1、日本房產(chǎn)面積計(jì)算方式？
中國通常采用建筑面積來計(jì)算房產(chǎn)面積，而日本主要使用使用面積。
這意味著陽臺(tái)、電梯間和公共走廊等公共區(qū)域不會(huì)被計(jì)入房產(chǎn)的總面積內(nèi)。
2、停車場可以買賣嗎？是否有產(chǎn)權(quán)？
在中國，停車場通常是與房產(chǎn)一起出售的。但在日本，公寓的停車場一般不能買賣，而是通過月租的方式使用。所以，房產(chǎn)的價(jià)格中通常不包含停車場的費(fèi)用。
3、日本房產(chǎn)帶內(nèi)部裝潢嗎？
在中國，交房時(shí)通常是毛坯房，業(yè)主需要自己進(jìn)行裝修。
而在日本，房產(chǎn)在交付前會(huì)完成裝修，屬于精裝修，只需添置家具和空調(diào)就可以入住。
如果是用于投資出租，家具并非必須品，這樣可以更快地向外出租。
4、日本房產(chǎn)土地的所有權(quán)歸屬于投資者嗎？
是的，在日本購買房產(chǎn)即意味著購買土地，并且享有永久產(chǎn)權(quán)。
5、在日本投資房產(chǎn)的回報(bào)率一般是多少？
一些公司為了吸引中國買家去日本看房，可能會(huì)宣傳年回報(bào)率高達(dá)10%-12%。
但實(shí)際上，這樣的高回報(bào)率在日本并不常見。
以公寓出租為例，表面的年回報(bào)率一般在6%-8%之間。而且，還需要考慮每年的房產(chǎn)稅、管理費(fèi)等費(fèi)用，大約占1.5%。
所以，實(shí)際的回報(bào)率大概在4%-5%左右。
6、在日本投資房產(chǎn)有哪些優(yōu)勢？
日本房地產(chǎn)市場透明度高，誠信度好，管理制度嚴(yán)格。
費(fèi)用對海外投資者來說，日本房產(chǎn)面積按使用面積計(jì)算，且大多為精裝修，交付即可入住，無需再裝修廚房和衛(wèi)生間。
購買房產(chǎn)還能擁有土地永久產(chǎn)權(quán)。
7、日本哪個(gè)城市房產(chǎn)投資價(jià)值最大？
東京是目前房產(chǎn)最保值且升值空間最大的城市。
8、外國人在日本投資房產(chǎn)有沒有什么限制？
沒有限制。1998年4月改法后，非日本國籍人士在日本置業(yè)的限制已被取消，稅項(xiàng)也與日本人相同。在日本，外國人享有土地永久產(chǎn)權(quán)，其擁有的房產(chǎn)可由外國人繼承。
9、日本整體房價(jià)如何，貴不貴？
日本房產(chǎn)出售時(shí)均為精裝修，并按使用面積計(jì)算。以東京較好區(qū)域的 80 ㎡一戶建為例，價(jià)格一般在 5000-6000 萬日元，約合 300-400 萬人民幣。
10、日本的一戶建是否具有投資價(jià)值？
從投資角度來看，需要考慮不同國家的國情。
在日本，年輕人大多租住小戶型公寓，而租一戶建的多為家庭。因此，出租的難易程度有所不同。
一般建議投資小戶型公寓用于出租，一戶建則適合自住。
11、綜合來看，在日本投資房產(chǎn)是否合算？
在日本投資房產(chǎn)，應(yīng)以保值為主要心態(tài)。投資日本房產(chǎn)的最大價(jià)值在于確保資產(chǎn)不貶值，并獲得一定盈余。
如果期望在短時(shí)間內(nèi)獲得高額回報(bào)，除了東京核心區(qū)域，日本可能不是最佳選擇。
12、在日本投資民宿是一個(gè)好的生意嗎？
根據(jù)日本民宿新法案，除特殊區(qū)域外，年?duì)I業(yè)天數(shù)上限為 180 天，即每處民宿每年只能合法經(jīng)營半年。
對于可能對周邊生活環(huán)境造成惡化的民宿，地方政府可根據(jù)地方條例縮短營業(yè)天數(shù)，但原則上不得縮短至 0 天，這實(shí)際上是排斥民宿經(jīng)營的地方條例。
13、買房是全額買下比較好，還是盡量走銀行貸款？
如果是投資類房產(chǎn)，建議全額付款，因?yàn)橹档猛顿Y的好房子通常不會(huì)等待貸款。而且貸款條件較多，很多人可能無法獲得日本的低息貸款。
14、在日本購買房產(chǎn)時(shí)，簽約方式是怎樣的？需要哪些文件？
買賣合約是日文版本，所有條款以日本法律為準(zhǔn)。簽約時(shí)，買方本人需要出示護(hù)照和身份證或駕駛證。
若買方是一家公司，則需要出示公司注冊證明以及能證明簽約人（代表人）與公司關(guān)系的相關(guān)文件。
15、在日本購買房產(chǎn)時(shí)，如何付款？
需以日元形式付款，所有款項(xiàng)需直接匯入不動(dòng)產(chǎn)公司銀行賬戶。簽約時(shí)，需先支付 10%的定金。其余款項(xiàng)及雜費(fèi)須在交收房產(chǎn)時(shí)付清。
16、在日本投資房產(chǎn)后，如何進(jìn)行后續(xù)管理？
