gè)首發(fā)資產(chǎn)出租情況較好，租金水平具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，租金增長(zhǎng)具備潛力，整體具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。商改保項(xiàng)目的成功發(fā)行為上海市存量資產(chǎn)盤活提供有益借鑒。”
“公募REITs的上市發(fā)行意味著跑通了整個(gè)流程?！鄙鲜龀欠焦鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，“在保障性租賃住房領(lǐng)域，REITs能夠有效盤活存量資產(chǎn)，將沉淀在不動(dòng)產(chǎn)中的資金釋放出來，為行業(yè)注入流動(dòng)性，助力企業(yè)擴(kuò)大房源規(guī)模、提升運(yùn)營(yíng)品質(zhì)，緩解新市民、青年人的住房難題，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)?；c專業(yè)化發(fā)展”。
目前，市場(chǎng)已初步建立了以公募REITs為核心，Pre-REITs、私募REITs同步發(fā)展的雛形，形成了從前期資產(chǎn)收并購(gòu)、資產(chǎn)整合、資產(chǎn)培育到申報(bào)發(fā)行、擴(kuò)募的閉環(huán)。
據(jù)每經(jīng)記者了解，上海地產(chǎn)集團(tuán)已開始推進(jìn)租賃住房公募REITs擴(kuò)募三年行動(dòng)規(guī)劃。目前，上海地產(chǎn)集團(tuán)已累計(jì)建設(shè)籌措各類租賃住房房源約5萬(wàn)套。而通過擴(kuò)募盤活存量，可進(jìn)一步擴(kuò)大保障性租賃住房的供應(yīng)規(guī)模。
“對(duì)于擴(kuò)募，交易所從受理到批準(zhǔn)也需要經(jīng)過一個(gè)類似首發(fā)的審核過程。通常，關(guān)于擴(kuò)募基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的合規(guī)性、運(yùn)營(yíng)管理的效率、費(fèi)用設(shè)置的合理性、項(xiàng)目的估值以及風(fēng)險(xiǎn)分析等，均是交易所重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容?！鳖檺?cè)缪a(bǔ)充道。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)，隨著匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT上市，在上交所上市的公募REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)43只，共計(jì)募集資金1169億元；全市場(chǎng)上市的公募REITs數(shù)量達(dá)65只，共計(jì)募集資金1730億元。
“REITs發(fā)行將推動(dòng)行業(yè)朝著高質(zhì)量、可持續(xù)方向發(fā)展，真正構(gòu)建起適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！背欠焦痉矫姹硎?，為提升REITs產(chǎn)品的吸引力和回報(bào)率，租金定價(jià)將更加科學(xué)合理，綜合考慮市場(chǎng)供需、地段價(jià)值、運(yùn)營(yíng)成本等因素，制定出既能保障收益又具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格體系。在租戶管理方面，將致力于提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)，減少空置率。同時(shí)，加大設(shè)施維護(hù)的投入力度，提升資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)開發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。
熱門跟貼