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4月11日，格力地產(chǎn)（600185.SH）公告稱，公司收到控股股東珠海投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱“珠海投資”）通知，珠海市國(guó)資委將珠海投資整體無(wú)償劃轉(zhuǎn)至珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司。

劃轉(zhuǎn)完成后，珠海投資控股股東將由珠海市國(guó)資委變更為華發(fā)集團(tuán)。這也將意味著，珠海免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“珠免集團(tuán)”）也將正式并入華發(fā)集團(tuán)。這意味著，格力地產(chǎn)變身“珠免集團(tuán)”的重組也有望加速。

珠海免稅店。

重組一波三折

格力地產(chǎn)決定在2024年年末完成重大資產(chǎn)置換，置入珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“珠海免稅”）51%股權(quán)，并置出非珠海區(qū)域5家房地產(chǎn)子公司100%股權(quán)，公司戰(zhàn)略定位變更為以免稅業(yè)務(wù)為核心，圍繞大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈建立運(yùn)營(yíng)、投資的企業(yè)集團(tuán)。

本次交易前，格力地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)。而交易完成后，格力地產(chǎn)置入的珠免集團(tuán)主要經(jīng)營(yíng)免稅品銷售業(yè)務(wù)，系全國(guó)最早開展免稅品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)之一。通過(guò)本次重組，公司將逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，注入盈利能力較強(qiáng)、現(xiàn)金流情況較好的免稅業(yè)務(wù)，發(fā)展成為以免稅業(yè)務(wù)為核心、圍繞大消費(fèi)運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)鏈布局的上市公司。

重組完成后，格力地產(chǎn)將不再新增房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并將在重組完成后5年內(nèi)，根據(jù)項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)做出相應(yīng)經(jīng)營(yíng)安排。而珠海投資也將也承諾將在5年內(nèi)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

但是這一轉(zhuǎn)型過(guò)程可謂一波三折。其間波折不斷，包括格力地產(chǎn)原董事長(zhǎng)魯君四因涉嫌證券市場(chǎng)內(nèi)幕交易違法行為被中國(guó)證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查、公司收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)下發(fā)的《立案告知書》等，重組數(shù)度中止。直至2024年7月，格力地產(chǎn)公告擬對(duì)原重大資產(chǎn)重組方案進(jìn)行重大調(diào)整，當(dāng)中提及，公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型。

擺脫虧損泥潭

格力地產(chǎn)重組變身為珠免集團(tuán)進(jìn)展緩慢。下一步，格力地產(chǎn)要退出房地產(chǎn)業(yè)，也是一大難點(diǎn)。

截至2024年上半年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是格力地產(chǎn)主要的收入來(lái)源。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020—2023年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比保持80%以上。

但近年來(lái)，格力地產(chǎn)陷入虧損。2022—2023年及2024年上半年，公司凈利潤(rùn)分別為-20.57億元、-7.33億元和-7.77億元。根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)2024年凈利潤(rùn)虧損12.5億—17.8億元，歸母凈利潤(rùn)虧損15.1億-21.3億元，業(yè)績(jī)預(yù)虧的主要原因包括，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；公司結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況，擬按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)可能發(fā)生減值損失的存貨、長(zhǎng)期股權(quán)投資等計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，格力地產(chǎn)面臨兩難困境，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只能以低價(jià)轉(zhuǎn)賣，但是低價(jià)轉(zhuǎn)賣，又會(huì)面臨國(guó)資流失的詬病。

所以當(dāng)下，格力地產(chǎn)只能繼續(xù)持有虧損的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2024年三季報(bào)顯示，營(yíng)收只有24.38億元，但是凈虧損卻高達(dá)-9.21億元。

對(duì)于重組后的格力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，急于將地產(chǎn)這個(gè)燙手的山芋脫手，擺脫虧損的泥潭。

問(wèn)題迎刃而解

如今，將格力地產(chǎn)無(wú)償劃撥給華發(fā)集團(tuán)以后，有兩個(gè)棘手的問(wèn)題有望迎刃而解。

第一，格力地產(chǎn)歸屬于華發(fā)集團(tuán)后，格力地產(chǎn)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)就可以轉(zhuǎn)手由華發(fā)股份來(lái)接手，雙方只要協(xié)商好一個(gè)價(jià)格，就不會(huì)有國(guó)資流失的嫌疑，從而解決了格力地產(chǎn)的難題。

第二，珠免集團(tuán)現(xiàn)有51%的股權(quán)由格力地產(chǎn)持有，還有26%的股權(quán)由珠海投資持有，另有23%的股權(quán)由珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“珠海城建”）持有。珠海城建就是由華發(fā)集團(tuán)旗下珠海華發(fā)綜合發(fā)展有限公司100%持股的企業(yè)。

這樣，對(duì)于變身為珠免集團(tuán)的格力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是希望將珠免集團(tuán)100%的股權(quán)整體納入公司旗下的，這樣在中美關(guān)稅大戰(zhàn)之下，免稅業(yè)務(wù)將會(huì)再次走紅。

如今珠免集團(tuán)歸屬于華發(fā)集團(tuán)之后，華發(fā)集團(tuán)也有動(dòng)力將旗下免稅業(yè)務(wù)整體打包裝入上市公司，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

因而，接下來(lái)，在格力地產(chǎn)完成無(wú)償劃轉(zhuǎn)給華發(fā)集團(tuán)以后，地產(chǎn)業(yè)務(wù)退出和免稅業(yè)務(wù)整體打包上市也就是順理成章了。