近日，青島市自然資源和規(guī)劃局正式發(fā)布了2025年青島第二批次擬出讓住宅用地清單。
其中，嶗山區(qū)張村河片區(qū)枯桃地塊成為熱議焦點(diǎn)。經(jīng)歷了“中止”到“重啟”的跌宕起伏后，該地塊如今重回2025青島土地市場。
“降價(jià)2989元/㎡”“容積率微調(diào)”，此次拍賣不僅是一次土地交易的重啟，更折射出了嶗山區(qū)土地市場對(duì)自身價(jià)值的深度反思與策略調(diào)整。
置地有聲第1391期
撰文/董曉鳳
審校/馮亞楠
4月7日，嶗山區(qū)自然資源局發(fā)布了國有土地使用權(quán)拍賣出讓公告。
公告顯示，嶗山區(qū)將以網(wǎng)上拍賣方式出讓LS0604-018地塊。據(jù)悉，該地塊位于嶗山區(qū)新卓路以東、棗山東路以北，規(guī)劃用途為住房用地，容積率1<容積率≤1.5，綠地率≥30%，土地面積30005.4㎡，規(guī)劃地上建筑面積45008.1㎡，起始樓面地價(jià)17576元/㎡，總價(jià)79106.2366萬元。
梳理發(fā)現(xiàn)，該地塊最早在2024年10月掛牌，最后因“有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化”被迫中止出讓。
時(shí)隔半年，嶗山區(qū)自然資源局重新發(fā)布出讓公告，表示容積率由1.2上調(diào)至1.5，樓面地價(jià)下調(diào)2989元/㎡至17576元/㎡，起拍總價(jià)增至7.9億元。
首次掛牌時(shí)，其20565元/㎡的起拍價(jià)直逼片區(qū)地王越秀青鐵和樾府的成交價(jià)，但彼時(shí)張村河片區(qū)已顯露出庫存高企、價(jià)格戰(zhàn)加劇的隱憂。
數(shù)據(jù)顯示，南岸住宅狹義庫存達(dá)1500套，去化周期長達(dá)25個(gè)月，而華潤等房企以“精裝房單價(jià)3.5萬”的價(jià)格策略加速出貨，市場對(duì)高價(jià)地的承受力明顯不足。
此次重啟后，樓面價(jià)下調(diào)了近3000元/㎡，降幅達(dá)14.5%。從“地王預(yù)期”到“理性回調(diào)”的調(diào)整，是對(duì)市場冷熱的及時(shí)回應(yīng)，也暗含了地方政府對(duì)土地定價(jià)的深度考量。畢竟，頭部房企的入駐，不僅能提升區(qū)域產(chǎn)品力，還能通過品牌效應(yīng)激活板塊價(jià)值。
就地塊本身來看，其周邊配套還是比較豐富的。據(jù)悉，地塊西側(cè)為桃源居、北側(cè)為枯桃安置區(qū)；向東為枯桃小學(xué)；西南向約1500米則為在建山東中醫(yī)藥大學(xué)青島附屬醫(yī)院；地塊南側(cè)為棗山東路、地鐵 4 號(hào)線，西向?yàn)樾伦柯贰⑺{(lán)谷快線。雖然距離張村河核心配套稍遠(yuǎn)，但北側(cè)緊鄰張村河水系，南側(cè)與高爾夫球場相依，自然景觀資源得天獨(dú)厚，具備打造高端住宅項(xiàng)目的先天優(yōu)勢。
說到打造高端住宅，該項(xiàng)目可謂是具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢條件。雖容積率從1.2升至1.5，但對(duì)比片區(qū)普遍2.5以上的高密度項(xiàng)目，枯桃地塊仍是張村河開發(fā)以來容積率最低的住宅用地。
再者，配合青島市2024年土地新政中“挑空設(shè)計(jì)、私家庭院”等創(chuàng)新指標(biāo)，項(xiàng)目有望實(shí)現(xiàn)較高得房率，打造“第四代住宅”標(biāo)桿，從而突破同質(zhì)化競爭困局。
綜合來看，張村河片區(qū)近年來的發(fā)展有目共睹，作為青島市城市更新和城市建設(shè)主戰(zhàn)場之一，片區(qū)通過前期的土地整理與更新，為城市發(fā)展提供了寶貴的空間。根據(jù)規(guī)劃，張村河片區(qū)將圍繞“創(chuàng)享都芯、水脈智谷”的整體定位，打造兼具國際品質(zhì)與地方特色的未來城區(qū)新標(biāo)桿。
而張村河板塊作為青島樓市的重要區(qū)域，近年來一直是高端住宅的聚集地。從海信君璽到華潤嶗山悅府，再到青鐵和樾府，這些項(xiàng)目無一例外地瞄準(zhǔn)了改善型需求，以高品質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)越的地段贏得了市場的認(rèn)可。而此次即將拍賣的枯桃地塊，更是將這一高端定位推向了新的高度。
“降價(jià)2989元/㎡”“容積率微調(diào)”，再次出讓地塊的嶗山區(qū)誠意盡顯。綜合來看，該地塊的低容積配合去年9月自規(guī)局二批次土地新政，如果定位挑空、戶屬花園、多陽臺(tái)等條件，加之此次掛牌的地塊容積率只有1.5，屬于少見的低密地塊，或會(huì)出現(xiàn)120%得房率的低密項(xiàng)目。
熱門跟貼