文/謝逸楓
4月16日，統(tǒng)計部門公布70城房價指數(shù)顯示，3月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.1%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，實際0.07%）跌幅環(huán)比與上月持平(2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%（0.08%），房價呈底部運(yùn)行走勢。
3月70城新房的房價連續(xù)5個月跌幅收窄后，連續(xù)3個月持平，表明房價總體處于止跌筑底轉(zhuǎn)向底部拐點運(yùn)行階段，延續(xù)止跌、修復(fù)的態(tài)勢，已經(jīng)基本調(diào)整到位，呈現(xiàn)未來房價反彈跡象。這個房價走勢，符合筆者提出的房價底部運(yùn)行周期（6個月-12個月）。
按照3月70城一線、二線、三線城市的新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比來看，其中一線城市房價連續(xù)4個月上漲，上漲幅度與上月持平；二線城市房價首次迎來上漲拐點后，連續(xù)2個月持平；三線城市房價，比上月跌幅收窄0.1%。
判斷70城房價見底企穩(wěn)、反彈上漲的結(jié)論為時過早，房價跌幅連續(xù)3個月持平，背后的真相是市場信心和預(yù)期、短期政策效應(yīng)減弱、樓盤產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)性、限價限簽政策的取消帶來結(jié)構(gòu)性的止跌效應(yīng)減弱、二手房價的沖擊，不排除網(wǎng)簽滯后性的影響。
短期內(nèi)要完成房價見底企穩(wěn)、反彈上漲的基礎(chǔ)不牢固、條件不具備。過去房價周期路徑為成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現(xiàn)階段還在成交、房價止跌筑底轉(zhuǎn)向見底企穩(wěn)階段。一線城市和少部分城市房價結(jié)構(gòu)性上漲，大部分城市房價正在筑底階段。
按照歷史樓市與政策周期、經(jīng)驗來看，政策效應(yīng)、成交量和房價上漲的持續(xù)性能否保持6個月以上-9個月以上（即2024年9月-2025年9月）、一系列政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、還有新的政策加碼，才是判斷成交量、房價見底反彈上漲關(guān)鍵。
目前政策短期之內(nèi)無法熨平供求關(guān)系波動，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)基本面、市場預(yù)期及信心、債務(wù)和交付層面的修復(fù)需要時間?，F(xiàn)在成交量、房價呈現(xiàn)熱點城市見底的結(jié)構(gòu)性上漲。預(yù)計房價完成筑底之后，將會在底部運(yùn)行6個月-9個月以上才有可能會企穩(wěn)。
根據(jù)國家統(tǒng)計部門2024年9月-12月、2025年1月-3月70城房價、供求關(guān)系、產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場、網(wǎng)簽因素分析，目前房地產(chǎn)市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現(xiàn)指標(biāo)好轉(zhuǎn)、市場積極改善、底部見底、上漲反彈跡象的趨勢。
一是房價處于止跌筑底轉(zhuǎn)向底部企穩(wěn)階段，暫時房價要反彈上漲有困難。
二是房價要實現(xiàn)真正全面反彈上漲的基礎(chǔ)不牢固，城市結(jié)構(gòu)性上漲占主導(dǎo)。
三是未來2年房價平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預(yù)期概率大。
四是區(qū)域、城市內(nèi)部、一二手房價兩極分化，一線城市、二手房價率先上漲。
五是一線城市房價連續(xù)上漲4個月，二線城市房價持平呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。
六是房價上漲的城市增加，呈現(xiàn)點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩(wěn)定狀態(tài)。
七是市場結(jié)構(gòu)性帶動房價上漲，一二線核心區(qū)域量對價的傳導(dǎo)效應(yīng)明顯增強(qiáng)。
八是買房最好窗口期來臨，現(xiàn)在一線、二線城市核心區(qū)買房，就是抄底。
3月70城一手商品住宅房價環(huán)比下跌0.1%，跌幅與上月持平
3月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.1%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，實際下跌0.07%），跌幅與上月持平（2024年12月下跌0.1%，實際下跌0.08%），連續(xù)3個月持平。說明房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，止跌筑底轉(zhuǎn)向底部拐點階段特征。
3月房價環(huán)比跌幅連續(xù)3個月持平主要原因，一是市場結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價樓盤供應(yīng)和成交出現(xiàn)波動。二是限價、限簽政策取消，帶來價格上漲效應(yīng)減弱。三是政策邊際效應(yīng)帶來的短期效果減弱。四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是二手房對新房價的不穩(wěn)定因素。
2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月環(huán)比下跌0.07%，2月環(huán)比下跌0.07%、3月環(huán)比下降0.7%，已經(jīng)連續(xù)3個月持平，總體呈現(xiàn)房價逐步往止跌、觸底上漲的預(yù)期方向發(fā)展。