日本有專業(yè)的物業(yè)管理公司，可以代理處理租賃、租客管理、租金收取以及繳稅等雜務(wù)。
17、外國人在日本購買房產(chǎn)時(shí)，可以在日本銀行申請貸款嗎？
目前只有少數(shù)日本銀行向外國人提供貸款服務(wù)。
通常，貸款額度為房產(chǎn)價(jià)值的50%，貸款期限為 1-35 年，利率約為2.8-3%。具有長期身份且在日工作穩(wěn)定的日本人，可能享受到與日本人相同的1%左右的低利率。
18、如果想盡快購房并簽約，但資金周轉(zhuǎn)有問題，能否延后交房日期？
簽約時(shí)可與房東協(xié)商延后交房日期，但通常不能延后太久。一般在雙方談妥價(jià)格后，交房日期會(huì)定在 1-2 個(gè)月左右。一旦確定交房日期，就無法再更改。若買方不能按時(shí)支付余款，可能會(huì)面臨解除合約的風(fēng)險(xiǎn)，不僅訂金無法退還，還可能需支付房產(chǎn)價(jià)值的 20% 作為違約金。
所以，建議在資金準(zhǔn)備充分后再購房。
19、日本購房后，什么是房屋修繕費(fèi)？
修繕費(fèi)是大廈各業(yè)主每月需支付的用于建筑物檢查和維修的費(fèi)用。
當(dāng)電梯、外墻、公共水管、電線等設(shè)施需要檢查和維修時(shí)，會(huì)從修繕費(fèi)基金中支取。
若基金不足，各業(yè)主需共同分擔(dān)檢查和維修費(fèi)用。
20、作為房產(chǎn)業(yè)主，是否可以隨意更改現(xiàn)有租約和樓契，隨意進(jìn)入租戶房間并立即驅(qū)逐租戶？
雖然業(yè)主擁有一定的權(quán)利，但日本法律和慣例注重保護(hù)租戶權(quán)益，不允許隨意影響他人生活或違反當(dāng)?shù)匾?guī)定和法律。因此，在日本購買房產(chǎn)后，需遵守日本法律、文化和慣例。
21、日本房產(chǎn)的專有面積和建筑面積如何計(jì)算？
專有面積是從墻壁中心開始計(jì)算，而建筑面積則是從墻壁內(nèi)面開始計(jì)算，在登記所記錄。兩者可能存在一些偏差，但通常少于 10%。日本分層房產(chǎn)的專有面積或建筑面積不包括公用走廊和大門的面積，露臺(tái)面積也不計(jì)算在內(nèi)。
22、在日本購買房產(chǎn)后，能否加建建筑物？
在日本，加建建筑物是非法的。如需加建，需將圖紙?zhí)峤唤o市政府申請，通常難以通過。
23、可否與配偶聯(lián)名購買房產(chǎn)？如何操作？
可以與配偶聯(lián)名購買房產(chǎn)。購房時(shí)，需提供每個(gè)人的身份證明文件，并在每年報(bào)稅時(shí)填寫每個(gè)人的稅務(wù)申報(bào)表。
24、聯(lián)名購買房產(chǎn)后，若其中一名業(yè)主去世，另一名聯(lián)名業(yè)主能否自動(dòng)成為唯一業(yè)主？
根據(jù)日本法律，當(dāng)多人共同擁有資產(chǎn)時(shí)，存活的人不能自動(dòng)繼承去世者的資產(chǎn)，需委托法律專業(yè)人士辦理繼承手續(xù)。
25、在日本投資房產(chǎn)后，若不向日本政府報(bào)稅，是否就無需繳納所得稅？
不是。原則上，若在日本國內(nèi)的收入減去支出超過 38 萬日元，就必須向日本政府報(bào)稅。
若被日本稅務(wù)署發(fā)現(xiàn)逃稅，逃稅者需支付過去最多 7 年間的原始稅金、滯納金和罰款。最糟糕的情況是，所持房產(chǎn)可能會(huì)被扣押，直至支付稅款為止。
26、能否向日本稅務(wù)署申請，將稅單和其他聯(lián)絡(luò)信件寄送到日本以外的國家地址？
不可以。日本稅務(wù)署只會(huì)將稅單和其他聯(lián)絡(luò)信件寄送到日本國內(nèi)地址。
27、在日本投資有租約的房產(chǎn)時(shí)，能否進(jìn)入房間考察？
一般不可以。日本人注重隱私，通常不會(huì)允許陌生人進(jìn)入房間查看。因此，只能從外面觀察有租約的房產(chǎn)。在條件允許的情況下，可以參觀沒有租約的房產(chǎn)
28、是否可以在網(wǎng)上搜索到過去的房產(chǎn)成交記錄？
通常情況下不可以。在日本，無法在公開網(wǎng)絡(luò)上查閱到所有過去房產(chǎn)的成交記錄，但業(yè)內(nèi)會(huì)有相關(guān)數(shù)據(jù)。
29、在日本投資房產(chǎn)后，若租客不支付租金，該如何處理？
在日本，拖欠租金的情況較為少見。租房時(shí)，租客通常需提交在職證明、收入證明、租金擔(dān)保人資料等，并預(yù)付 1-2 個(gè)月的押金、1 個(gè)月的禮金、1 個(gè)月的中介手續(xù)費(fèi)以及第 1 個(gè)月的租金。
若沒有租金擔(dān)保人，則需加入租金保證公司。
