怎么防范洗房？婚前自己全款買的房，結(jié)婚十年了想賣掉，再重新買一套房登記在自己名下，這房算婚后共同財(cái)產(chǎn)嗎？有人咨詢了這樣一個(gè)問題，這事理論上簡(jiǎn)單，實(shí)踐中有點(diǎn)復(fù)雜，楊律師分析一下。
首先，民法典有規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不會(huì)因結(jié)婚變?yōu)楣餐?cái)產(chǎn)，也不會(huì)因?yàn)榻Y(jié)婚時(shí)間到十年二十年就變成共同財(cái)產(chǎn)。所以，婚前全款買的房，顯然是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
如果出售了這套房子，并完全用這套房子的售房款再重新買套房，而且新買的房也仍然登記在自己個(gè)人名下，雖然新房是婚后買的，但法律上可以視為原來(lái)婚前財(cái)產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，先由房變成了錢，再由錢變成了另一套房，這個(gè)證據(jù)鏈如果完整的話，新買的房子仍然可以認(rèn)定為是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
但實(shí)踐中這事并不簡(jiǎn)單，有一個(gè)詞叫“洗房”，就是指在婚后，一方本來(lái)的婚前個(gè)人房產(chǎn)，被另一方以換大房子、上班方便、孩子上學(xué)等理由賣掉，換成新的房子，最后把新的房子變成了共同財(cái)產(chǎn)的行為。
關(guān)于換房后仍是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，我剛才強(qiáng)調(diào)了一個(gè)要點(diǎn)“證據(jù)鏈完整”，就是操作的時(shí)候要保證賣房的錢打到一個(gè)專用的賬號(hào)，這筆錢要和婚后的存款區(qū)分開，再次購(gòu)房時(shí)也得保證是用原來(lái)的售房款去支付購(gòu)房款。同時(shí)，確保新購(gòu)的房子只登記在自己名下，除了保留銀行流水明細(xì)以外，還要保留相關(guān)售房合同等證據(jù)。如果這個(gè)證據(jù)鏈完整，房子仍是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該沒什么爭(zhēng)議。
那在什么情況下房屋權(quán)屬會(huì)有爭(zhēng)議，不能確保是個(gè)人財(cái)產(chǎn)了呢？
一是新購(gòu)房產(chǎn)給對(duì)方加名，民法典婚姻家庭編司法解釋二專門出了房產(chǎn)加名離婚如何分割的新規(guī)，沒有特殊情況，雖然加名后未必是平分，但通常多少都給對(duì)方分一部分補(bǔ)償，這個(gè)就不多說了。
另外一種情況是，新購(gòu)的房產(chǎn)除了原來(lái)的售房款以外，對(duì)方還有增加出資，或者用到了婚后的收入和存款，一旦出現(xiàn)這樣的情況，除非雙方簽明確的婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議，約定新購(gòu)的房子仍是自己個(gè)人財(cái)產(chǎn)，否則新購(gòu)的房子即使只登記在原房主名下，也未必能認(rèn)定純粹是個(gè)人財(cái)產(chǎn)了。
還有，剛才為什么要建議賣掉原來(lái)的房子所得房款，要放在一個(gè)專門單獨(dú)賬號(hào)里，就是怕這錢如果和其他存款混在一起，以后說不清楚，尤其是時(shí)間稍長(zhǎng)點(diǎn)，賬號(hào)里的錢進(jìn)進(jìn)出出，怎么證明買房的錢就是原來(lái)的售房款，就是個(gè)問題。打這種官司的時(shí)候，想主張婚后購(gòu)買的房產(chǎn)仍是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一方，是負(fù)有舉證責(zé)任的一方，如果不能充分舉證，后果就可能是被認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)。
本文作者：北京楊文戰(zhàn)律師,第一屆北京網(wǎng)絡(luò)知名人士聯(lián)誼會(huì)理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，執(zhí)業(yè)二十余年。
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