自2021年9月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個月，一直到2025年3月連續(xù)下跌43個月，超過上輪房價下跌周期，說明房價基本上已經(jīng)調(diào)整到位。
70城房價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌43個月，是否短期內(nèi)出現(xiàn)全面反彈上漲待觀察，因為一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導(dǎo)、效應(yīng)持續(xù)性不佳，以價換量是市場主流，供大于求、收入和預(yù)期未全面逆轉(zhuǎn)、信用違約與交房及信心影響房價。
中指數(shù)據(jù)顯示，2025年3月百城新建住宅平均價為16740元/平方米，環(huán)比上漲0.17%，同比上漲2.63%，環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.06%，同比漲幅回落0.1%。2025年1月環(huán)比上漲0.23%,同比上漲2.76%、2月環(huán)比上漲0.11%，同比上漲2.73%。
2024年12月環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%；11月環(huán)比漲0.36%，同比漲2.40%、10月環(huán)比漲0.29%，同比漲2.08%；9月環(huán)比漲0.14%，同比漲1.85%，主要是熱點城市的高價、優(yōu)質(zhì)項目入市，導(dǎo)致房價結(jié)構(gòu)性上漲。
中指數(shù)據(jù)顯示，一季度百城新建住宅價格累計上漲0.52%，百城二手住宅價格累計下跌1.51%。深圳、廣州新房銷售面積同比分別增長72%、32%。深圳二手房成交量同比增長57%。北京、上海二手房成交量同比增幅分別為32%和45%，延續(xù)修復(fù)態(tài)勢。
3月24個城市房價上漲，上海上漲0.5%，領(lǐng)漲全國
2025年3月70城新房的房價環(huán)比上漲數(shù)量來看，比上月18個（2月18個、1月24個）增加6個有。1月、3月24個城市房價上漲的數(shù)量，創(chuàng)下了自2023年7月（18個月）以來的新高，3月增加到24個城市。
3月70城房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲的城市為24個，比上月上漲18個城市增加6個。下跌的城市41城，比上月減少4個。持平的城市5個，與上月減少2個。其中上海房價環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)漲全國。
上海房價環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)漲全國。首先是上海房價上漲0.7%，杭州、成都上漲0.5%，寧波上漲0.4%，上漲幅度前3名。從房價指數(shù)的幅度來看，上海、杭州、成都、寧波，應(yīng)該是屬于暴漲了。
其次是天津、濟(jì)南、長沙、宜昌分別上漲0.3%，再次是太原、合肥、南昌、青島、南寧、重慶、泉州、湛江、桂林分別上漲0.2%，最后是南京、福州、武漢、深圳、銀川、烏魯木齊、遵義分別上漲0.1%，這20個城市是上漲。
能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否企穩(wěn)、反彈上漲的標(biāo)準(zhǔn)，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持6個月-9個月以上的擴(kuò)大，并且穩(wěn)定增長?；谡咝?yīng)，市場回溫表現(xiàn)，預(yù)計2025年4月房價上漲的城市數(shù)量可能會減少。
3月70城市新房價上漲中，上海環(huán)比上漲0.7%，比上月擴(kuò)大0.5%，漲幅排在首位。自2022年6月份以來，上海新房價格已連續(xù)上漲34個月。此外，2025年前3個月，上海的新房價格均值領(lǐng)漲全國，同比上漲5.6%，堪稱暴漲。
上海最抗跌，呈現(xiàn)房價上漲一枝獨秀的行情，新房價環(huán)比格連續(xù)34個月上漲，堪稱全國房價風(fēng)向標(biāo)。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應(yīng)、成交。其次是需求旺盛、購買力強(qiáng)勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續(xù)。
最后是限價等政策取消，住房限購等政策調(diào)整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業(yè)的增長數(shù)量眾多，就業(yè)的崗位相比其他城市更多，而且上海的經(jīng)濟(jì)一直比較穩(wěn)定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。
上海的新房價格領(lǐng)漲全國，環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5%。二手房房價環(huán)比由上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，漲幅排在第二，僅次于北京。除了房價上漲，3月上海樓市的成交量上升。量價齊升下，上海樓市小陽春可謂成色十足。
3月一線城市房價連續(xù)4個月上漲，二線城市房價持平，三線城市跌幅收窄
3月70城新建商品住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一線城市房價環(huán)比連續(xù)4個月上漲，二線城市房價持平，三線城市房價跌幅收窄，形成一線城市房價上漲、二線城市持平、三線城市跌幅收窄的市場格局。
一系列房地產(chǎn)利好新政的加持下，2025年3月，從環(huán)比來看，全國70城房價底部拐點跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，一線城市連續(xù)4個月上漲，二線城市持平，三線城市跌幅收窄，房價即將迎來底部拐點階段，一線城市率先上漲。