若房租逾期，可向擔(dān)保人或租金保證公司追討租金。
30、在日本投資房產(chǎn)后，是否可以隨意向租客加租？
在日本，租約一般為2年，每2年自動(dòng)更新一次。
通常可以在更新租約時(shí)向租客加租，但租客有權(quán)拒絕支付新租金。根據(jù)日本民事調(diào)停法第 24 條第 2 款，屆時(shí)可能由調(diào)停委員進(jìn)行調(diào)停。業(yè)主需要提出加租的證據(jù)，如固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅的增加等。
由于日本法律更偏向保護(hù)租客，業(yè)主不能隨意驅(qū)逐按時(shí)支付租金的租客或加租。
31、什么是宅地建物取引士？
宅地建物取引士（簡稱宅建）是日本政府頒發(fā)的國家專業(yè)資格，可處理房地產(chǎn)交易。
宅地建物取引士相當(dāng)于處理房地產(chǎn)合同的律師，負(fù)責(zé)編寫并向買賣雙方解釋買賣合約及重要事項(xiàng)。待買賣雙方同意并蓋章后，再加上宅地建物取引士的名字和蓋章，買賣合約方可生效。
32、是否擔(dān)心日本發(fā)生地震影響房產(chǎn)結(jié)構(gòu)？
1983年以后建成的房產(chǎn)均符合日本建筑法規(guī)的抗震標(biāo)準(zhǔn)。
在辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)時(shí)，可以選擇加入地震保險(xiǎn)。
萬一發(fā)生地震以及因地震影響房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，保險(xiǎn)公司會(huì)賠償損失。
33、婚后我獨(dú)資購買了日本房產(chǎn)，房產(chǎn)證上也只有我的名字，離婚后該房產(chǎn)如何分配？是否需遵守日本法律分配？
根據(jù)日本法律，婚后購買的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，與房產(chǎn)證上的名字無關(guān)。
因此，離婚時(shí)該日本房產(chǎn)應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)原則進(jìn)行分配。若夫妻能協(xié)商一致，可按協(xié)商比例分配；若無法協(xié)商，則通常按購房時(shí)的出資比例分配。
此外，若購房前夫妻共同儲(chǔ)蓄，如男方名下購房前女方有工作收入且男方存款明顯增加，女方可能有權(quán)請求分割房產(chǎn)的一半。
總之，無論房產(chǎn)位于何處，只要涉及日本法律，就需遵守其規(guī)定進(jìn)行分配。若無法協(xié)商解決，可向日本法院提起訴訟
34、日本房產(chǎn)的折舊率如何計(jì)算？
在日本，土地價(jià)值不會(huì)有變化。
折舊率是根據(jù)房產(chǎn)的建筑材質(zhì)而不同：輕量鐵骨造為19年，木造為22年，鐵骨造為34年，鋼筋混凝土造為47年。
例如，木造房產(chǎn)每使用一年就減去1/22的價(jià)值。
35、同一套日本房產(chǎn)為什么會(huì)出現(xiàn)三種不同的面積？
這是因?yàn)槿毡驹诜慨a(chǎn)面積計(jì)算方面采用了不同的標(biāo)準(zhǔn)和方法。具體來說，這三種面積包括：
壁芯面積（專有面積）：這是從墻壁的厚度開始計(jì)算的，一般是開發(fā)商在首次出售房產(chǎn)時(shí)使用的交易面積。
內(nèi)法面積（登記簿面積）：這是指從墻壁內(nèi)部開始計(jì)算的，通常是登記人提供的建筑面積，并非實(shí)際測量得出。所以，壁芯面積可能會(huì)比內(nèi)法面積略大一些。
課稅面積（包括 延床面積/專有面積+共用部分 的總和）：它體現(xiàn)在資產(chǎn)評價(jià)證明上，是政府在新房竣工后進(jìn)行建筑檢查并實(shí)際測量的面積。由于建筑過程和測量方法的差異，課稅面積可能會(huì)存在一定的測量誤差或不一致。不過，這個(gè)數(shù)字并不常被使用，有時(shí)也會(huì)與內(nèi)法面積相同。
總的來說，這三種面積的差異是由不同的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和測量方法導(dǎo)致的，對于同一套房產(chǎn)，它們的數(shù)值可能會(huì)有所不同。在購買房產(chǎn)時(shí)，了解這些面積的差異是很重要的，可以幫助你更好地評估房產(chǎn)的價(jià)值和使用空間。
來源：網(wǎng)絡(luò)
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