3月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%（1月上漲0.1%、2月上漲0.1%），漲幅與上月持平。這是一線城市房價自2023年6月以來連續(xù)4個月上漲。其北上深廣州環(huán)比分別為下降0.2%、上漲0.7%、上漲0.1%、下跌0.1%。
3月二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比0.0%（1月上漲0.1%，1月0.0%），這是二線城市房價自2023年7月首次止跌上漲，連續(xù)2個月持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.1%，比上月跌幅收窄0.1%。
3月一手商品住宅房價同比下跌5.0%，跌幅比上月收窄0.2%
3月70城新建商品住宅房價指數(shù)同比下跌5.0%（1月下跌5.4%、2月下跌5.2%），跌幅上月收窄0.2%，房價連續(xù)4個月收窄，與政策效果傳導(dǎo)到銷售、價格端改善有關(guān)系，但跌幅依然大，離止跌見底還早，以價換量、供需關(guān)系未逆轉(zhuǎn)。
房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌36個月，短期內(nèi)出現(xiàn)見底、反彈的可能性非常低。過去3年房價同比下跌基數(shù)大，短期的下行筑底未完成。房地產(chǎn)出清周期還沒有結(jié)束，供求和收入、預(yù)期及信心修復(fù)未結(jié)束，所以房價總體見底、反彈有待觀察。
3月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環(huán)比累計的跌幅大幅度收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應(yīng)和成交，帶來的結(jié)構(gòu)性房價上漲，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應(yīng)，不排除是上漲的城市數(shù)量變化、網(wǎng)簽滯后性的原因。
3月70城新房房價同比下跌5.0%，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復(fù)有關(guān)。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預(yù)期。
3月70城新建商品住房價同比下跌5.0%，比上月跌幅收窄0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房價最大跌幅。到2025年3月，房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌36個月，已經(jīng)基本調(diào)整到位。
自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個月，到2023年12月連續(xù)下跌21個月，一直到2025年3月70城新建商品住宅房價同比連續(xù)下跌36個月，房價下跌周期超過上輪。
2025年3月70城房價同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市2個（分別為上海、太原），與上月持平。持平0座。下降的城市68座，與上月持平。其中上海上漲5.7%，比上月漲幅擴(kuò)大0.1%，太原上漲1.0%，比上月漲幅收窄0.2%。
3月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續(xù)4個月收窄
2025年3月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區(qū)域城市分化嚴(yán)重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.2%，二線城市跌幅收窄0.3%、三線城市房價跌幅收窄0.2%，形成連續(xù)4個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。
3月一線城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比下跌2.8%，比2月下跌3.0%，收窄0.2%，1月下跌3.4%。其中上海上漲5.7%，漲幅擴(kuò)大。北京、廣州和深圳分別下降5.7%、7.2%和3.9%，降幅分別擴(kuò)大0.2%、0.6%、0.5%。
3月一二三線城市新建商品住宅房價同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下跌3.0%，跌幅比上月收窄0.4%。二線城市同比下降4.4%，降幅比上月收窄0.3%。三線城市同比下降5.7%，降幅比上月收窄0.2%。說明一二三線城市房價改善明顯。
3月70城二手住宅房價環(huán)比下跌0.2%，跌幅連續(xù)4個月持平后收窄0.1%
2023年3月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，比上月下跌0.3%收窄0.1%，1月下跌0.3%（2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%），房價連續(xù)4個月跌幅持平后收窄。
相比2024年9月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2025年3月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.2%已大大收窄。說明目前二手房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，呈現(xiàn)房價止跌筑底階段特征，未來上漲的可能性比下跌的概率大。
二手住宅房價跌幅收窄，重要原因就是二手房掛牌量下降，二手房高價房大量上市?？傮w表現(xiàn)為處于止跌筑底階段，未見底。2024年9月70城二手住宅房價環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月房價環(huán)比最大降幅。
自2021年8月70城二手商品住宅房價環(huán)比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個月，一直到2025年3月連續(xù)下跌44個月。政策端傳導(dǎo)到市場端、價格端的效果減弱。
3月70城二手住宅房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市10個，比上月增加7個，其北京上漲0.5%、上海上漲0.4%、南昌、深圳、揚(yáng)州均上漲0.3%。杭州上漲1.0%，寧波、成都、桂林、瀘州均為0.1%。4城持平，增加2城，下跌城市56個，比上月減少9個。
說明房價上漲的城市數(shù)量增加，房價下跌的城市數(shù)量減少，釋放出二手住宅房價止跌筑底預(yù)期增強(qiáng)，總體見底企穩(wěn)上漲的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。二手房市場的庫存巨大，短期來看，要實現(xiàn)見底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場觀察。
中指數(shù)據(jù)顯示，2025年3月百城二手住宅平均價格為13988元/平方米，環(huán)比下跌0.59%（2月環(huán)比下跌0.42%），跌幅較上月擴(kuò)大0.17%，連續(xù)7個月收窄后擴(kuò)大，已連跌33個月，同比下跌7.29%（2月同比下降7.27%）。
2024年10月百城二手住宅平均價格環(huán)比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月環(huán)比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月環(huán)比下跌0.53%，同比下跌7.26%；2025年1月環(huán)比下跌0.51%，同比下跌7.22%。2月環(huán)比下跌0.42%，同比下降7.27%。
3月70城二手住宅一線城市房價環(huán)比上漲，二三線城市房價收窄
2025年3月70城二手住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一線城市房價環(huán)比連續(xù)4月上漲后出現(xiàn)止?jié)q轉(zhuǎn)跌再上漲，呈現(xiàn)房價不穩(wěn)定的趨勢。形成一線城市止?jié)q轉(zhuǎn)跌再上漲，二線城市房價跌幅收窄和三線城市房價跌幅連續(xù)3個月持平的市場格局。
3月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2（1月上漲0.1%、2月下跌0.1%），連續(xù)4個月上漲后出現(xiàn)止?jié)q轉(zhuǎn)跌，呈現(xiàn)房價下降壓力的趨勢。其中北京、上海、深圳分別上漲0.5%、0.4%和0.3%，廣州下降0.2%，跌幅收窄0.1%。
3月一線城市二手住宅銷售價格連續(xù)4個月上漲后轉(zhuǎn)跌再上漲，主要是高品質(zhì)的樓盤大戶型、高價房集中上市供應(yīng)和成交增加，市場帶來的結(jié)構(gòu)性房價上漲，及限價、限簽的政策取消帶來單價上漲，政策效應(yīng)的集中效果延續(xù)。
3月一二三線城市二手住宅房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，城市分化，其中一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，連續(xù)4個月上漲后轉(zhuǎn)跌再漲。二線城市二手住宅環(huán)比下跌0.2%，跌幅收窄0.2%。三線城市二手住宅環(huán)比下跌0.3%，降幅收窄0.1%。
3月70城二手住宅房價同比下跌7.3%，跌幅比上月收窄0.2%
2025年3月70城二手住宅房價指數(shù)同比下跌7.3%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%），跌幅較上月下跌收窄0.2%，連續(xù)6個月跌幅收窄，處于止跌筑底階段。一方面是房價環(huán)比一線城市連續(xù)5個月上漲，二三線城市房價同比跌幅連續(xù)6個月收窄。因此，表明房價逐漸改善的趨勢。
3月70城二手住宅房價同比下跌7.3%，比上月跌幅收窄0.2%，連續(xù)6個月跌幅收窄，說明房價止跌筑底加快。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現(xiàn)房價同比下跌，到2025年3月房價下跌7.3%，已經(jīng)連續(xù)下跌38個月。
2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個月，一直到2025年3月二手商品住宅房價同比連續(xù)下跌38個月，房價下跌周期超上輪。
2025年3月70城二手住宅房價同比上漲城市數(shù)量來看，為全面下跌，已經(jīng)連續(xù)14個月70城房價全部下跌，跌幅均收窄。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調(diào)整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。
3月70城二手住宅一二三線城市房價同比跌幅連續(xù)5個月收窄
3月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，一、二、三線城市房價同比連續(xù)5個月跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅收窄0.8%，二線城市房價跌幅收窄0.4%、三線城市房價跌幅收窄0.2%，說明指標(biāo)改善好轉(zhuǎn)的格局。
3月一線城市二手住宅銷售價格同比下跌4.1%，比上月下跌4.9%收窄0.8%，1月下跌5.6%。其中北京、上海、廣州和深圳分別下降2.1%、1.4%、8.7%和4.1%，表現(xiàn)出北上深廣房價同比跌幅連續(xù)5個月全面收窄。
3月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.1%，降幅收窄0.8%。二線同比下降7.0%，降幅收窄0.4%。三線城市同比下降7.8%，降幅收窄0.2%，意味著一二三線城市房價處于止跌筑底趨勢。
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